“目前還沒有細則出臺，但工作已經(jīng)在做了。”2月1日，北京市地方稅務(wù)局地方稅處一位負責(zé)人說。從這一天起，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式實施了。
相對于通知公布當(dāng)天地產(chǎn)股幾乎全部跌停的強烈震蕩而言，正式實施通知后的市場反應(yīng)并不大。和北京一樣，上海、深圳等地的土地增值稅清算細則目前都尚未公布。建設(shè)部一位長期研究房地產(chǎn)政策的專家表示，土地增值稅清算影響最大的是房地產(chǎn)企業(yè)，對房價的影響則要看不同地區(qū)和市場的具體情況。
土地增值稅是1994年1月1日就開征的稅種，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人均應(yīng)依法繳納土地增值稅。但多年以來，土地增值稅的征收并不理想。2006年全國稅收收入超過3萬億，土地增值稅收入僅為231億元。土地增值稅征收在大部分地區(qū)一直沒有全面鋪開。
清算加大延遲開發(fā)成本 擠出土地緩解供地壓力
這位專家認為，此次清算土地增值稅政策的出臺，首先是稅務(wù)機關(guān)積極執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策的表現(xiàn)。其重要目的就是推動土地盡快進入市場。因為目前我國的土地增值很快，留住土地的時間越長，土地增值越多，開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)賣房子也許還不如賣地掙錢，而且賣地還不需要像賣房那樣需要大量投資。這也是為什么現(xiàn)在商品住宅項目滾動開發(fā)的規(guī)模越來越小的原因，常常一棟樓就是一期，開發(fā)商總希望延遲手中土地的開發(fā)。
據(jù)2006年一項公開調(diào)查顯示，2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備了4萬多平方米土地，而北京2006年的住宅供地面積還不到1000萬平方米；全國有43家房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備面積在100萬到500萬平方米之間。
“雖然國土資源部一直規(guī)定土地兩年不開發(fā)就無償收回，但房產(chǎn)商往往利用只開發(fā)10%或20%的方式規(guī)避這條規(guī)定，”這位專家說，“土地增值稅的清算可以加大延遲土地開發(fā)的成本，希望能盡快把這些土地‘?dāng)D’出來，緩解供地壓力，從而使房價下降�！�
供求決定賣方市場價格 房價走勢因地域性而異
土地增值稅清算政策出臺后，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示，此舉將增大開發(fā)商的成本，而普通消費者則更關(guān)心這些成本會否又轉(zhuǎn)嫁到房價中。這位專家認為，土地增值稅顯然會給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算、資金重組等工作加大負擔(dān)，但房價是否會因此受到影響卻因市場而異。
他解釋說，買方市場由成本決定價格，賣方市場由供求決定價格，而我國目前基本以賣方市場為主，也就是說總體上房價已經(jīng)不由成本來決定。比如北京就是典型的賣方市場，所以房產(chǎn)商成本的略微增加，并不會對房價產(chǎn)生多大影響。但在一些偏遠地區(qū)或者更接近買方市場的二線城市等，清算土地增值稅可能會對房價的影響更直接一些。
“從長遠看，如果能達到土地進入市場的目的，土地供應(yīng)量增加房價應(yīng)該會下降�！彼f，“但短期內(nèi)有可能會造成房價上漲，尤其在供應(yīng)量增加尚不明顯，房地產(chǎn)企業(yè)成本已經(jīng)付出的階段�！�
(來源：法制日報 作者：陳晶晶）
