“對此我們一點(diǎn)兒都不擔(dān)心，這個階層基本不是我們的目標(biāo)客戶群。”面對廣州迅速增加保障性住房，一位上市房企的營銷主管很干脆地對記者說。但實(shí)際上他們公司正連夜開會，忙得焦頭爛額。兩位營銷主管的說法大相徑庭。
不拿限價地就沒法進(jìn)入廣州——這正是眾多廣東房企的擔(dān)心所在，而這恰恰是廣州市市長張廣寧對穩(wěn)定樓價信心十足的原因所在，而廣州樓價的未來，幾乎取決于限價商品房的表現(xiàn)。
保障房基礎(chǔ)
“廣州完全有信心落實(shí)《意見》提出的在‘十一五’期末使低收入家庭住房條件明顯改善的總體要求�！睆V州市市長張廣寧再次公開表態(tài)，在他看來廣州老百姓的住房問題正在逐步改善中，他的論據(jù)，來自于廣州的“十一五”規(guī)劃中占住宅總量17%的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。
毫無疑問，這是廣州未來穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)所在。
記者了解到，整個“十一五”期間廣州將建政府保障型住房11.43萬套。除此之外還將建設(shè)廉租房9200套，實(shí)現(xiàn)廉租住房制度日常化。按平均每套保障型住房70平方米計算，未來5年廣州的保障型住房大約有850萬平方米，幾乎相當(dāng)于廣州一年的新房交易量。
不同于往年的規(guī)劃一套數(shù)據(jù)，實(shí)際供應(yīng)一套數(shù)據(jù)，這次保障型住房的建造非常迅速。2006年，廣州開工建設(shè)了4個政府保障型住房項(xiàng)目，建筑面積61.3萬平方米，可供應(yīng)住宅近8000套。今年又有14個新社區(qū)開工建設(shè)194萬平方米2.3萬套經(jīng)濟(jì)適用房。未來一兩年廣州將有3萬套保障型住房。
記者從廣州房管局得到消息表明，去年建設(shè)的項(xiàng)目已基本竣工，年內(nèi)將進(jìn)入交付使用。另外據(jù)稱廉租房的建設(shè)也在加快籌備中。
“即使如《意見》所稱，將政府的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)充到低收入家庭，對市場的影響十分有限�！彼J(rèn)為政策調(diào)整后，更多的是一些本地戶口，社會低收入家庭受惠�！鼻笆鰻I銷主管對記者說。
限價房決勝
在國務(wù)院《意見》公布后，市長張廣寧在公開場合也表示，廣州原定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)線不變。換言之，只有廣州戶籍且人均年可支配收入低于1.82萬元，及人均居住面積少于10平方米的家庭才有資格申請保障住房。由此可見，購買人群如此被嚴(yán)格限制的經(jīng)濟(jì)適用房，并不能對市場產(chǎn)生太大的沖擊，而供應(yīng)量快速上漲的限價房，才是決定性的因素所在。
“我們現(xiàn)在最擔(dān)心的是廣州政策面會否出現(xiàn)急劇變動，特別是‘雙限房’還沒有一個明確的細(xì)則出臺。”一位開發(fā)商對記者說。
作為試點(diǎn)，廣州是全國最早高舉“限價房”大旗的城市，按照規(guī)劃，廣州未來五年的土地供應(yīng)中，將有43%屬于“限價房”，如此巨大足以改變不少市場預(yù)期的潛在供應(yīng)量，恰是決定性的因素所在。
實(shí)際上，從去年開始，廣州大部分的住宅供應(yīng)都以限價地的形式推出，采取“雙限雙競”的方法公開出讓商品住宅用地9宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)206萬平方米。未來雙限房同樣是廣州土地供應(yīng)的主流，國土局的官員曾表示，未來廣州土地供應(yīng)大戶廣州開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)中，雙限房占了70%以上。今年8月底張廣寧就表示 “下一步，我們還將繼續(xù)加大‘雙限房’用地的供應(yīng)” 。
這些限價地對開發(fā)周期也作了嚴(yán)格的規(guī)定。去年10月廣州金沙洲首次公開拍賣了4塊雙限地時，就在開發(fā)協(xié)議中規(guī)定，項(xiàng)目要在一年內(nèi)開發(fā)完畢。換言之，今年年底這批限價地就要進(jìn)入銷售階段，7月，保利地產(chǎn)董事長李彬海表示，今年“十一”全國第一個雙限房項(xiàng)目將推向市場。
細(xì)節(jié)決定效果
“廣州的雙限房主要集中在兩個新開發(fā)的區(qū)域，如果運(yùn)作順利，可能會分流一部分剛性需求的初次置業(yè)者。但距市區(qū)較遠(yuǎn)，對中心城區(qū)的樓價難以形成沖擊。按現(xiàn)有的政策判斷，大量的雙限房投入市場肯定會把上漲的勢頭拉慢，但會不會令廣州房價下跌我持保留態(tài)度�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳鲜蟹科蟾邔訉τ浾哒f。
從游戲規(guī)則上看，雙限房還是由開發(fā)商根據(jù)市場情況作出的商業(yè)決定。曾參與制定雙限房政策的合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也表示，這是由“開發(fā)商根據(jù)市場情況上報項(xiàng)目的最高房價，政府在去掉其中最高價后，將開發(fā)商各自報上來的房價平均，最后才確定競標(biāo)的限制價格”。因此這始終是理性的市場行為。
“限價房對市場的沖擊究竟有多大還取決于其實(shí)施細(xì)節(jié)，這未來占四成以上的市場份額，它的每一變動都直接影響到我們對市場的認(rèn)識和把握�！鄙鲜鲩_發(fā)商營銷主管對記者說。
面對即將開始進(jìn)入市場的“雙限項(xiàng)目”，如何銷售，銷售給什么人？開發(fā)商以及政府有關(guān)部門尚無一個明確的方案�！斑@是個價格洼地，一定有無數(shù)的資本希望在此獲利�！眹辆值膬�(nèi)部人士表示。
顯然，盡管方向已定，但雙限房究竟能在多大程度上發(fā)揮“決勝”作用，一些尚未確定的細(xì)節(jié)十分關(guān)鍵。(龍飛)
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