樓市火熱，前天的快報法律大講堂再次聚焦房子問題。來自江蘇維世德事務所的律師團隊，為讀者講解了購房中遇到的各種法律問題，還特別講解了物業(yè)管理糾紛中的難點和對策。很多讀者準備好了紙、筆，邊聽邊認真地記錄下整堂課的內容。

　　四種情況，購房者定能退房

　　顧紅梅律師說，按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：套型與設計圖紙不一致了，開發(fā)商擅自變更規(guī)范設計了，房屋的面積誤差絕對值超過了3%和商品房確屬主體結構不合格。只要具備這四個條件之一，業(yè)主就有權利提出退房。如果開發(fā)商不同意，購房人可向有管轄權的人民法院起訴。如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質量問題，業(yè)主有權要求開發(fā)商進行維修，因此造成的損失由開發(fā)商賠償。

　　買二手房，三個合同要簽好

　　王西園律師講解二手房買賣時，特別提到三個重要的合同，第一個合同是中介委托合同，如果是通過中介買房，那中介一般不會讓你直接見賣房人，他們會擔心你會跨越他，直接和賣房人達成協(xié)議。所以，中介一定會讓你跟他簽一個居間合同。

　　第二個合同是房屋買賣合同，這個合同上，買房人一定要簽仔細房屋原來的所有權是誰，房屋的面積有多大，房屋的價格是多少，各種費用的結清問題。對于出賣人來講，成本最低的方法就是簽訂一個相對細致的合同，各個條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。

　　如果買二手房時不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復雜。這種情況下，對于消費者來說，要想簽訂一個細致的合同，可以請個律師。

　　物業(yè)不好，業(yè)主可以炒掉它

　　唐巖律師說，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)管理都是委托型物業(yè)管理，雙方之間是平等的法律關系，說白了，物業(yè)公司是業(yè)主花錢請來服務的。如果物業(yè)服務不到位，或者服務質量很差，那么業(yè)主經過業(yè)主大會或業(yè)主委員會投票，可以把物業(yè)公司趕走。

　　當前，有的小區(qū)的物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時，動不動對業(yè)主進行罰款、沒收財物等強制措施，其實是很荒唐的做法，試想一下，物業(yè)公司本來就是業(yè)主請來替業(yè)主服務的，而不是讓物業(yè)來罰業(yè)主款的，更何況物業(yè)不是行政機關，并沒有行政處罰權。（李夢雅 吳杰 汪海江）