從“耍單兒”到“傍肩兒”
當(dāng)然，在一片風(fēng)聲鶴唳的調(diào)控聲中，地產(chǎn)企業(yè)求生的方法遠(yuǎn)不局限于業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。對(duì)一些公司、特別是非上市公司來(lái)說(shuō)，告別單干而牽手資本市場(chǎng)，從“耍單兒”到“傍肩兒”，正成為一種時(shí)髦。這也就是近期頻繁發(fā)生的地產(chǎn)注資。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自再融資重啟以來(lái)，以對(duì)價(jià)支付、資產(chǎn)置換和定向增發(fā)為手段,已有近30家上市公司獲得地產(chǎn)資產(chǎn)注入。其中還包括一些原主業(yè)并非房地產(chǎn)的公司。例如，G中寶近日發(fā)布公告,擬向浙江新湖集團(tuán)發(fā)行12億股A股，發(fā)行價(jià)格為董事會(huì)第二十次會(huì)議決議公告日前二十個(gè)交易日公司股票的均價(jià),即每股3.21元。新湖集團(tuán)以其持有的14家房地產(chǎn)類子公司股權(quán)作為支付對(duì)價(jià)。上述房地產(chǎn)公司多分布在浙江、安徽、江西、江蘇、遼寧等地,涉及房屋開發(fā)面積1000萬(wàn)平方米，置入資產(chǎn)定價(jià)高達(dá)38.52億元。如果定向增發(fā)實(shí)施完成，G中寶將完全改頭換面。
分析人士表示，地產(chǎn)注資大興其道，首先是由資本市場(chǎng)的普遍規(guī)律決定的。股改完成之后，大股東持股可以變現(xiàn)，可以充分享受到二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)的乘數(shù)效應(yīng)，原來(lái)幾千萬(wàn)的賬面凈資產(chǎn)折合成股權(quán)之后，市值出現(xiàn)成倍的提升。例如GST環(huán)球近期擬通過定向增發(fā)，收購(gòu)其實(shí)際控制人持有的江蘇乾陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。相關(guān)資料顯示，乾陽(yáng)地產(chǎn)截至2005年底的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為5973萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈資產(chǎn)評(píng)估值接近37500萬(wàn)元，增值幅度超過500%。
但在這股注資熱潮中，地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)也不容忽視，這也解釋了為什么是地產(chǎn)、而不是其他行業(yè)尤其青睞資本市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，一些進(jìn)入上市公司的土地屬于招拍掛實(shí)施之前，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得的，其成本和市價(jià)之間存在巨大差異。通過最具流動(dòng)性的資本市場(chǎng)來(lái)兌現(xiàn)這部分增值是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
另一方面，前期拿到的土地需要大量的資金來(lái)運(yùn)作，在銀根緊縮、貸款艱難的環(huán)境下，資本市場(chǎng)的融資功能更體現(xiàn)出價(jià)值來(lái)。而股權(quán)融資不僅直接帶來(lái)資金，還可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，撬動(dòng)更多的債權(quán)融資，為項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作提供保障。
比如，前面提到的乾陽(yáng)地產(chǎn)，截至2005年底的總資產(chǎn)為1.06億元，但其主要項(xiàng)目“天華硅谷”的預(yù)算總投資為13.45億元。顯然,項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作需要大量的融資。
資本市場(chǎng)特有的定價(jià)、變現(xiàn)和融資功能為地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作提供了支持，而通過適度的折扣進(jìn)入上市公司之后，地產(chǎn)資產(chǎn)也有利于提升公司的盈利能力。在普遍意義上，資產(chǎn)注資營(yíng)造了一種雙贏的格局。
但也應(yīng)當(dāng)看到，個(gè)別大股東將地產(chǎn)資產(chǎn)注入公司，更多地是著眼于實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，而并非提升公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。這樣的注資行為值得警惕。
“隨著土地市場(chǎng)越來(lái)越透明和規(guī)范，從前以拿地見長(zhǎng)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)將不復(fù)存在。如果沒有在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中積累的運(yùn)營(yíng)能力為保障，個(gè)別公司或許會(huì)在現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)作完成之后，淪落成一個(gè)空殼。”一位業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)。(曹騰）
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