-專家采訪

　　解決面臨較大困境

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，小產(chǎn)權(quán)房誕生于保障性住房供應空窗期，發(fā)展于商品房價格高漲期，在當時的市場環(huán)境下小產(chǎn)權(quán)房的生存發(fā)展具備了一定的合理性，填補了市場空白，也確實解決了相當一部分中低收入階層的住房問題。但是，小產(chǎn)權(quán)房由于未繳納土地出讓金及相關(guān)稅費，給國家造成了較大損失，同時干擾了市場正常秩序，甚至在某些時段上對商品房形成了一定的沖擊，造成了一系列的不良后果，應該妥善加以處理。同時我們也看到，解決小產(chǎn)權(quán)房問題面臨著較大困境，需要多個部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，無法一蹴而就。

　　在北京市的通州、大興、房山等區(qū)縣的城鄉(xiāng)接合部，由村、鎮(zhèn)牽頭開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房與擁有大產(chǎn)權(quán)的商品房混雜在一起，居民已入住多年，社區(qū)發(fā)展完備，這更為解決小產(chǎn)權(quán)房的問題擺出了一道難題。毋庸置疑，在保障18億畝耕地的前提下，建設(shè)在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房應及時發(fā)現(xiàn)、抓緊處理，但對一些建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房并已入住多年，是否能夠以更人性化的方式解決，這無疑是對政府決策能力的極大考驗。

　　亟待給個說法

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，政府必須盡快明確小產(chǎn)權(quán)房的“身份”，并且最大范圍地告訴老百姓，打消老百姓對小產(chǎn)權(quán)房的幻想，以切實保護老百姓的利益。

　　該觀點在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很普遍，但另一方面，也有業(yè)內(nèi)人士指出，打消老百姓對小產(chǎn)權(quán)房的幻想只是針對需求方的，但最該管理的是小產(chǎn)權(quán)房的供應源頭和生產(chǎn)源頭。據(jù)該人士稱，小產(chǎn)權(quán)房其實就是地方基層政府和上一級政府部門之間的利益博弈產(chǎn)物，這從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)、建設(shè)、交易、轉(zhuǎn)手等環(huán)節(jié)都能看出來，如果沒有地方基層政府參與，成千上百萬的房子不可能蓋出來并賣出去。因此，要控制小產(chǎn)權(quán)房，必須從供應源頭抓起。

　　小產(chǎn)權(quán)房=違法建筑

　　在業(yè)內(nèi)一再呼吁政府明確對小產(chǎn)權(quán)房的說法后，6月9日，國土資源部再次強調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策”，并表示各地要嚴格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。

　　其實這并不是國土資源部第一次為小產(chǎn)權(quán)房定性，而且，也不是第一次強調(diào)要嚴格依法查處相關(guān)違法行為，但為什么小產(chǎn)權(quán)房卻愈演愈烈？

　　北京易居研究所副所長牟增彬認為，問題關(guān)鍵在于“有法不依，執(zhí)法不嚴”，“關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，并不是沒有相關(guān)的法規(guī)禁止并處罰，但是這些已有的法規(guī)并沒有得到真正的執(zhí)行，所以，小產(chǎn)權(quán)房才越來越多，越來越不好管。”

　　陳云峰也表示了同樣的觀點：“目前小產(chǎn)權(quán)房面臨的問題最可怕的不是屢禁不止，而是邊查邊建，越查越多，然后越來越多的購房人參與，并期待‘法不責眾’。”

　　購買小產(chǎn)權(quán)房風險大

　　21世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇：小產(chǎn)權(quán)房是利用了國家的土地為個別團體謀取利益，等于是直接損害了國家利益，因而小產(chǎn)權(quán)房的實質(zhì)是違法建筑，違反了我國土地管理法的規(guī)定，不受法律的保護。此外，我國國土資源部對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度也非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來建小產(chǎn)權(quán)房的。因此，那些受價格誘惑而購買小產(chǎn)權(quán)房的客戶，即便一時節(jié)省了購房費用，但從長遠來看，小產(chǎn)權(quán)房所面臨的已不僅僅是產(chǎn)權(quán)歸屬問題，未來能否保留住這些違法的小產(chǎn)權(quán)房都是需要畫個問號的。目前在北京，購買二手小產(chǎn)權(quán)房的情況非常少，多數(shù)客戶購買的仍是新建小產(chǎn)權(quán)房。

　　-提醒

　　不受法律保障

　　陳云峰表示，小產(chǎn)權(quán)房并不合法，因此不可能受到法律保護。另外，買賣環(huán)節(jié)的風險也很大。

　　據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

　　任啟鑫提醒購房人，雖然小產(chǎn)權(quán)房具有低價優(yōu)勢，但并不具備合法的產(chǎn)權(quán)，也就無法保障購房人的權(quán)益。在決策層從嚴管理的思路下，小產(chǎn)權(quán)房難獲“轉(zhuǎn)正”，一旦因為城市建設(shè)、道路改造等原因面臨拆遷，購買者將無法獲得合理的賠償。同時，購買小產(chǎn)權(quán)房再次交易也會因為產(chǎn)權(quán)問題而難以流通，也不能像購買商品房一樣獲得房屋的增值收益。雖然短期看選擇購買小產(chǎn)權(quán)房僅需付出相當于周邊普通商品房40%-60%的購房成本，但損失的是購房人長遠的利益，可以說是得不償失，還是應該謹慎選擇。

　　孟奇提醒購房者，面對小產(chǎn)權(quán)房的問題，建議應明確一個原則，為了保護購房者的購房權(quán)益，為了不讓購房者辛苦積攢的血汗錢白白打了水漂，請不要購買小產(chǎn)權(quán)房。買房還是需要通過正規(guī)渠道，購買合法的商品房或二手房，這樣才能獲得完整的房屋產(chǎn)權(quán)，進而保護購房者的權(quán)益。

　　租賃也有風險

　　為了避開“銷售無產(chǎn)權(quán)房”的風頭，目前市場上出現(xiàn)了部分打著“長期租賃”旗號的項目。據(jù)位于三間房鄉(xiāng)的某項目稱，該項目是投資性租賃公寓，中等裝修并配有廚衛(wèi)用品，面積20-40平方米，5-12萬元/套不等就是其中之一，消費者可以選擇5年、10年、20年的不同租賃期，一次性付清租金。業(yè)內(nèi)人士指出，其實這就是另一種變相的小產(chǎn)權(quán)房銷售。

　　牟增彬提醒購房者，這種產(chǎn)權(quán)不明的項目，即便是租賃，也很難得到法律保障，一旦遭遇拆遷，前期租金投入將無法挽回。

　　目前北京大力整頓的“大棚別墅”就是以租賃形式開發(fā)的、利用農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施興建的小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)國土資源部披露，到目前為止，清查出34個項目，已經(jīng)處理了13個項目，處理的主要方式就是拆除。因此，面對小產(chǎn)權(quán)房的價格誘惑，消費者還是多幾分理性比較好。