國稅總局一紙嚴征土地增值稅的公文，讓A股市場掀起驚濤駭浪，但房地產(chǎn)市場近期的反應(yīng)卻是波瀾不驚。這其中的訣竅在于，土地增值稅對各地房地產(chǎn)市場的影響大小，取決于各地方政府針對國稅總局文件所擬定的細則，這不禁又讓人們產(chǎn)生疑問：“土地增值稅是否會像二手房交易個人所得稅征收一樣，雷聲大雨點�。俊庇浾咦蛉兆咴L北京、上海等地稅務(wù)部門了解到的情況是，此次地方稅務(wù)部門會嚴格執(zhí)行國稅總局的要求，土地增值稅不會重演二手房交易個人所得稅的版本。
從嚴征收
昨日是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式實施的第一天。但記者查詢后發(fā)現(xiàn)，昨天，并沒有一家地方政府出臺針對該文件的實施細則。
對此，國家稅務(wù)總局有關(guān)人士昨日強調(diào)，目前國稅總局尚未做出關(guān)于土地增值稅的其他政策，各地應(yīng)該按照國稅總局的通知執(zhí)行清算政策。
在北京，雖然實施細則并未出臺，但土地增值稅的征收工作并沒有懈怠。北京市地稅局有關(guān)人士表示，除了按照《通知》進行清算外，在新細則出臺前，北京市還將按照原規(guī)定征收土地增值稅，即對本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)(銷)售商品房取得的收入，除政府批準的經(jīng)濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預(yù)(銷)售收入的1%預(yù)征土地增值稅，但140平方米以下的住房、經(jīng)濟適用房和限價房暫不征收土地增值稅。
盡管宏觀調(diào)控已經(jīng)令當(dāng)?shù)亻_發(fā)商陷入困境，上海稅務(wù)部門似乎也沒有“手軟”的想法。上海稅務(wù)部門某人士告訴記者，其實在國稅總局出臺文件之前，上海一些區(qū)縣今年已經(jīng)開始部署土地增值稅的征管工作。他透露，自從上海財稅局領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整之后，新任領(lǐng)導(dǎo)班子一直強調(diào)，要認真執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，這次土地增值稅的嚴征也不會例外。目前，具體的細則條款仍在推敲之中，預(yù)計很快就會出臺。
深圳房地產(chǎn)協(xié)會秘書長張文華則表示，目前深圳地稅局與國土部門正研討在國家政策的大框架下制訂細則，總體上不會有大的出入。據(jù)了解，深圳曾于2005年11月在全國率先恢復(fù)征收土地增值稅，當(dāng)時規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的征收辦法，對轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。
專家指出，中央今年加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的決心很大，土地增值稅作為今年調(diào)控的一個重要政策，在抑制土地囤積，減少房地產(chǎn)行業(yè)暴利，規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展上有著重要的作用，不會半途而廢。因此，可以預(yù)計的是，各地政府不會出臺與中央精神不符的細則，土地增值稅嚴征的政策效果不會像去年個人所得稅征收流于形式一樣被輕易化解。
“一刀切”引質(zhì)疑
國稅總局嚴征土地增值稅的文件在房地產(chǎn)開發(fā)商中引起巨大的震動。在靜待細則出臺的時候，他們也向記者表達了“土地增值稅征收不能一刀切”的想法。
一位開發(fā)商高管向記者表示，從土地增值稅的征收意圖上講，自己是擁護中央的決定的，因為這會規(guī)范目前較為混亂的房地產(chǎn)市場，以后那種靠關(guān)系拿地，小作坊式的房地產(chǎn)開發(fā)商會逐步退出市場，而品牌開發(fā)商在市場中將有更大的發(fā)揮余地。但目前一刀切的土地增值稅征收方式，也會給市場造成不小的負面效果。
專家則指出，房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展后，會出現(xiàn)層次化的現(xiàn)象，除了滿足居民正常居住需求的低端市場外，也必然會存在注重品牌、細節(jié)設(shè)計和概念性的高端市場，這也是一個行業(yè)正常發(fā)展的趨勢。土地增值稅的征收應(yīng)當(dāng)考慮到市場細分的因素，在保障低端市場需求的同時，不應(yīng)造成對高端市場的過度抑制，實現(xiàn)科學(xué)性的調(diào)控效果。
業(yè)內(nèi)分析人士則認為，由于各個地區(qū)存在不同的情況，有些地區(qū)的高端住房需求也形成了一定規(guī)模，預(yù)計地方政府在執(zhí)行中央政策的同時也會因地制宜。但這種“一刀切”做法到底對市場會造成怎樣的實質(zhì)性影響，目前還難以作出判斷，相信今后隨著調(diào)控影響的顯現(xiàn)，政策執(zhí)行也會趨利避害，逐步調(diào)整。
(來源：中國證券報 作者：李良 周明 吳銘)
