多方面入手破解難題

　　物業(yè)糾紛矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，具有發(fā)生頻率高、涉及面廣、群體性強(qiáng)的特征，極易造成社會生活中局部區(qū)域不安定，而預(yù)防和化解這一矛盾需要系統(tǒng)的、多方位的努力。

　　一是健全相關(guān)法律法規(guī)和政策制度體系。

　　有關(guān)專家指出，國務(wù)院出臺《物業(yè)管理?xiàng)l例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側(cè)重點(diǎn)有所不同，因此應(yīng)就審判實(shí)踐中如何更好地適用條例做進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確，明確和細(xì)化物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規(guī)范化軌道，同時(shí)也為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分的法律依據(jù)。

　　針對業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難，劉建國建議，應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)立法，比如將首次召集業(yè)主大會作為居委會的一項(xiàng)職責(zé)，房地產(chǎn)行政主管部門等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督，以保障業(yè)主大會順利召開和業(yè)主委員會順利產(chǎn)生，對開發(fā)商、物業(yè)公司等不配合和阻礙行為設(shè)定處罰措施，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立難、換屆選舉不規(guī)范等誘發(fā)的不穩(wěn)定因素問題。

　　二是建立和完善監(jiān)督機(jī)制。

　　張淑珍、李桂玲等認(rèn)為，政府應(yīng)加大監(jiān)督力度，在物業(yè)管理資質(zhì)監(jiān)管、指導(dǎo)成立業(yè)主委員會、確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督落實(shí)等方面承擔(dān)更多責(zé)任，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)市場準(zhǔn)入和資質(zhì)管理，這一點(diǎn)對前期物業(yè)企業(yè)尤為必要，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴(yán)密、完備的物業(yè)服務(wù)合同，并設(shè)立專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)對開發(fā)商和物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，統(tǒng)一受理業(yè)主投訴，同時(shí)定期主動征求小區(qū)業(yè)主意見和對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行達(dá)標(biāo)考評，推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量認(rèn)證，完善物業(yè)企業(yè)信用跟蹤制度，制裁開發(fā)商和業(yè)主違規(guī)違約行為，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)業(yè)主、業(yè)主委員會的申請或人民法院的委托對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行認(rèn)證或鑒定以拓寬業(yè)主取證渠道。

　　三是賦予業(yè)主維權(quán)便捷的法律救濟(jì)途徑。

　　楊建援以及南開大學(xué)法學(xué)院教授陳耀東等認(rèn)為，目前反對業(yè)主委員會具有訴訟主體地位的理由主要集中于其沒有獨(dú)立享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，不具備完全責(zé)任能力，這種認(rèn)識顯然將業(yè)主委員會與其代表的利益最終歸屬主體———業(yè)主割裂開來。在目前我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)服務(wù)市場尚不完善的情況下，賦予業(yè)主更為便捷的法律救濟(jì)方式十分必要，應(yīng)盡早明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格，這對于業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益至關(guān)重要，但在訴訟活動中應(yīng)進(jìn)行必要的合法性審查，以防止發(fā)生少數(shù)人操控業(yè)主委員會，濫用訴權(quán)使業(yè)主共同利益受損的情形發(fā)生。

　　四是加強(qiáng)對前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)程序的規(guī)范和監(jiān)管。

　　劉建國建議，有關(guān)部門應(yīng)規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)程序，嚴(yán)格監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘，力保招投標(biāo)工作透明化、公正化，不宜將前期物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部交由開發(fā)商自主確定。在條件成熟情況下可規(guī)定實(shí)行回避制度，限制開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益聯(lián)系，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)自身的激勵機(jī)制。

　　五是建立多部門聯(lián)動機(jī)制，加大調(diào)解力度。

　　民革天津市委員會通過大量調(diào)研認(rèn)為，一方面，物業(yè)管理中存在的問題往往涉及市容環(huán)衛(wèi)、城管、公安等多個(gè)職能部門，單靠物業(yè)管理主管部門不能解決全部問題，應(yīng)建立由主管部門、街道辦事處、居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，以及多層次、多部門組成的社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制和機(jī)構(gòu)。另一方面，由于業(yè)主多采取拒繳物業(yè)費(fèi)形式對抗物業(yè)糾紛，多數(shù)物業(yè)管理糾紛案件中被告方多為多個(gè)業(yè)主，如果一味機(jī)械判決，對眾多敗訴業(yè)主一同實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，容易造成業(yè)主同物業(yè)公司的對立加劇，嚴(yán)重影響社區(qū)的和諧和穩(wěn)定，因此法院應(yīng)依法加大糾紛調(diào)解力度。

　　六是對業(yè)主的舉證能力進(jìn)行救濟(jì)。

　　天津市第二中級人民法院研究室副主任王玉霞說，物業(yè)管理的質(zhì)量優(yōu)劣缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同又不可能做出詳細(xì)規(guī)定，而業(yè)主受渠道和手段的限制很難在法庭規(guī)定的舉證期限內(nèi)搜集到充分有利證據(jù)來證明服務(wù)瑕疵的存在，因此應(yīng)對業(yè)主的舉證能力進(jìn)行救濟(jì)，明確物業(yè)管理企業(yè)的舉證責(zé)任，嘗試用“表見證明”法則來減輕業(yè)主的舉證負(fù)擔(dān)。只要業(yè)主對瑕疵存在的證明達(dá)到了“表見真實(shí)”的程度就視為其完成舉證，而該抗辯不成立的證明責(zé)任應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)移。物業(yè)管理企業(yè)在訴訟中不僅要提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費(fèi)許可證等合法經(jīng)營的證據(jù)，還要提供能夠證明其規(guī)范經(jīng)營的證據(jù)，作為法院間接認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)適當(dāng)履行服務(wù)義務(wù)的依據(jù)。( □本報(bào)記者　劉元旭 )