2006年5月17日，一年前的今天，中國(guó)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聽(tīng)到了讓他們幾個(gè)月內(nèi)都不想談起的名字——“國(guó)六條”。一年后，不愿談、不想談這個(gè)名字的角色卻發(fā)生了變化。當(dāng)幾大部委都對(duì)“國(guó)六條”諱莫如深時(shí)，一個(gè)疑問(wèn)很自然的產(chǎn)生了——國(guó)家一年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控都發(fā)生了什么？
“國(guó)六條”內(nèi)容
(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。
(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。
(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。
“九部委意見(jiàn)”內(nèi)容
一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
(一)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。
(二)明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。
二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用
(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。
(四)嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。
(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。
(六)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。
(七)加大對(duì)閑置土地的處置力度。
三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度
(八)嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。
四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
(九)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管。
(十)切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。
(十二)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問(wèn)題，真正解決低收入家庭的住房需要。
(十三)積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。
六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度
(十四)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。
(十五)堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。
90m2大限 新房設(shè)計(jì)陷尷尬
“‘90平方米’政策的出臺(tái)，讓已經(jīng)做完施工圖的住宅項(xiàng)目延遲一年才上市。”北京市建筑設(shè)計(jì)研究院第六設(shè)計(jì)所高級(jí)工程師徐晨的言語(yǔ)中透露著無(wú)奈。
根據(jù)2006年5月31日出臺(tái)的九部委意見(jiàn)，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
一個(gè)多月后的7月6日，建設(shè)部在《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》中明確：套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成；70%是指占各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積。
而一般情況下，建筑設(shè)計(jì)分為方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖3個(gè)部分，需歷時(shí)一年才能完成。
此政策一出，許多已經(jīng)完成的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙就要推倒重來(lái)，據(jù)說(shuō)僅北京地區(qū)被修改的圖紙項(xiàng)目就達(dá)600多個(gè)。這一年多來(lái)，徐晨所在設(shè)計(jì)所的主要工作就是為去年6月后開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目修改設(shè)計(jì)圖。
“按照‘90平方米’政策，真的很難設(shè)計(jì)房子。”徐晨舉例說(shuō)，一個(gè)1萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目，按照原有的設(shè)計(jì)方案，可能只需要設(shè)計(jì)400多套房子，而現(xiàn)在要改成1000多套，等于增長(zhǎng)了一倍多。按照每千人公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，就需要配套設(shè)施，而許多項(xiàng)目并沒(méi)有土地來(lái)修建這些設(shè)施，而且在房屋套型的設(shè)計(jì)上也非常困難，很多邊邊角角的面積很難協(xié)調(diào)，“都有開(kāi)發(fā)商想過(guò)不建陽(yáng)臺(tái)”。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員廖英敏認(rèn)為，從今年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)公報(bào)來(lái)看，通過(guò)“90平方米”、“70%”等政策調(diào)整確實(shí)帶來(lái)了一系列的變化。例如，在住宅投資比例上，特別是中低價(jià)位中小戶型的住宅投資出現(xiàn)了略高于房地產(chǎn)其他投資的局面，但是“有些城市由于結(jié)構(gòu)的調(diào)整卻造成了市場(chǎng)供應(yīng)不足，短期無(wú)法緩解，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲”。
地根緊縮 供需矛盾被激化
2006年，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為6.2%，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)社科院近日出版的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書(shū)》)中分析，土地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率高于土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率，表明單位土地開(kāi)發(fā)成本增加，這是國(guó)家嚴(yán)控土地供應(yīng)制度等政策實(shí)施的結(jié)果。
另有數(shù)字表明，2006年全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平為1544/平方米，與2005年相比，增長(zhǎng)率為5.19%，增幅上漲0.99個(gè)百分點(diǎn)。北京南三環(huán)的東鐵匠營(yíng)地塊曾上演6700元/平方米的火爆，連在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商也稱是“瘋了”。而在我國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例約為30%。
實(shí)行最嚴(yán)格的土地控制政策一直是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主調(diào)。
“國(guó)六條”出臺(tái)后的一年間，連環(huán)出臺(tái)的土地控制政策，有利于解決違法違規(guī)用地嚴(yán)重、工業(yè)用地的盲目擴(kuò)張、地方政府強(qiáng)烈的占地沖動(dòng)等問(wèn)題，規(guī)范土地市場(chǎng)。
但房?jī)r(jià)上漲的根本原因是供需矛盾。用中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國(guó)的話說(shuō)，住房是生活必需品，剛性需求無(wú)法抑制，盡快加大土地和住房的供應(yīng)量，緩解供需矛盾，是解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題的根本出路。
“隨著土地閘門進(jìn)一步收緊，供求矛盾將會(huì)加劇。在市場(chǎng)規(guī)律作用下，房?jī)r(jià)將可能進(jìn)一步上漲，而房?jī)r(jià)的秩序上漲，就會(huì)助長(zhǎng)投資和投機(jī)�！痹凇端{(lán)皮書(shū)》中，李景國(guó)將此土地調(diào)控政策中有待考慮的問(wèn)題之一。
營(yíng)業(yè)稅新政 二手房交易跳水
“2006年6月1日起的那幾天，二手房的交易量像跳水一樣，我們的日子特別難過(guò)。”回憶起二手房征收營(yíng)業(yè)稅年限由2年升至5年的威力，一位房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員至今仍心有余悸。
2006年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。
國(guó)稅總局稱此舉的目的是“抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征收管理”。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，6月1日至4日與新政實(shí)施前4天(即5月28日至31日)相比，二手房房源掛牌量、客戶登記量、成交量分別下降41.7%、55.4%、35%。二手房交易中觀望者驟增，一方面是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的觀望，另一方面是對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房是否供應(yīng)到位的觀望。
營(yíng)業(yè)稅增加了房地產(chǎn)交易成本，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)行為�！暗诓煌氖袌�(chǎng)環(huán)境中，政策手段的有效性是不同的。如果市場(chǎng)供不應(yīng)求，則任何成本的增加或利潤(rùn)的減少都能被迅速轉(zhuǎn)移到最終的消費(fèi)者身上，助長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲�！敝袊�(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李恩平在《藍(lán)皮書(shū)》中分析說(shuō)。
一家房產(chǎn)中介市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，同樣地段的二手房要比新房便宜2000元-3000元/平方米。本來(lái)想通過(guò)二手房市場(chǎng)買到便宜房子的中低收入者，由于營(yíng)業(yè)稅新政，相當(dāng)于要多支付6.5%的房?jī)r(jià)，因而被逼向了新房市場(chǎng)。
回望“國(guó)六條”的第5條，正是“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”。
數(shù)據(jù)“整容” 市場(chǎng)真假難覓
“那么多關(guān)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，亂哄哄的，不知道信哪個(gè)�！币晃挥I房的朋友感覺(jué)自己是“霧里看花”。信息的混亂，不但使買家惶惑，也使行業(yè)管理部門乃至政府決策者大為頭痛。
為此，“國(guó)六條”中就明確地指出要關(guān)于建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，擊中了房地產(chǎn)行業(yè)信息失真的要害。
可不久前，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布3月份房?jī)r(jià)顯示廣州房?jī)r(jià)下跌700元/平方米，正當(dāng)人們?yōu)檫@一利好消息高興時(shí)，國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)卻顯示，廣州3月份房?jī)r(jià)同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.8%。兩組數(shù)大相徑庭。
正當(dāng)人們炮轟廣州房?jī)r(jià)失真時(shí)，南京又傳來(lái)房?jī)r(jià)兩小時(shí)上漲1200元的消息，并指出半年來(lái)南京當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)上漲了近25%，而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年3月份南京房?jī)r(jià)同比上漲6.1%，兩者之間差距甚遠(yuǎn)。
“現(xiàn)在關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)太混亂了，幾乎沒(méi)有參考價(jià)值。地方政府應(yīng)該摸清房屋的銷售情況，比如說(shuō)銷量、戶型、價(jià)位等，而不是整天去打壓房?jī)r(jià)�！敝袊�(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所汪利娜如此建議,理由是“否則老百姓不了解真實(shí)信息，宏觀調(diào)控也就沒(méi)有依據(jù)”。
廖英敏也擔(dān)心“造成有些部門失信于民的后果”，建議“政府出面來(lái)統(tǒng)一口徑”。
土地稅清算 房?jī)r(jià)疑受傳導(dǎo)
2007年1月17日，國(guó)稅總局的一紙清算土地增值稅的通知，反映在了股市上——地產(chǎn)股連續(xù)兩天大跌，萬(wàn)科、保利等諸多股票跌停。宏觀調(diào)控以來(lái)，地產(chǎn)股從未遭受如此毀滅性的打擊。
土地增值稅自1993年推出后一直沒(méi)有征收。國(guó)稅總局稱，土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
但普通購(gòu)房者的第一反應(yīng)都是“羊毛出在羊身上”，擔(dān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。隨后新浪網(wǎng)所做的調(diào)查表明：75%的網(wǎng)民認(rèn)為，落實(shí)土地增值稅會(huì)推高房?jī)r(jià)；91%的網(wǎng)民認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁成本。
根據(jù)國(guó)稅總局的通知，土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率。有學(xué)者認(rèn)為，這種累進(jìn)的所得稅制度有抑制房?jī)r(jià)上漲的作用——如果提價(jià)勢(shì)必造成增值額的上升，它到一定程度會(huì)觸發(fā)更高一級(jí)稅率的適用，而這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言未必劃算。土地增值稅到底會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上至今難有定論。但是賬還是可以算的。
以北京市南三環(huán)東鐵匠營(yíng)地塊為列，今年4月17日，該地塊拍出了6700元/平方米的高價(jià)。按照總建筑面積4750平方米計(jì)算，地皮總價(jià)款為3205萬(wàn)元。現(xiàn)場(chǎng)一位參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商向記者表示，6700元/平方米的地皮價(jià)格要想賺錢，成品房至少要賣到12000元/平方米，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目是純住宅沒(méi)有底商，而且容積率不高。假設(shè)建筑安裝成本為2000元/平方米，也就是項(xiàng)目整體建安成本為950萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，交納土地增值稅可扣除的金額為(3205萬(wàn)元＋950萬(wàn)元)×1.2＝4986萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后以不同的價(jià)格出售，須交納的土地增值稅如上表所示。
從表格中不難看出，在成本相同的條件下，項(xiàng)目的售價(jià)越高，交納的增值稅也隨之提高，但利潤(rùn)并未因此下降反而是上升了。
規(guī)范交易 囤房者我行我素
今年初，記者的一位朋友參加了河北燕郊上上城項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，被那種瘋狂購(gòu)房的熱情震驚了，“第一感覺(jué)就是房子賣得真快，不托人買房號(hào)根本別想買房”。但是隨后幾天，這位朋友一直接到上上城項(xiàng)目銷售部的電話，稱目前還有空房，請(qǐng)這位朋友去看房。
開(kāi)始是皇帝女兒不愁嫁的陣勢(shì)，后來(lái)卻成了上門的買賣？是湊巧還是開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的伎倆？
“國(guó)六條”明確提出，要堅(jiān)決打擊囤房、虛假宣傳等市場(chǎng)違規(guī)行為，隨后建設(shè)部一年來(lái)出臺(tái)了不下10項(xiàng)有關(guān)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的文件，還聯(lián)合有關(guān)部門在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了多次集中整治工作。政策出臺(tái)的密度與力度都堪稱前所未有。
記者近日就整治的結(jié)果致電建設(shè)部，建設(shè)部辦公廳的有關(guān)人士表示，目前還不方便就此問(wèn)題接受采訪。
而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，發(fā)布虛假信息、違規(guī)銷售等現(xiàn)象依然存在。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者發(fā)現(xiàn)，近日開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目中大多數(shù)樓盤(pán)基本上沒(méi)怎么出售，但是按照售樓電話打過(guò)去，不少售樓人員卻告訴記者已經(jīng)售空或是基本售空。
根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，房地產(chǎn)項(xiàng)目在拿到預(yù)售證后3天至10天內(nèi)必須公開(kāi)進(jìn)行銷售。按照房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的信息，聞濤苑小區(qū)于2007年3月29日拿到了預(yù)售許可證。但是記者以買房者的身份咨詢時(shí)，該樓盤(pán)銷售人員卻稱5月15日才正式開(kāi)盤(pán)。東方太陽(yáng)城也有類似的情況，其銷售人員稱拿到預(yù)售證的項(xiàng)目會(huì)分期開(kāi)盤(pán)。（賴大臣 趙艷紅）
