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陳淮:開征物業(yè)稅并非是“對第二套房課重稅”(4)

2006年01月26日 11:01

  四、開征物業(yè)稅的目標(biāo)并非就是“對第二套房課重稅”

  人們有種認(rèn)識,認(rèn)為征收物業(yè)稅的主要目標(biāo)就是為了抑制擁有多套住房,因此應(yīng)當(dāng)對第二套房課以重稅。對于這種說法,陳淮表示,物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過度占有資源,保護(hù)必要消費(fèi)。但我個人看法,這個“過度占有”,不是按第幾套房來區(qū)分的。一個富人只占有一套房,但是這套房非常大,而且地處風(fēng)景名勝區(qū),價值不匪,這套房子也得適用較高稅率。

  在前幾年“房改”中,一些中央機(jī)關(guān)的干部按級別應(yīng)享受一定的住房面積,但當(dāng)時單套面積的沒有那么大的,很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”;或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因?yàn)椴徽摪锤刹孔》繕?biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看,他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。原則說,物業(yè)稅應(yīng)按個人持有的資產(chǎn)價值征稅,而且是按現(xiàn)值征稅,不是按“第幾套”征稅。

  陳淮指出,可以肯定地說,應(yīng)當(dāng)對超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強(qiáng)度的物業(yè)稅。但這里面也有個區(qū)別對待的問題。單位面積價值高的別墅、豪宅,就應(yīng)當(dāng)適用較高稅率;相反,單位面積價值較低的普通住宅,就應(yīng)當(dāng)適用相對較低的稅率。為什么呢?因?yàn)槲覀冞要考慮到租賃市場發(fā)育的問題。普通住宅的主要承租人是窮人,是低收入群體。物業(yè)稅征得高,租賃市場的租價就高,不利于租賃市場的發(fā)展!皩Φ诙追空n重稅”的想法,出發(fā)點(diǎn)可能是抑制富人占有更多資源,促進(jìn)社會公平。

  但這種想法失之簡單了。有人買了房子用于出租,才有租賃市場存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。而租賃市場恰好是和低收入群體、困難群體和流動人口利益關(guān)系最密切的市場。不僅如此,租賃市場還是政府住房保障政策貫徹實(shí)施的基礎(chǔ)。在我國的住房保障體系中,針對困難群體和特困群體的“貼租”政策,包括實(shí)物貼租和貨幣貼租,都需要有一個足夠大的租賃市場存在才能有效實(shí)施。美國加州有條調(diào)控房地產(chǎn)市場的法律,禁止租賃價格在一年內(nèi)的上漲幅度超過7%。為什么呢?因?yàn)樽赓U市場的需求才是最真實(shí)的需求,因?yàn)樽赓U市場是和窮人的利益關(guān)系最密切的市場,因?yàn)樽赓U價格最直接地影響房產(chǎn)投資回報的預(yù)期。

  陳淮表示,在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅制改革,基本方向是“明租、清費(fèi)、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費(fèi)改稅”,目前學(xué)者中還有不同認(rèn)識。但比較傾向性的意見是,土地出讓金的性質(zhì)是“租”,是政府作為土地所有者的利益體現(xiàn);物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”,是政府作為公共利益的維護(hù)者、社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的,后者可能并不能取代前者。也就是說,收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。

  退一步說,物業(yè)稅取代土地出讓金,也不一定能使房價真正便宜。因?yàn)榉績r包括購買價格和持有價格兩個組成部分。分次收取物業(yè)稅時,持有價格的風(fēng)險會大大增加。因?yàn)槲飿I(yè)稅是按現(xiàn)值征收的,而在50-70年的時間范圍內(nèi),土地價格一定是不斷提高的,而且在城市化快速發(fā)展過程中提高的速度還會很快。最終算下來,也許分次支付的價格要比一次性支付的成倍增加。

  還有人提出,開征物業(yè)稅時應(yīng)當(dāng)只對此后購入的新房征收,以前買的就不能再回溯征收了。針對這一說法,陳淮表示,這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物,其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題,那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能回溯”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。為什么要對以前購買的房產(chǎn)也征呢?我們前面說過,物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū),這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。(柏晶偉)

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