開發(fā)

　　從單一變多元

　　對(duì)于房企發(fā)展主攻方向的調(diào)整，說到底，實(shí)際上就是“順應(yīng)變化”。

　　住宅不再獨(dú)秀

　　國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于剛剛進(jìn)入住宅商品化時(shí)代，住宅產(chǎn)品完全是“一枝獨(dú)秀”。只是隨著行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，才慢慢從單純的住宅開發(fā)擴(kuò)散至其他產(chǎn)品的發(fā)展，甚至有了復(fù)合型的房地產(chǎn)開發(fā)，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多種模式。而這種變化，隨著產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的進(jìn)行，愈加明顯起來。

　　房地產(chǎn)調(diào)控在兩年之前正式拉開序幕，一些房企在當(dāng)時(shí)就開始有意識(shí)地轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。如綠地集團(tuán)在2005年就宣布進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成立了商業(yè)、建設(shè)、汽車服務(wù)及能源四大綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。這就意味著，原本單純以住宅開發(fā)為主的綠地集團(tuán)，開始將發(fā)展觸角伸向其他領(lǐng)域。同時(shí)，力圖在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整的綠地集團(tuán)還在南昌、合肥、長春、南京、西安等多個(gè)城市進(jìn)行布局，相繼投資開發(fā)了多個(gè)大型綜合項(xiàng)目，從住宅開發(fā)商向綜合發(fā)展商轉(zhuǎn)身。

　　商業(yè)地產(chǎn)走紅

　　具體來看，房企在發(fā)展策略方面最樂意開辟的新戰(zhàn)場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)。如世茂集團(tuán)此前宣布整合旗下兩大上市公司，通過把世茂房地產(chǎn)的部分商業(yè)資產(chǎn)注入世茂股份清晰界定企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，今后世茂房地產(chǎn)將繼續(xù)從事住宅及酒店業(yè)務(wù)，世茂股份則將業(yè)務(wù)定位于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂在接受本報(bào)記者專訪時(shí)就表示：“我們已經(jīng)把核心投資領(lǐng)域擴(kuò)展到了長線投資、固定資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，今后企業(yè)的利潤相應(yīng)地就會(huì)更加平穩(wěn)�！�

　　而近期頻繁出手商業(yè)項(xiàng)目的復(fù)地集團(tuán)也明確顯露出涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的決心。今年9月復(fù)地收購北京世華國際中心，10月又收購杭州花園商貿(mào)城，之前還收購過北京一寫字樓以及與家飾佳合作開發(fā)北京萬豪中心等。復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，對(duì)于復(fù)地來說，逐步涉足一些商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，屬于企業(yè)積累到一定程度時(shí)必然會(huì)進(jìn)行的改變。范偉認(rèn)為，對(duì)于一家房地產(chǎn)上市公司來說，長期持有一定比例的經(jīng)營性物業(yè)是必需的，這種模式所帶來的穩(wěn)定回報(bào)也將成為公司收益的重要組成部分，并有利于實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展。

　　融資

　　從銀行入股市

　　從去年起，房企便開始向資本市場(chǎng)頻頻張嘴要食，而今年以來，銀根緊縮導(dǎo)致的房企融資戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移更是有目共睹。

　　銀行門檻高

　　下半年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控組合拳頻繁發(fā)力，從解決城市低收入家庭住房困難的國務(wù)院意見，到加強(qiáng)商品房信貸管理的通知，再到外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)限制范圍擴(kuò)大，中央調(diào)控樓市的思路和決心清晰可見。

　　在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，影響最大的政策莫過于央行收緊房貸的信貸管理通知，今年的新政除要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理外，還要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，對(duì)囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款，并嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　眾所周知，宏觀調(diào)控前，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重居高不下，而到了今年上半年，根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618億元，同比增長27.8%；其中，銀行貸款占比22.1%，同比增長25.9%，增幅比去年同期下降了30.5個(gè)百分點(diǎn)；而今年前9個(gè)月，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的只有占20%左右。

　　股市風(fēng)光多

　　一輪緊過一輪的銀根收縮令開發(fā)商不得不尋找除銀行貸款外的其他融資渠道，由此一路走強(qiáng)的股市今年繼續(xù)成為房地產(chǎn)上市公司和準(zhǔn)上市公司的圈錢寶地。

　　最近一個(gè)通過IPO獲得巨額融資的房企是北京的SOHO中國，上月，資金與土地儲(chǔ)備都一度吃緊的SOHO中國在香港上市成功，融得147億港元巨資。此外，北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)借殼SST幸福宣告成功等案例也正在被津津樂道，而去年來已有逾百家房企通過借殼成為了上市公司。

　　除IPO和借殼外，大量已經(jīng)上市的房企則選擇了增發(fā)或發(fā)債等形式融資。Wind資訊的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來滬深兩市已有133家上市公司進(jìn)行了增發(fā)，而去年這一數(shù)字僅為65家。其中，有25家房地產(chǎn)公司實(shí)施定向增發(fā)，7家公司實(shí)施公開增發(fā)，2家公司實(shí)施配股，募集資金共計(jì)超過千億元。發(fā)債方面，目前至少已有金地、保利、北辰、萬科、中糧、新湖等6家宣布啟動(dòng)債券再融資程序，融資上限合計(jì)為157億元。

　　而面對(duì)各大房企的資金饑渴，股市成功“托孤”又反過來進(jìn)一步成就了今年房企風(fēng)光無限的囤地和收益增長。數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16814億元，同比增長30.3%。住宅完成投資同比增長32.8%，高于同期房地產(chǎn)投資增幅2.5個(gè)百分點(diǎn)。受惠于此，84家地產(chǎn)上市公司中，有52家凈利潤同比增長，增幅達(dá)到100%以上的有23家，整個(gè)板塊平均凈利潤增長率達(dá)到75.31%。

　　但值得注意的是，截至目前，約七成公開增發(fā)的房地產(chǎn)上市公司股價(jià)跌破了增發(fā)價(jià)。隨著樓市調(diào)控正悄然影響著市場(chǎng)走勢(shì)，已經(jīng)處于較高市盈率的房地產(chǎn)股在敏感時(shí)期可能變得更加脆弱，資本市場(chǎng)能否長久支持房企的融資欲求成為未知數(shù)，一旦樓市有變帶動(dòng)股市調(diào)整，房企或?qū)�風(fēng)光不在。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，近期房地產(chǎn)上市公司的再融資行為有減緩跡象。在宏觀調(diào)控整體收緊的背景下，管理層或有意收縮房企在A股的再融資行為，因?yàn)榇罅康馁Y金流入房企袋中可能推高地價(jià)房價(jià)，一定程度上抵消調(diào)控措施在信貸、土地等領(lǐng)域的政策效力。

　　拿地

　　從一線到二三線

　　在土地市場(chǎng)的“門檻”不斷抬高的情況下，開發(fā)商正有意無意地選擇從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移。

　　一線城市“赤膊戰(zhàn)”

　　“如果十年前你有兩三個(gè)億，在北京搞房地產(chǎn)沒問題，但現(xiàn)在你想都別想�！北本┱�江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)部經(jīng)理田志喜向記者直言。

　　實(shí)際上，在經(jīng)歷了十余年的商品房市場(chǎng)大發(fā)展后，現(xiàn)在的一線城市(特別是中心城區(qū))的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本成為大開發(fā)商之間赤膊角逐的競技場(chǎng)，而中小開發(fā)商的生存空間越來越狹小。特別是近幾年一波又一波的調(diào)控重壓下，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的土地供應(yīng)量不大但土價(jià)節(jié)節(jié)攀升，大部分開發(fā)商往往一地難求。

　　就在上月末，北京萬科以17億元人民幣擊敗遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街等房企，競得朝陽區(qū)西大望路27號(hào)住宅及代建公建土地，成交價(jià)格為招標(biāo)底價(jià)的2.2倍，樓板價(jià)逾11000元/平方米，達(dá)到周邊樓盤目前售價(jià)的一半左右。

　　“目前就是‘僧多粥少’，有地塊可搶還是好的，最怕的是沒地可買�！庇虚_發(fā)商表示。記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心獲悉，截至上月25日，北京已供應(yīng)住宅用地42宗，土地面積594公頃，可建建筑面積741萬平方米；其中已成交土地37宗，土地面積539公頃，可建建筑面積689萬平方米。但這批地塊大部分位于密云、門頭溝、延慶等“衛(wèi)星城”，中心城區(qū)地塊屈指可數(shù)。

　　“寧作雞頭，不作鳳尾�！鄙鲜鲩_發(fā)商私下向記者表示，雖然土地供應(yīng)總量每年都基本有所保證，但如果位于中心城區(qū)的地塊越來越少，大城市的開發(fā)前景還不如小城市。在他看來，目前北京、上海的房價(jià)已經(jīng)處于高位，未來增長空間有限，增速也會(huì)隨之放緩。

　　二三線城市“淘金潮”

　　應(yīng)該說，上述開發(fā)商的心態(tài)具有相當(dāng)?shù)拇�表性。而根�?jù)上海證券報(bào)與搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)所作的聯(lián)合調(diào)查也顯示，有約72%的開發(fā)商樂意進(jìn)軍二三線城市。“一線城市在延續(xù)平穩(wěn)的上升態(tài)勢(shì)，與此同時(shí)，開發(fā)商也越來越看好正在興起的二三線城市并想把握住機(jī)遇。”世邦魏理仕的一位市場(chǎng)研究員表示。

　　實(shí)際上，目前二三線城市正在不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，使得其樓市利潤空間也相對(duì)較大，加之政策傾斜形成的成本洼地等，種種因素使越來越多的開發(fā)商開始進(jìn)入二三線城市開辟新戰(zhàn)場(chǎng)。

　　值得關(guān)注的是，不僅僅是勢(shì)力相對(duì)薄弱的中小開發(fā)商進(jìn)入二三線城市“淘金”，香港、北京、上海等地實(shí)力雄厚的大開發(fā)商也在關(guān)注二三線城市。如恒隆地產(chǎn)前不久表示，將增加內(nèi)地投資額至400億元，主要用于投資天津、濟(jì)南、沈陽、無錫及長沙等二三線城市；而此前富力地產(chǎn)高層也坦言，目前二線城市的發(fā)展空間以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力可能大于一線城市。

　　不過，隨著這些房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，二三線城市的土地市場(chǎng)也面臨著競爭加劇、價(jià)格上漲的壓力。“在這種市場(chǎng)擠壓下，我們省會(huì)不少開發(fā)商干脆也‘上山下鄉(xiāng)’，轉(zhuǎn)入地市甚至縣市去開發(fā)。”中原地產(chǎn)鄭州公司的一位經(jīng)理說。

　　然而，二三線城市的市場(chǎng)前景雖好，但也存在著風(fēng)險(xiǎn)。“開發(fā)商需要對(duì)城市特點(diǎn)、開發(fā)規(guī)模、客戶群等心中有數(shù)�！北本╆柟�100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總范小沖提醒說。（唐文祺 于兵兵 于祥明）