樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為何找不到北？(4)

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴我們，地稅部門及建委制定了地區(qū)二手房最低指導(dǎo)價(jià)，以確定一個(gè)稅收標(biāo)準(zhǔn)，即交易合同價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)，也是繳稅的官方依據(jù)。但是隨著近一兩年北京市房價(jià)的一路瘋漲，最低指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽區(qū)這套房子，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格已經(jīng)接近每平米3萬，但市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)不過才五六千元，最低指導(dǎo)價(jià)實(shí)際上已經(jīng)難以起到作用。

　　胡景暉：從現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的最低過戶價(jià)和成交價(jià)來看的話，平均的這個(gè)價(jià)差大概在20%左右。如果要想杜絕這種行為的話，從理論上來講，那就是把目前政府執(zhí)行的最低過戶價(jià)，調(diào)整到一個(gè)跟市場(chǎng)比較接近的水平。

　　中國指數(shù)研究院院長 莫天全

　　莫天全：西方方國家在制度上也是做了很多事情，來避免大家有機(jī)會(huì)來鉆這個(gè)空子。你比如說他對(duì)這個(gè)指導(dǎo)價(jià)，用這個(gè)第三方，中立的第三方，不是用得這個(gè)買賣雙方，也不是用中介公司，去做這個(gè)房屋的評(píng)估。就是這個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)，跟市場(chǎng)的真正成交價(jià)是比較接近的。

　　莫天全認(rèn)為，提高政府指導(dǎo)價(jià)的更新頻率，縮小政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之間的差異，是解決陰陽合同的最有效辦法。此外他還指出，加強(qiáng)與獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的溝通和合作，讓這些機(jī)構(gòu)參與政府指導(dǎo)價(jià)的制定和交易規(guī)則的設(shè)立尤為重要。

　　莫天全：指導(dǎo)價(jià)跟市場(chǎng)價(jià)能更及時(shí)接軌。我們更新更及時(shí)更快一點(diǎn)，這樣就是說不給大家有這個(gè)機(jī)會(huì)去做這個(gè)陰陽合同，或者說那個(gè)空間已經(jīng)很小了，大家不至于為了一點(diǎn)點(diǎn)小的利益去做這個(gè)陰陽合同。

　　莫天全特別指出，德國的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。在德國，根據(jù)不同地段，不同類型的房產(chǎn)制定的“指導(dǎo)價(jià)”具有法律效力，當(dāng)?shù)厮�有房地產(chǎn)交易均需按照此“指導(dǎo)價(jià)”在一定合理范圍內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果地產(chǎn)商制定的房價(jià)超過“指導(dǎo)價(jià)”20%，則定義為“超高房價(jià)”。購房者一旦發(fā)現(xiàn)可以立即向當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴，如果房價(jià)不下降到合理范圍內(nèi)，售房者將面臨最高50000歐元的罰款。除此之外，胡景暉認(rèn)為，陰陽合同產(chǎn)生的一個(gè)更重要的原因是二手房交易過程中的稅收過多，避稅自然會(huì)成為買方的重要考量。禁止陰陽合同,稅制改革才是根本.

　　胡景暉：減少目前在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收。增加在多套持有環(huán)節(jié)的稅收，從存量、從大量空置的存量里面增加供應(yīng)，激活這些目前閑置的房產(chǎn)，讓它更多的在市場(chǎng)上出租和出售，既可以穩(wěn)定房價(jià)，又可以平均租金，還能夠避免這個(gè)資源的浪費(fèi)。

　　莫天全：西方國家在保有環(huán)節(jié)，就是它的物業(yè)稅比較成熟一點(diǎn)。這樣它很多稅就歸到了保有環(huán)節(jié)去納稅。我們這個(gè)物業(yè)稅還遲遲沒有出臺(tái)，將來如果說物業(yè)稅的出臺(tái)，能減少交易環(huán)節(jié)的復(fù)雜程度，能減少交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)的話，我相信對(duì)抑制陰陽合同的出現(xiàn)還是會(huì)有幫助的。

　　半小時(shí)觀察

　　兩個(gè)月前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二手房均價(jià)，由于和中介公司公布的均價(jià)，每平米相差了近3000元錢，再次引發(fā)了公眾對(duì)于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真的質(zhì)疑。殊不知，這種差距里面，“陰陽合同”起到了很大的干擾作用。實(shí)際上，近幾年關(guān)于樓市的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)頻頻打架，其中不能排除各種機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，魚龍混雜，混淆視聽。從1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終缺乏一個(gè)科學(xué)的房價(jià)統(tǒng)計(jì)體系，房產(chǎn)分類統(tǒng)計(jì)一直處于空白狀況，需要盡快完善、建立一個(gè)分類的、能夠科學(xué)反映整個(gè)房價(jià)變動(dòng)態(tài)勢(shì)的指標(biāo)體系。目前，北京市統(tǒng)計(jì)部門暫停了二手房數(shù)據(jù)發(fā)布，但是各類機(jī)構(gòu)，還有等著買房子的市民，對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)的關(guān)注和熱情，應(yīng)該并不會(huì)降低。