| 劉明康:防銀行風險 提高房貸首付比例更具針對性
界定“第二套住房”可能存在的四種情況
1、以個人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇
2、以個人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇
3、以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇
4、以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇
105萬元，當銀行的住房貸款計算器中出現(xiàn)這一數(shù)字時，王開遠買房的決心動搖了。
2007年9月中旬，在北京望京地區(qū)，王開遠選中了一套價格100萬元的住宅，打算通過貸款購買作為他的第二套住房。按照首付50萬元，其余貸款20年的方式，依當時利率，除首付外還需本金加利息共計90.6萬元。
相比105萬元，“無端”多出的14.4萬元利息源于9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
通知發(fā)布后，各商業(yè)銀行紛紛制定了各自的執(zhí)行方案，大多銀行確定“第二套住房”首付為四成，但也有消息稱，如果“第二套住房”的購買者按揭款高于其收入的一半，重慶部分銀行要求首付提高至五成；建行上海分行住房貸款部也表示，該行可能會將“第二套住房”首付提高到五成。
“第二套住房”主體不明
“結(jié)婚吧�！蓖蹰_遠對女友說，這是他想出“節(jié)省”14.4萬元利息的唯一辦法———讓從未購房的妻子去銀行貸款。
雖然央行副行長、上�？偛恐魅翁K寧10月8日表示，央行征信系統(tǒng)完全可以成功認定第二套住房�！拔覀儞碛懈采w全國的數(shù)據(jù)庫，只要貸款人曾經(jīng)買過第二套住房，將完全在這個系統(tǒng)中如實反映出來�！钡F(xiàn)實情況是，由于通知并未對“第二套(含)以上住房”的主體進行嚴格界定：以家庭還是個人為單位，并且沒有區(qū)分是否還清貸款。各商業(yè)銀行對此也是理解不一。
工行、招行等銀行以個人為單位界定購房者的房產(chǎn)情況，配偶的房貸情況不影響本人。即夫妻兩人中有一人已貸款買房，另一人想貸款再買一套房，只要央行的征信系統(tǒng)里沒有此人的房貸記錄，也可以享受第一套房的首付和利率。建行等銀行則以家庭為單位界定購房者的房產(chǎn)情況，配偶中只要有一個已貸款買房，不管是婚前還是婚后財產(chǎn)，若再次購房就算是“第二套住房”。工行、興業(yè)等銀行規(guī)定只要在央行的征信系統(tǒng)里查不出貸款者有貸款余額，就可以按照“第一套房”的待遇發(fā)放貸款。而光大銀行則規(guī)定，只要是以前有過貸款買房記錄的借款人再次申請貸款，一律按“第二套住房”處理。
因此，對通知中“第二套住房”的界定，據(jù)分析，可能存在四種不同的情況：
1、以個人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。
2、以個人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
3、以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。
4、以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
目前已出臺房貸細則的各商業(yè)銀行，都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。有分析人士解釋說：“各商業(yè)銀行的做法，給一般家庭的購房者都留有余地；住房貸款業(yè)務作為銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，即便目前存在一定的隱患，各銀行也不可能輕易加以限制�！�
有無“療效”仍然未知
在今年8月召開的全國城市住房工作會議上，國務院相關領導就加大房地產(chǎn)政策調(diào)控力度，引導住房需求，進一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策做了進一步部署。通知在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點調(diào)整和細化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。
中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，通知重在體現(xiàn)政府的態(tài)度和指引作用：對不同的借款人，實行不同的政策；對投資性的二次置業(yè)，要有所限制，扶持老百姓能買得起自住房。“但對投資的人到底有多大的約束力，目前還是未知數(shù)，因為有很大一部分投資者根本不需要通過銀行借款買房�！�
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任、教授郭田勇認為，通知主要是打擊投資性、投機性購房的行為。“目前，投資性購房人群的比例相當大，在沒有更好的辦法區(qū)分其與自住性購房者的情況下，采取對‘第二套住房’提高首付和利率的辦法，盡可能地剔除投資性購房，緩解房地產(chǎn)市場的供求缺口�！�
在“第二套住房”主體界定方面，郭田勇傾向于以家庭為單位來核定，使得打擊力度更大一些，成效更明顯一些�！暗壳把胄械恼餍畔到y(tǒng)未必能反映出家庭情況，如果以家庭為單位，操作的成本就會比較高�！�
在目前對“第二套住房”界定比較“混亂”的情況下，已有消息人士透露：“由于各銀行標準不一，監(jiān)管部門可能會在近期再出臺一道‘細則’，標準可能趨嚴�！�
(記者 周斌)
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