備受關(guān)注的《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》(征求意見(jiàn)稿)從今日起至10月15日，公開(kāi)征求社會(huì)各界意見(jiàn)。對(duì)于該份征求意見(jiàn)稿，廣州市國(guó)土房管局昨日進(jìn)行了全方位的解讀說(shuō)明。

　　廣州9宗地賣限價(jià)房

　　用地總量創(chuàng)全國(guó)之最

　　市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人昨日表示，近年來(lái)，廣州商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，中等收入家庭的購(gòu)房壓力不斷增大。而科學(xué)、合理地解決中等收入家庭的住房問(wèn)題一直是市委、市政府高度關(guān)切的民生問(wèn)題。去年8月至今，廣州共推出了9宗限戶型、限銷售價(jià)格的普通商品住宅用地，用地面積95.6萬(wàn)平方米，建筑面積約206萬(wàn)平方米，是全國(guó)當(dāng)年供應(yīng)限價(jià)商品住宅用地最多的城市之一。

　　據(jù)透露，目前廣州形成了三大層次的住房供應(yīng)體系：一是對(duì)城市低收入家庭給予住房保障，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障這些家庭的基本居住需求；二是采取限價(jià)房這種靈活而又適度的宏觀調(diào)控措施，“類似香港居屋，房?jī)r(jià)高時(shí)多供應(yīng)，樓市萎靡時(shí)減少供應(yīng)甚至停供”，以這種住房?jī)?yōu)惠政策滿足城市中等收入群體住房需求；三是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制滿足高收入階層改善型的住房需求。

　　房子賣給誰(shuí)

　　《辦法》規(guī)定：限價(jià)商品住宅的銷售對(duì)象確定為具有廣州戶籍、達(dá)到晚婚年齡(男性年滿25歲、女性年滿23歲)的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，即未婚和已婚者皆可。其中，已辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，視為已有住房。銷售對(duì)象也可根據(jù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅需求情況進(jìn)行調(diào)整�！掇k法》還設(shè)置了“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”：符合上述條件的已婚購(gòu)房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請(qǐng)購(gòu)買的，可以優(yōu)先購(gòu)買限價(jià)房；部分限價(jià)房項(xiàng)目可優(yōu)先提供給城市建設(shè)和改造被拆遷家庭購(gòu)買。

　　[解讀]：由于是政府住房?jī)?yōu)惠政策，所以確定為廣州市戶籍人口；明確“首次置業(yè)”，有利于打擊投機(jī)性需求；為避免刺激住宅被動(dòng)性需求，故要求年齡必須達(dá)到法定晚婚年齡；關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，“通常情況下，已婚無(wú)房家庭解決住房問(wèn)題比單身人群更為迫切”，而政府有責(zé)任妥善解決市政工程建設(shè)和舊城改造中的被拆遷家庭的安置問(wèn)題。

　　房子怎么賣

　　《辦法》規(guī)定：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷售限價(jià)房前，應(yīng)當(dāng)制定包括樓盤銷售價(jià)格明細(xì)表、銷售各環(huán)節(jié)的時(shí)間安排等在內(nèi)的銷售方案。《商品房預(yù)售許可證》經(jīng)批準(zhǔn)后，銷售方案應(yīng)當(dāng)與《商品房預(yù)售許可證》一起對(duì)社會(huì)公示。

　　銷售程序分為五步，期間兩次搖珠，五項(xiàng)程序分別是：進(jìn)行購(gòu)買預(yù)登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商受理購(gòu)買預(yù)登記并不得收費(fèi)，受理時(shí)間不得少于30日；公開(kāi)搖珠確定審核和購(gòu)買順序，分優(yōu)先購(gòu)房者、其他購(gòu)房者兩類進(jìn)行公開(kāi)搖珠確定購(gòu)買資格；確認(rèn)購(gòu)房者名單，開(kāi)發(fā)商將預(yù)登記申請(qǐng)信息提交市國(guó)土房管局審核，10個(gè)工作日內(nèi)，按照搖珠確定的順序依次審核預(yù)登記者購(gòu)房資格，并按照可售住房套數(shù)的兩倍提供合格購(gòu)房者的名單(分為優(yōu)先購(gòu)房者和其他購(gòu)房者兩類)；預(yù)登記公示，審查合格的預(yù)登記者在市國(guó)土房管局公眾網(wǎng)站向社會(huì)公示，公示期不得少于10日；簽訂購(gòu)房合同，市國(guó)土房管局向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位送返有效預(yù)登記者名單，開(kāi)發(fā)遵循先優(yōu)先購(gòu)房者后其他購(gòu)房者的原則，以搖珠方式確定購(gòu)房順序，簽訂《限價(jià)房買賣合同》。

　　[解讀]：“辦法”確定了較為規(guī)范、完善的銷售程序，防止開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違規(guī)操作，保證各項(xiàng)限制性規(guī)定得到落實(shí)。同時(shí)，將銷售方案作為核發(fā)預(yù)售證的條件之一。

　　房?jī)r(jià)怎么定

　　《辦法》借鑒香港居屋政策的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定限價(jià)房銷售價(jià)格原則上定于土地出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品房市場(chǎng)價(jià)格的70%。

　　[解讀]：市國(guó)土房管局特別強(qiáng)調(diào)，限價(jià)房的限定價(jià)格是最高銷售價(jià)格，具體銷售價(jià)格由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)市場(chǎng)需求、房屋朝向、樓層等情況確定，但不能超過(guò)限定價(jià)格。

　　戶型有多大

　　《辦法》規(guī)定：限價(jià)房套型建設(shè)面積不得超過(guò)90平方米。

　　[解讀]：此類戶型限制主要是考慮滿足中等收入家庭的自住型需求，因此選擇高于廉租住房(50平方米以下)和經(jīng)濟(jì)適用住房(60平方米左右)的基本居住需求型的標(biāo)準(zhǔn)。限價(jià)房戶型結(jié)構(gòu)在90平方米以下，可抑制高收入群體購(gòu)買。

　　退出機(jī)制

　　《辦法》規(guī)定：限價(jià)房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起五年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。五年后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。限價(jià)房補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為：出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)低于公開(kāi)出讓時(shí)成交樓面地價(jià)的，按照公開(kāi)出讓時(shí)成交樓面地價(jià)的30%補(bǔ)交；出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)高于成交樓面地價(jià)的，按照基準(zhǔn)地價(jià)的30%補(bǔ)交。相關(guān)限制性內(nèi)容在限價(jià)房權(quán)屬證中注記。

　　采取欺騙手段購(gòu)買限價(jià)房的購(gòu)房者，市國(guó)土房管局取消其購(gòu)買資格，并按《限價(jià)房買賣合同》中合同無(wú)效條款的有關(guān)約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

　　[解讀]：為保證限價(jià)房資源的公平分配，《辦法》限制限價(jià)房上市交易，尤其是五年后，購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓限價(jià)房的，須全額補(bǔ)交差價(jià)，基本消除了限價(jià)房牟利的空間。

　　抵押

　　《辦法》規(guī)定：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定進(jìn)行銷售的，市國(guó)土房管局將立即責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行整改。對(duì)于限價(jià)房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得進(jìn)行土地和在建工程的抵押。

　　[解讀]：對(duì)于在建抵押?jiǎn)栴}，市國(guó)土房管局表示，這是為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)利用限價(jià)房用地和在建工程進(jìn)行融資，而導(dǎo)致土地不能及時(shí)開(kāi)發(fā)和向市場(chǎng)供應(yīng)住宅，故要求開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行限價(jià)房用地和在建工程抵押。而關(guān)于剩余房源的，此次規(guī)定政府放棄優(yōu)先收購(gòu)權(quán)的，開(kāi)發(fā)商自行處置要補(bǔ)交土地出讓金其實(shí)就是全額補(bǔ)繳政府的地價(jià)讓利，從利益上斬?cái)嚅_(kāi)發(fā)建設(shè)單位捂盤惜售的動(dòng)機(jī)。(李婧）