2月2日，北京市建委等部門聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，對境外個人以及機構在北京購買商品房作出一系列的明確規(guī)定。這是自2002年9月，北京取消對外籍人士購房限制、取消商品房銷售內銷、外銷限制后再次收緊針對外資購房的標準及要求。本周五，3月2日“外資限購細則”實施將滿一月，政策調控后期效應將陸續(xù)顯現(xiàn)。

　　自2002年之后的幾年，北京房地產市場經歷了一個逐步走熱的過程。從北京市房地產交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，2004年，北京商品房銷售均價為6178元/平方米，同比2003年的6438元/平方米的銷售均價降低了4%，而之后的2005、2006年銷售均價均呈兩位數(shù)的上漲，兩年的漲幅分別達到了22%和17%，至2006年，北京市的商品房銷售均價已達8792元/平方米。從2004年底開始，海外資金開始頻繁收購國內大型商業(yè)地產，對推高房價起到一定的作用。而自2004年起以“國六條”為標志的多輪宏觀調控政策陸續(xù)出臺，涉及到了市場、金融、稅收等各個層面，因此2006年7月建設部出臺的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》的171號文和此次市建委出臺的限制外資購房的執(zhí)行細則再次收緊了外資購房的閘門也就顯得順理成章了。

　　據(jù)中大恒基不動產營銷的數(shù)據(jù)顯示，目前外資購房的主要目標是高檔公寓、寫字樓及商業(yè)，2006年外資購房的占比約為10%左右。從2006年的數(shù)據(jù)看來，相比呈現(xiàn)剛性特征的自住購房群體和國內投資客，外資購房客尚無法占據(jù)主導位置，限制外資購房對國內整體房地產市場的價格下行調整作用有限。從不同業(yè)態(tài)看來，普通住宅的購房客戶多以自住需求為主。據(jù)中大恒基不動產營銷旗下代理的北苑家園、華紡易城等普通住宅項目針對購房客戶的調查顯示，2006年以投資為目的的購房客戶占比約為19%，且近九成為國內客戶。

　　相比普通住宅，外資限購的規(guī)定對于京城的高檔住宅項目和商業(yè)地產的影響更為顯著。由于高檔住宅、寫字樓、商業(yè)項目所在位置多處于中心城區(qū)，隨著城市化進程的加快，城區(qū)內有限的土地將很快被開發(fā)殆盡，此類項目的預期增值空間較高，因此也受到大量外資投資個人、機構的追捧。

　　據(jù)中大恒基不動產營銷市場研究中心對于高檔公寓項目銷售情況的監(jiān)測數(shù)據(jù)，去年下半年北京共有39個公寓項目入市，其中新開盤項目18個，老項目后期21個，總供應面積147萬平方米，開盤均價為13115元/平方米，總體成交均價為12825元/平方米，顯示出了市場對于高檔公寓項目的價格承受能力有限，無法按照開發(fā)商預期價格成交。

　　在經過了半年左右的銷售周期后，下半年開盤的公寓項目的平均銷售率為58%，共有31個項目對開盤均價作出了價格調整，價格總體上漲幅度為15%，其中有5個項目開盤均價進行了下行調整，占16%，平均降幅為7.4%。這5個項目分別在9~11月間開盤，分布于各個環(huán)線區(qū)間，平均銷售率為42%，低于平均值16個百分點，可以看出，銷售情況不佳是這些項目作出開盤均價下行調整的重要因素。中大恒基不動產營銷總經理王述認為，銷售進度過慢會影響開發(fā)商的回款速度，輕則對后期項目的開發(fā)造成阻礙，更加嚴重的后果是有可能導致資金鏈的斷裂，因此開發(fā)商采用降低房價的方式以求得資金快速回籠，同時，前期對市場判斷不準確，開盤價格制定過高而進行二次調整以及“限外”政策導致的需求下降也是降價的原因之一。此外，在平均銷售進程過半的情況下，僅有7個項目的實際銷售均價高于開盤均價，平均溢價幅度為7.8%，而有24個項目的銷售價格低于開盤價，平均幅度為13.1%。可以想見，在售的大部分高檔公寓項目受到了政策因素的制約，需求不足，無法達到預期售價。

　　“外資限購令”雖對高檔公寓項目的銷售、價格均產生了不同影響，但相對去年下半年同期開盤的200余個項目，公寓項目僅占兩成。王述認為，“限外令”對高檔住宅項目的影響尚無法作用到整個房地產市場，對于整體市場的價格影響也極為有限，但隨著自2004年以來的各項宏觀調控政策的落實、執(zhí)行，保障性住房、廉租房、經濟適用房、雙限房加快供應步伐，預計京城房價將在2009年后趨于平穩(wěn)。(王芳潔)