今年以來(lái)，高價(jià)地塊在一些大城市不斷出現(xiàn)，再次引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)因果關(guān)系、招拍掛政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的討論。

　　縱觀三十多年來(lái)土地政策的變遷，我們大致可看出經(jīng)歷了三個(gè)階段，1978 年至1987 年是土地商品化和使用方式市場(chǎng)化的摸索階段，《土地管理法》的出臺(tái)明確了土地集中統(tǒng)一管理。1987 年至2004 年，《土地管理法》確立了對(duì)土地集中統(tǒng)一管理和依法有償使用的制度。2001 年首次明確經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招拍掛出讓,但在實(shí)際操作過(guò)程中，協(xié)議出讓仍是市場(chǎng)主流。2004 年至今，土地政策基調(diào)從嚴(yán)，供應(yīng)方式由協(xié)議出讓全面轉(zhuǎn)向招拍掛出讓方式，并加大了對(duì)土地閑置的處理力度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制別墅類(lèi)項(xiàng)目供地，增加中低檔商品住宅的土地供應(yīng)量。

　　要厘清地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，首先要弄清楚地價(jià)是由哪些因素決定的。筆者以為，第一是政府土地供應(yīng)計(jì)劃。經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)“招拍掛”的方式進(jìn)行，土地供應(yīng)計(jì)劃也因此成為影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。第二是商品房市場(chǎng)形勢(shì)及未來(lái)走勢(shì)。開(kāi)發(fā)企業(yè)決定購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，往往會(huì)從商品房市場(chǎng)形勢(shì)出發(fā)，預(yù)測(cè)該地塊未來(lái)可能帶來(lái)的收益，從而決定對(duì)該地塊的報(bào)價(jià)。如果商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，房?jī)r(jià)處于上升通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿就高，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈；相反，如果商品房市場(chǎng)處于下行通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)，地價(jià)就會(huì)下降。例如，去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積較上年大幅減少20%，導(dǎo)致土地購(gòu)置面積同比下滑8.6%，土地流拍現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。第三是企業(yè)資金狀況和融資環(huán)境。對(duì)于已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)商，土地是在資本市場(chǎng)籌資的工具，成為吸引股民購(gòu)買(mǎi)公司股票的題材。房?jī)r(jià)上漲擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商從資本市場(chǎng)融資的空間，開(kāi)發(fā)商拿著從資本市場(chǎng)籌集來(lái)的資金大量購(gòu)買(mǎi)土地，導(dǎo)致地價(jià)上升；同時(shí)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和預(yù)期盈利的增加，也使企業(yè)更易于從資本市場(chǎng)融資。土地市場(chǎng)與資本市場(chǎng)相互推動(dòng)，促使地價(jià)上升。此外，開(kāi)發(fā)商取得土地往往還需要銀行信貸的支持。信貸政策的變化會(huì)影響開(kāi)發(fā)商能夠籌集資金的規(guī)模以及資金的使用成本，從而影響開(kāi)發(fā)商取得土地的數(shù)量以及取得的地價(jià)之高低。當(dāng)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模放貸時(shí)，會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)投土地，也有可能推高地價(jià)。

　　再來(lái)看房?jī)r(jià)的影響因素。第一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)有重要的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，居民收入增長(zhǎng)速度快，對(duì)未來(lái)收入預(yù)期樂(lè)觀，會(huì)增加住宅消費(fèi)，推動(dòng)價(jià)格上漲。第二是信貸政策。住宅消費(fèi)涉及金額巨大，絕大多數(shù)居民一次性支付房款比較困難，銀行的信貸支持使大量潛在的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，降低貸款利率也可降低購(gòu)房者的月供款，從而降低購(gòu)房成本，增加住房需求。第三是稅收政策。政府在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時(shí)期，開(kāi)征不同的稅種、稅率，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的引導(dǎo)和調(diào)控作用，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。第四是地價(jià)。地價(jià)在住宅成本中占有較大的比例，往往成為房?jī)r(jià)的決定因素。短期看，地價(jià)的變動(dòng)會(huì)影響推盤(pán)速度，影響市場(chǎng)供給量，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。第五是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。大城市基礎(chǔ)設(shè)施好，就業(yè)機(jī)會(huì)多，已成為吸引社會(huì)資金、資源和勞動(dòng)力的強(qiáng)大磁場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，房?jī)r(jià)會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)期內(nèi)處于上升通道。

　　分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系，筆者認(rèn)為，首先，不論長(zhǎng)期還是短期內(nèi)，房?jī)r(jià)及其預(yù)期都是地價(jià)最主要的影響因素。處于上升趨勢(shì)的房?jī)r(jià)以及活躍的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì)使得開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)信心，加大土地競(jìng)購(gòu)力度，從而推動(dòng)地價(jià)上升。其次，長(zhǎng)期看，地價(jià)是房?jī)r(jià)的底線，如果地價(jià)高于房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)與地價(jià)的差額使得開(kāi)發(fā)商投資地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到目標(biāo)收益率，那么一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣，將減少商品房供給，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，使得房?jī)r(jià)與地價(jià)的差額達(dá)到一個(gè)市場(chǎng)滿(mǎn)意的水平。歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，地價(jià)作為一種成本能否向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移，企業(yè)的資金實(shí)力，回款意愿和利潤(rùn)率的高低等因素也不容忽視。