望京地王：中標(biāo)公司急澄“退地說”

　　3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元競得大望京1號地，綜合下來，商品房樓面價(jià)達(dá)2.75萬元/平方米，是當(dāng)時(shí)北京市場新的“單價(jià)地王”。

　　該地塊成交后，SOHO中國董事長潘石屹曾感嘆，以2.75萬元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，建成后商品房的成交均價(jià)需達(dá)到4.5萬元/平方米，開發(fā)商才能保證10%的利潤率。然而時(shí)下該地塊周邊房價(jià)卻可能對該地塊 “預(yù)期4.5萬元”的價(jià)格形成巨大的壓力。

　　望京地王誕生后，其周邊樓盤融科橄欖城、國風(fēng)北京、寶星國際與慧谷陽光的成交均價(jià)分別為3.5萬元/平方米、3.1萬元/平方米、2.9萬元/平方米與3.3萬元/平方米，而在新政出臺(tái)后，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪，上述四個(gè)樓盤當(dāng)前的成交均價(jià)依次為3.1萬元/平方米、2.7萬元/平方米、2.5萬元/平方米與2.8萬元/平方米。該地塊周邊四個(gè)典型樓盤時(shí)下的均價(jià)區(qū)間為2.5萬元~3.1萬元，已與望京地王的樓面價(jià)2.75萬元/平方米相差無幾。

　　正因?yàn)槿绱耍?月初，業(yè)界一度傳出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)退地一說。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公關(guān)部在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的書面回復(fù)中說，“退地說”只是市場猜測，公司已交付了地價(jià)款，時(shí)下正在辦理開工作業(yè)所需的相關(guān)前期手續(xù)。

　　亦莊地王：現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，3月15日北京產(chǎn)生的三個(gè)地王中，只有北京中信新城房地產(chǎn)有限公司拍下的亦莊地王項(xiàng)目X1-1B地塊正在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的前期工作，并進(jìn)行了該地塊項(xiàng)目的環(huán)評公示。

　　但與另外兩個(gè)地王一樣，該地塊同樣面臨樓面價(jià)與周邊樓盤成交均價(jià)接近的困擾。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亦莊地王周圍的瀛海名居、上海沙龍與金地格林三個(gè)樓盤在地王產(chǎn)生后，成交價(jià)分別漲至1.6萬元~1.7萬元/平方米、2.1萬元~2.2萬元/平方米與2.1萬元~2.2萬元/平方米，但在新政出臺(tái)后其時(shí)下價(jià)格分別下降至1.4萬元~1.5萬元/平方米、1.9萬元~2.1萬元/平方米與2萬元~2.1萬元/平方米。

　　北京中信新城房地產(chǎn)拿下亦莊地王的代價(jià)為52.4億元，其樓面價(jià)達(dá)13395元/平方米，雖然較時(shí)下周邊樓盤的成交均價(jià)稍低，但也相差不大。

　　專家建議

　　開發(fā)商需轉(zhuǎn)換思路

　　針對地王項(xiàng)目遲遲未現(xiàn)太多開工跡象一事，北京美聯(lián)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為這是正常的。因?yàn)閺拈_發(fā)商拿地到實(shí)際進(jìn)行開發(fā)一般都要經(jīng)過一年至一年半的前期籌備時(shí)間。

　　但她認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，當(dāng)下地王尷尬的本質(zhì)在于開發(fā)商當(dāng)時(shí)對房地產(chǎn)市場形勢大好的心理預(yù)期與此后房地產(chǎn)調(diào)控大背景間的失衡。開發(fā)商時(shí)下的出路或許就是對手中的地王項(xiàng)目重新進(jìn)行差異化定位與品牌包裝。

　　她進(jìn)一步解釋說，在房地產(chǎn)市場一路狂奔之際，開發(fā)商可能更傾向于將商品房做好，然后盡快推向市場，以粗放式的發(fā)展模式不斷加快節(jié)奏，但在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，地王的高成本決定其產(chǎn)品定位必須以高端項(xiàng)目為主。因此開發(fā)商需要轉(zhuǎn)變思路，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，通過強(qiáng)化項(xiàng)目小區(qū)的增值服務(wù)，為其高價(jià)的商品房提供品牌支撐。

　　同策咨詢資深分析師倪曉玲也表示，以華僑城蘇河灣地塊5.29萬元/平方米的樓面地價(jià)計(jì)算，將來開發(fā)商的售價(jià)必將達(dá)到7萬元/平方米以上。“開發(fā)商只能在此建造超豪宅了，通過精裝修等手段提高樓盤價(jià)格。這樣的樓盤將來一般要賣到9萬元~10萬元/平方米�！�(記者 張初亮 葉書利 )