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　　在普通商品房項(xiàng)目里大規(guī)模配建廉租房不易推進(jìn)。在目前集中建設(shè)不可避免的情況下，將兩者結(jié)合起來(lái)，趨利避害，成為各地探索的方向

　　□開(kāi)發(fā)商不愿建、交付時(shí)間無(wú)保障。配建雖好路難行

　　位于北京市西三旗的限價(jià)房項(xiàng)目“旗勝家園”日前正式交付使用。與17幢限價(jià)房一起交付的，還有1幢26層的廉租房，共483套，第一批住戶很快即將入住。2007年起，北京市就開(kāi)始在新建的保障性住房和普通商品房項(xiàng)目里按一定比例配建廉租房。僅2007年當(dāng)年，就在新開(kāi)工的18個(gè)項(xiàng)目中配建了近30萬(wàn)平方米廉租房。

　　“配建的好處是顯而易見(jiàn)的�！北本┦薪ㄎ�住房保障辦副主任程建華說(shuō)，通過(guò)配建，既能避免形成“貧民窟”，又能使低收入家庭分享商品房社區(qū)比較好的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施，方便其就近工作、就醫(yī)、入學(xué)、購(gòu)物等，降低生活成本，提高居住質(zhì)量。

　　盡管有種種優(yōu)點(diǎn)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，配建之路仍然困難重重。目前各地大多只是在限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目里實(shí)現(xiàn)了部分配建。相比普通商品房里的配建，效果大打折扣。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不愿意配建，他們認(rèn)為小區(qū)里有廉租房會(huì)降低項(xiàng)目的品質(zhì)，影響銷售，價(jià)格也會(huì)受拖累。”青島市住房保障中心主任尚勝利說(shuō)，有些開(kāi)發(fā)商即使接受配建，也是因?yàn)橥恋爻鲎寘f(xié)議中已經(jīng)注明相關(guān)條款，被動(dòng)接受。

　　重慶市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)孫力則擔(dān)心，盡管配建可以帶來(lái)諸多方便，但低收入家庭難以承受較高的物業(yè)費(fèi)，兩個(gè)群體在管理上如何銜接也是問(wèn)題�！叭绻�生活在一個(gè)小區(qū)的住戶收入差距和生活習(xí)慣差別太大，反而有可能對(duì)低收入家庭尤其是青少年造成心理壓力，配建的效果適得其反。”孫力說(shuō)。

　　□“小集中，大分散”，從實(shí)際出發(fā)探索配建之路

　　配建推進(jìn)慢，實(shí)物建設(shè)任務(wù)又重。記者近期采訪的幾個(gè)城市的主管部門(mén)均表示，完成3年的目標(biāo)，集中建設(shè)仍然會(huì)占據(jù)相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

　　既然集中建設(shè)必不可少，如何避免“貧民窟”出現(xiàn)？

　　2005年建成的華龍家園是重慶市第一批廉租房小區(qū)。3年多過(guò)去，小區(qū)環(huán)境仍然整潔，井井有條。醫(yī)療服務(wù)站、警務(wù)室、社區(qū)居委會(huì)等一應(yīng)俱全。

　　孔琳母子倆是第一批入住華龍家園的，本來(lái)待業(yè)在家的她參加了社區(qū)招聘，現(xiàn)在是小區(qū)的一名清潔工，每月有500元工資收入，加上母子倆各260元的低保，日子過(guò)得“還算平衡”。不少居民像她一樣，就在小區(qū)里打工。

　　“要讓低收入家庭‘穩(wěn)得住’，最重要的是幫他們解決就業(yè)問(wèn)題，改善收入狀況。”居委會(huì)工作人員周玲告訴記者，居委會(huì)一方面在社區(qū)內(nèi)部開(kāi)發(fā)崗位，保潔、商店等優(yōu)先雇傭本社區(qū)困難家庭的居民，一方面主動(dòng)與周邊的企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系就業(yè)。

　　華龍家園雖然有完善的物業(yè)服務(wù)，但居民不用交物業(yè)費(fèi)，每戶每月只要交5元的清潔費(fèi)。重慶市九龍坡區(qū)住房保障辦有關(guān)人士說(shuō)：“以后隨著房屋維修任務(wù)增加，支出也會(huì)增加，政府已經(jīng)承諾了全額補(bǔ)貼，不增加居民的負(fù)擔(dān)。”

　　盡管華龍家園是相對(duì)集中的廉租房小區(qū)，但周邊并沒(méi)有緊鄰的其他廉租房小區(qū)。

　　“規(guī)劃時(shí)，我們盡量避免單個(gè)小區(qū)體量過(guò)大。如果一個(gè)項(xiàng)目住戶太多、容積率太高，再好的管理效果也不理想。”孫力說(shuō)。

　　華龍家園的建設(shè)模式提供了一個(gè)樣本：小集中、大分散的建設(shè)方式；規(guī)劃在交通、就業(yè)、就醫(yī)、上學(xué)等公共服務(wù)設(shè)施完善便捷的位置；街道、居委會(huì)和物業(yè)公司三方共同提供服務(wù)，政府補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。這或許是當(dāng)前廉租房建設(shè)的一個(gè)比較具有可行性的選擇。

　�、圪Y金難題如何解?

　　今年1500億元的廉租房投資任務(wù)，超過(guò)80%落在各地政府肩上。在財(cái)政緊張的中西部地區(qū)，資金壓力愈發(fā)明顯。在拓寬融資渠道的同時(shí)，充分用好銀行貸款，是目前解決資金難題的重要思路

　　□資金重?fù)?dān)考驗(yàn)中西部地方投入

　　廉租房建設(shè)需要不斷投入、不斷花錢(qián)。中央財(cái)政今年加大了對(duì)中西部地區(qū)廉租房建設(shè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，西部地區(qū)400元/平方米，中部地區(qū)300元/平方米。

　　重慶市主城區(qū)廉租房建設(shè)成本約為1600元/平方米，中央財(cái)政和市級(jí)財(cái)政各補(bǔ)400元，區(qū)縣自己還需配套800元/平方米。渝西的區(qū)縣需配套500元/平方米。重慶市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)孫力說(shuō)，一些貧困縣吃飯都要靠轉(zhuǎn)移支付，建廉租房的配套資金壓力很大。

　　重慶只是一個(gè)縮影。2009年我國(guó)將解決260萬(wàn)戶廉租房保障對(duì)象的住房問(wèn)題，其中新增房源達(dá)到177萬(wàn)套。按照當(dāng)前廉租房平均1500元/平方米的建設(shè)成本計(jì)算，每套約50平方米，建設(shè)177萬(wàn)套廉租房需要資金1300多億元。加上新增租賃補(bǔ)貼83萬(wàn)戶，僅今年就需資金超過(guò)1500億元。

　　今年中央財(cái)政用于各地廉租房建設(shè)的補(bǔ)貼將達(dá)到330億元。即便如此，仍有超過(guò)80%的資金缺口需要各地解決。

　　□地方債、公積金打開(kāi)“新思路”

　　當(dāng)前廉租房建設(shè)主要有三種渠道——各級(jí)財(cái)政、土地出讓凈收益的10%、住房公積金的增值收益。

　　事實(shí)上，僅有少數(shù)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市能夠充分利用好這3種渠道。大多數(shù)城市公積金增值收益并不多。土地出讓凈收益也主要以財(cái)政資金的形式支出。在今年建設(shè)規(guī)模加大而地方財(cái)政普遍減收的情況下，廉租房建設(shè)融資渠道單一的問(wèn)題顯得更為突出。

　　拓寬融資渠道，急需打開(kāi)新思路。地方債正成為各地拓寬財(cái)政資金來(lái)源的重要渠道。今年除了資金狀況較好的幾個(gè)省市，各地均已發(fā)行了用于保障性住房建設(shè)的地方債，其中相當(dāng)一部分資金將用于建設(shè)廉租房。

　　此外，住房公積金閑置資金用于廉租房建設(shè)，也被認(rèn)為是為廉租房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源的重要渠道。目前，各地都在等待新的公積金管理?xiàng)l例出臺(tái)，以明確如何動(dòng)用公積金支持廉租房建設(shè)。

　　□用好金融杠桿，廉租房投資“去民間化”

　　除財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出外，多數(shù)地方政府廉租房建設(shè)都依靠銀行貸款來(lái)完成�；�本模式是地方政府成立一家投資公司，然后以業(yè)主身份向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款。

　　一方面，這類貸款有地方政府財(cái)政做擔(dān)保。另一方面，央行和各相關(guān)政府部門(mén)多次發(fā)文，要求商業(yè)銀行對(duì)符合貸款條件的廉租住房建設(shè)項(xiàng)目，要加大信貸支持力度。因此，從銀行貸款并不難。

　　但是，由于廉租房?jī)H用于廉價(jià)出租，項(xiàng)目成本回收非常慢。銀行對(duì)廉租房項(xiàng)目的貸款十分謹(jǐn)慎。

　　為此，曾經(jīng)一度被寄予厚望的民間資金并未形成氣候。“我們希望開(kāi)發(fā)商能有這樣的遠(yuǎn)見(jiàn)，預(yù)見(jiàn)到未來(lái)經(jīng)營(yíng)廉租房穩(wěn)定的收益。但現(xiàn)在來(lái)看，指望不上�！鄙鲜龉賳T說(shuō)，“目前只能盡量用好銀行貸款等金融杠桿來(lái)融資�！�

　　“數(shù)”說(shuō)廉租房(延伸閱讀)

　　【747萬(wàn)戶】

　　近年來(lái)，我國(guó)把解決城市低收入家庭住房困難作為改善民生的重要內(nèi)容，基本建立了以廉租住房為主要內(nèi)容的住房保障制度。截至2008年底，全國(guó)還有747萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭，急需解決基本住房問(wèn)題。為了切實(shí)解決困難家庭基本住房問(wèn)題，國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)規(guī)劃，力爭(zhēng)從2009年起到2011年，用三年時(shí)間，基本解決這747萬(wàn)戶家庭的住房問(wèn)題。其中，2008年第四季度已開(kāi)工建設(shè)廉租住房38萬(wàn)套，三年內(nèi)再新增廉租住房518萬(wàn)套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼191萬(wàn)戶，目前任務(wù)已經(jīng)分解到了全國(guó)各地。

　　截至今年4月底，全國(guó)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的廉租住房69萬(wàn)套;其中,中央投資補(bǔ)助項(xiàng)目已開(kāi)工65萬(wàn)套。

　　【13平方米】

　　經(jīng)過(guò)今后3年的廉租房建設(shè)，人均建筑面積低于10平方米的低收入住房困難家庭，將保障到13平方米左右，三口之家能保障到40平方米左右。通過(guò)租賃補(bǔ)貼來(lái)解決住房困難的家庭，地方政府也會(huì)按照13平方米左右的租金給他們提供貨幣化的租房補(bǔ)貼。

　　【493億元】

　　為保障廉租房建設(shè)資金，中央進(jìn)一步加大了財(cái)政支持力度，今年安排493億元投資補(bǔ)助資金，這部分錢(qián)絕大部分已經(jīng)落實(shí)到地方、落實(shí)到具體項(xiàng)目上。除此以外，中央代地方發(fā)行的國(guó)債資金也重點(diǎn)安排用于保障性安居工程建設(shè)。