隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化改革發(fā)展，特別是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，住宅小區(qū)和新房成交數(shù)量急劇增加，由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司侵害業(yè)主集體利益引發(fā)的物業(yè)糾紛呈激增勢(shì)頭。

　　由于涉及面廣，業(yè)主維權(quán)成本和難度較高，不穩(wěn)定因素多，看似小事的物業(yè)糾紛已成為當(dāng)前影響和諧社會(huì)關(guān)系的一大隱患和城市發(fā)展矛盾的問(wèn)題之一，亟待引起高度重視，及時(shí)完善相應(yīng)對(duì)策和立法缺陷，通過(guò)多方合力加以破解。

　　物業(yè)糾紛數(shù)量大、群體性強(qiáng)

　　記者在天津一些基層法院采訪了解到，近五年基層法院受理物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)連續(xù)大幅增長(zhǎng)，物業(yè)糾紛案件占基層法院民商事案件總數(shù)的比例也從約10%提高到20%以上，正成為一類案件數(shù)量大、審理難度大、不穩(wěn)定因素多的案件。

　　長(zhǎng)期關(guān)注這一問(wèn)題的天津師范大學(xué)法學(xué)院教授賈邦俊說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，弱勢(shì)的業(yè)主不具有對(duì)等談判的能力，不僅購(gòu)房和物業(yè)服務(wù)合同中往往夾雜著開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司為擴(kuò)張自身利益設(shè)立的“霸王條款”，而且合同正式簽訂后違反約定的現(xiàn)象也成了家常便飯，勢(shì)必造成矛盾糾紛。

　　天津市第二中級(jí)法院隨機(jī)抽取53件物業(yè)糾紛案件分析發(fā)現(xiàn)，盡管表面上看起來(lái)是業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但背后實(shí)際上大部分是業(yè)主認(rèn)為自身權(quán)益被侵害而引發(fā)不滿造成的，并且訴訟雙方的糾紛呈現(xiàn)出明顯的不易調(diào)和。當(dāng)拒繳物業(yè)費(fèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)維權(quán)目的時(shí)，一些業(yè)主甚至開(kāi)始采取過(guò)激手段。

　　據(jù)天津一些基層法院統(tǒng)計(jì)，造成群體性物業(yè)糾紛原因多種多樣，例如，開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后未依法經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，物業(yè)企業(yè)履行合同義務(wù)過(guò)程中違約，在綠化、清潔衛(wèi)生、安全保障、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、車輛管理、專項(xiàng)維修資金使用等方面未盡到職責(zé)，擅自改變物業(yè)用房、共用部位用途，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意變更或解除合同，物業(yè)收費(fèi)不透明，開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)公司或合同期屆滿時(shí)物業(yè)企業(yè)拒不撤出管理區(qū)域、移交物業(yè)用房、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及辦理相關(guān)交接。同時(shí)，由于新建小區(qū)前期物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商指定或與開(kāi)發(fā)商存在隸屬關(guān)系，圍繞房屋公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不完善、綠化不到位、停車位等設(shè)施權(quán)屬爭(zhēng)議、開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)承諾問(wèn)題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛也比比皆是。

　　和平區(qū)法院民二庭副庭長(zhǎng)楊曉琳說(shuō)，房?jī)r(jià)這么高，辛辛苦苦花了那么多錢買套房子，而現(xiàn)實(shí)中一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司肆意侵害業(yè)主集體利益的現(xiàn)象在各地卻比較普遍，利益受到損害勢(shì)必引發(fā)業(yè)主采取各種手段維權(quán)。

　　“物業(yè)糾紛涉及的是業(yè)主最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題�！碧旖蚴懈呒�(jí)人民法院副院長(zhǎng)劉建國(guó)認(rèn)為，不斷增多的矛盾糾紛造成部分小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間的關(guān)系高度緊張、影響社會(huì)穩(wěn)定，成為一個(gè)亟待引起高度重視的社會(huì)問(wèn)題。

　　天津開(kāi)發(fā)區(qū)法院法官?gòu)埵缯湔f(shuō)，物業(yè)糾紛導(dǎo)致矛盾不斷升級(jí)，帶來(lái)的不穩(wěn)定因素在于這類矛盾糾紛群體性極強(qiáng)、涉及面廣。當(dāng)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司侵犯業(yè)主集體利益時(shí)，業(yè)主很容易聯(lián)合起來(lái)，抵觸情緒明顯，往往采取群體性方式來(lái)維護(hù)自己利益，涉及的人數(shù)規(guī)模大且矛盾激烈。隨著雙方?jīng)_突次數(shù)的不斷增加，業(yè)主的負(fù)面情緒會(huì)不斷加劇，致使雙方情緒對(duì)立，積怨較深，矛盾尖銳，導(dǎo)致矛盾沖突不斷升級(jí)，糾紛對(duì)抗形式也由拒交物業(yè)管理費(fèi)、張貼抗議橫幅標(biāo)語(yǔ)、群體性上訪發(fā)展到堵路、暴力沖突事件不斷發(fā)生。