編者按
當(dāng)包括萬(wàn)科、金地在內(nèi)的地產(chǎn)公司輪番圈地狂飆時(shí)，潘石屹卻拿出一份由SOHO整理成冊(cè)的文件，指著其中一張標(biāo)著幾十家企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的表格，語(yǔ)氣并不平和：“市盈率高達(dá)184倍，你覺得這樣正常嗎？”
并非所有房地產(chǎn)商都分享到了行業(yè)繁榮所帶來(lái)的快感。相反，業(yè)界已經(jīng)有了某種對(duì)于暴風(fēng)雨來(lái)臨前的“擔(dān)憂”，還混合著一種對(duì)于“洗牌”的渴望。在前不久的舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，這種矛盾的心理通過各種言論被表現(xiàn)了出來(lái)。如同企業(yè)家直覺所示，理論家們根據(jù)公式推算出來(lái)的數(shù)據(jù)，也同樣揭示出行業(yè)內(nèi)劍拔弩張的風(fēng)險(xiǎn)。
按照學(xué)者們的推斷，如果企業(yè)家們采取的是戰(zhàn)略式超常規(guī)擴(kuò)張，可能最終會(huì)促使10名左右的先行者提早跨入市值萬(wàn)億的行列之中；如果僅是將所有的賭注下在土地百年之后依然只升不貶，那這些“貪吃”的企業(yè)可能最終就成為炮灰。土地，并非開發(fā)商足以依靠的福祉。
關(guān)于土地的愛恨交織
對(duì)于一向標(biāo)榜“感性”的潘石屹來(lái)說(shuō)，土地給他帶來(lái)的壓力是親身體會(huì)。
“SOHO不缺土地�！迸耸僬f(shuō)。但是，在之前的兩年，業(yè)內(nèi)都知道潘石屹為了獲得“糧票”頗費(fèi)腦筋。
此次斬釘截鐵地說(shuō)“不缺地”，潘石屹并不是一種“酸葡萄”的“狐貍心理”，而是另有他意。
在博鰲房地產(chǎn)論壇上，一位與會(huì)的專家點(diǎn)撥記者稱：“潘石屹在放出一個(gè)信號(hào)，就是有些企業(yè)掌握了太多的土地資源，這些土地資源的‘壟斷性’獲取可能已經(jīng)嚴(yán)重違反了國(guó)家‘兩年以上閑置土地收回’的相關(guān)規(guī)定。所以，潘石屹這次‘不叫苦’，是為了能夠讓業(yè)界，尤其是政府，看到‘囤地’的政策風(fēng)險(xiǎn)所在。”
所有人都在抱怨，土地越來(lái)越“金貴”了。此前，以房?jī)r(jià)為“樓面地價(jià)”獲取土地已經(jīng)在武漢、南京、杭州輪番上演。
在建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司最新的一期內(nèi)刊上，也表示“現(xiàn)在是典型的土地賣方市場(chǎng)”，并同時(shí)作出說(shuō)明“2006年，各地土地的招拍掛價(jià)格一路走高；2007年，這種狀況有過之而無(wú)不及”。
在2007年二季度REICO報(bào)告發(fā)布會(huì)上，當(dāng)被問及“地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)幅度由多嚴(yán)重問題”時(shí)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的回答是大概五分之一。在發(fā)達(dá)地區(qū)地價(jià)大概是房?jī)r(jià)的50%。所有的漲價(jià)都是地價(jià)。
“股東們當(dāng)然希望土地儲(chǔ)備越多越好，他們甚至希望土地儲(chǔ)備足夠100年用。但是要‘合法’�！迸c會(huì)的地產(chǎn)商對(duì)本報(bào)記者表示�！白畲蟮谋ＷC就是合法的保證�！迸耸僬f(shuō)。
“看到房地產(chǎn)公司屢屢將土地樓面地價(jià)拍出超過房?jī)r(jià)，這是一個(gè)不太正常的現(xiàn)象，存在很大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這也說(shuō)明兩個(gè)現(xiàn)象：政府的供地在減少；城市拆遷難度卻同期加大�！迸耸僬f(shuō)。
“只要列出四個(gè)類別，現(xiàn)在幾乎全國(guó)的地產(chǎn)商都可以對(duì)號(hào)入座。”與會(huì)的一位專家對(duì)本報(bào)記者分析稱：“有錢有地；有錢沒地；沒錢有地；沒錢沒地�！彼J(rèn)為，現(xiàn)在的情況是，一些強(qiáng)勢(shì)的地產(chǎn)上市公司就可以被歸為“有錢有地”一類，而類似于SOHO(中國(guó))這樣的企業(yè)，正是處于被夾在中間的“有錢沒地”這種類型。所以，在他分析看來(lái)，今后針對(duì)閑置土地的“呼聲”會(huì)越來(lái)越高。
只有在國(guó)家強(qiáng)力執(zhí)行政策基礎(chǔ)上，才可能有囤積了多年的土地被釋放出來(lái)。
“或者通過地產(chǎn)商之間自行轉(zhuǎn)讓；或者重新進(jìn)入招拍掛的程序。無(wú)論是哪一種，都會(huì)導(dǎo)致一些有錢的開發(fā)商有更多的機(jī)會(huì)獲取土地�！�
就在博鰲房地產(chǎn)論壇召開期間，國(guó)土資源部也傳出消息：監(jiān)察部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部和審計(jì)署近日聯(lián)合發(fā)出通知，決定集中半年時(shí)間，在全國(guó)開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作，要求各地對(duì)2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。主要清理宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況、供地方式的合法性、供地過程的規(guī)范性、土地出讓金征收、管理和使用情況，以及供地后宗地使用情況。
這些利好消息，都讓愿意出“雞蛋”換“糧票”的地產(chǎn)企業(yè)看到了機(jī)會(huì)。
土地=萬(wàn)億市值的“沙發(fā)”？
“嚴(yán)重超速”的發(fā)展，才有利于更快的搶奪萬(wàn)億市值的“沙發(fā)”，而“嚴(yán)重超速”目前的市場(chǎng)狀態(tài)就是更多的囤積土地。如果方法得當(dāng)，“土地”與“萬(wàn)億企業(yè)”之間可能存在以上所述的遞進(jìn)關(guān)系。
根據(jù)萬(wàn)科2004年的規(guī)劃，連續(xù)10年年增長(zhǎng)30%之后，2014年萬(wàn)科的銷售額將達(dá)到1093億元。
按照北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的運(yùn)算模板：萬(wàn)科到2014年，市值可以達(dá)到3090億元左右，到2018年，市值便可以超過萬(wàn)億。
“在未來(lái)10年，沒有哪家A股公司市值將超過萬(wàn)億。在未來(lái)20年，市值可能過萬(wàn)億的A股上市公司有3家。”鐘偉預(yù)測(cè)說(shuō)，除了萬(wàn)科之外，陸家嘴可能在2024年市值超過萬(wàn)億，北辰實(shí)業(yè)2025年市值達(dá)到萬(wàn)億。
鐘偉的結(jié)論建立在一個(gè)基本假定基礎(chǔ)之上：“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時(shí)期，并假定未來(lái)的20年發(fā)展與過去5年的發(fā)展差不多，即在平均意義上，房地產(chǎn)公司未來(lái)20年的基本財(cái)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)情況與過去5年的情況相當(dāng)。”
“如果業(yè)務(wù)擴(kuò)張維持在2006、2007兩年的水平，如果資本市場(chǎng)的擴(kuò)張也維持在近兩年的水平，那么，上述時(shí)間可能縮短一半左右。”鐘偉分析稱。
鐘偉采用“權(quán)益負(fù)債比”(股東權(quán)益/有息負(fù)債)來(lái)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。在他看來(lái)，安全區(qū)域應(yīng)該大于1。
在對(duì) “2007中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”做了數(shù)據(jù)估算之后，鐘偉發(fā)現(xiàn)：權(quán)益負(fù)債比小于1的企業(yè)占了5家，分別是保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、蘇州高新、華發(fā)股份，鐘偉下結(jié)論稱“這5家企業(yè)在2006年年度已經(jīng)嚴(yán)重超速狀態(tài)”。
在權(quán)益負(fù)債比大于1的5家公司中，陸家嘴 的有息負(fù)債率為0，權(quán)益負(fù)債比無(wú)窮大。所以鐘偉認(rèn)為“這家公司是安全的，處于保守狀態(tài)”。
萬(wàn)科在2006年的銷售增長(zhǎng)率大于2007年的最大擴(kuò)張速度，被定義為“超速狀態(tài)”。
此外，北辰實(shí)業(yè)、中華企業(yè)2006年的銷售增長(zhǎng)率小于平穩(wěn)增長(zhǎng)速度，處于保守狀態(tài)；金融街2006年的銷售增長(zhǎng)率大于可持續(xù)增長(zhǎng)速度，但小于最大增長(zhǎng)速度，處于輕度超速狀態(tài)。
同時(shí)，根據(jù)這種對(duì)于“跑道”以及“跑步速度”的研究，還可以確定的一點(diǎn)是：不是所有急速擴(kuò)張的企業(yè)都可以搶到“萬(wàn)億”的沙發(fā)，因?yàn)楸厝挥腥嗽谶@一過程中成為炮灰。
“最終進(jìn)入萬(wàn)億市值的企業(yè)應(yīng)該在10家左右�！辩妭�(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“屆時(shí)，市場(chǎng)的集中度就與現(xiàn)在的美國(guó)大體相當(dāng)，因?yàn)槊绹?guó)目前的寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的市值也在萬(wàn)億元人民幣左右。但是，相對(duì)于其他國(guó)家，美國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)集中度較為松散的市場(chǎng)�！�
“萬(wàn)億”的誘惑，就在于可以直接影響到國(guó)家的土地政策、金融制度等等方面。所以，即使目前的瘋狂囤地，也是十分值得的。
“但是聰明的企業(yè)不僅應(yīng)該知道什么時(shí)候‘瘋狂’，也應(yīng)該知道什么時(shí)候‘收手’�！睒I(yè)內(nèi)專家對(duì)本報(bào)記者點(diǎn)評(píng)說(shuō)。而根據(jù)該專家的分析，一家國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)上市公司從2003年開始加大圈地力度，他們極有可能在3到5年之內(nèi)突然收縮土地陣線，那就是他們所判斷的“周期”到了。
需要提出警醒的是：地產(chǎn)企業(yè)，可能因土地而興，也可能因土地而廢。
恒隆集團(tuán)董事局主席陳啟宗在博鰲房地產(chǎn)論壇上感嘆：“今天大家看非常好的將來(lái)不一定最好�！彼f(shuō)：“1982年的時(shí)候，我們四家人，一同發(fā)展香港的一些項(xiàng)目，其中兩家的土地儲(chǔ)備很大，比新鴻基還大，但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了，就剩下另一家和我�！�
據(jù)陳啟宗的觀察，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在還在資金累計(jì)的一個(gè)環(huán)境之下，可能正是類似于美國(guó)1981年到1992年的情況，以及香港特區(qū)上世紀(jì)70年代和80年代的光景。
但是，經(jīng)濟(jì)周期依然不容忽視�！澳愕降资潜惶蕴艘徊糠郑�是保留了實(shí)力的一部分，這個(gè)還要看你個(gè)人的能力。”陳啟宗說(shuō)。(郝倩)
