調(diào)控遠未出盡 樓市“量價齊升”是否曇花一現(xiàn)？

　　9月第一周新聞看點頗多：新政后全市單周成交面積首次突破20萬平方米、成交價格連續(xù)三周上漲、高端項目供需兩旺，金九銀十真的來了嗎？據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環(huán)比前周大漲39%，全市商品住宅成交均價為22366元/平方米，環(huán)比前周進一步上漲5%，連續(xù)三周呈上漲趨勢。值得注意的是，3萬元/平方米以上的中高端項目在上周也開始出現(xiàn)較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%出頭到目前已達到15%。似乎一切欣欣向榮的背后，業(yè)內(nèi)不禁要問：真的開始暖了嗎？調(diào)控效應(yīng)真的弱了嗎？本期《新民樓市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一個合理的答案。

　　供應(yīng)

　　持續(xù)旺盛有一定難度

　　□回顧：縮水2月后井噴

　　受到新政策調(diào)控的影響，上海商品住宅的供應(yīng)量從4、5月的128和94萬平方米水平大幅下滑，6、7月份的供應(yīng)量都只有51萬平方米。不過根據(jù)華燕市場研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：8月全市商品住宅新增供應(yīng)面積為70.15萬平方米，環(huán)比上升69.31%，該數(shù)值已恢復(fù)到新政前水平。對此，業(yè)內(nèi)人士表示：“作為傳統(tǒng)的樓市淡季，再加上今年的宏觀調(diào)控政策，在6、7月樓市深度調(diào)整時，供應(yīng)降到低谷。大量開發(fā)商還是將推盤時間選擇在9、10月份。不過仍有不少開發(fā)企業(yè)捷足先登，搶在8月就提前上市，搶占市場的空白期。”

　　□現(xiàn)狀：95盤搶灘金九銀十

　　中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示：目前預(yù)期會在9月份上市的樓盤有35個之多，另外還有45個樓盤預(yù)期會推出新房源。這意味著9月份會有240萬平方米的預(yù)期供應(yīng)量。而且還有15個新盤預(yù)期會在10月份上市。如此巨大的供應(yīng)能量，勢必意味著一場價格惡戰(zhàn)難以避免。

　　□點評：開發(fā)商的預(yù)期代表不了市場

　　《新民樓市》認為：新政后供應(yīng)量縮減，一方面是開發(fā)商為抵御市場風(fēng)險而采取了捂盤的手段，另一方面一些高價房源因種種原因無法拿到預(yù)售許可證，形成市場的供應(yīng)缺口，導(dǎo)致一定程度房荒，因此成交量隨之萎縮，而壓制了半年后，在各方面的壓力下，推盤量開始回升，不少樓盤擇機開盤，造成一撥成交小高潮。

　　此外，折價樓盤的銷售量沖高也成為成交量短期上揚的主要原因之一，但我們發(fā)現(xiàn)在促銷并熱銷之后，開發(fā)商又開始漲價，因此后期持續(xù)成交力度將不再會像之前那樣大，對成交量攀升的支持有限。下半年供應(yīng)將持續(xù)增加，開發(fā)商的良好預(yù)期代表不了市場。成交量能否如現(xiàn)在這樣旺盛還未可知，但預(yù)測會有一定難度。因此這一輪成交量的上升極有可能是市場饑渴了相當(dāng)一段時間之后的短暫爆發(fā)，持續(xù)力有待時間考驗。

　　價格

　　棄價保量或成必然

　　□回顧：三個月下調(diào)后8月反彈

　　房價一直是最為敏感的數(shù)據(jù)，自新政調(diào)控以來，上海房價一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交價格為20084元/平方米，環(huán)比上月上漲了11.32%。這也是繼4月份達到20896元/平方米峰值后房價再次突破2萬元/平方米的大關(guān)，并高于去年同期的10.16%。華燕市場研究機構(gòu)副經(jīng)理張晴怡表示：“此次均價的上漲也的確反映出了市場中有部分樓盤因為之前銷售形勢較好(通過以價換量的方式)，而后期便提價銷售的情況如：印象歐洲城等。此外，這也與結(jié)構(gòu)性成交因素相關(guān)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的成交面積大幅增長是促使均價提升的另一個原因。

　　□現(xiàn)狀：降價10%就能熱銷

　　從近期市場的觀察來看，只要比前期或周邊同質(zhì)樓盤低10%左右就能獲得熱銷。

　　實際上，一些新盤供應(yīng)量較大的外郊環(huán)板塊價格下跌趨勢正在蔓延。從郊環(huán)到中環(huán)新盤較多的區(qū)域價格都出現(xiàn)了回調(diào)，嘉定新城和顧村是新政之后房價立即出現(xiàn)20%左右回調(diào)的板塊，而南翔和大場在7、8月份都出現(xiàn)了持續(xù)下跌，累計跌幅也達到了20%。

　　此外還有松江新城到九亭、從川沙到三林北蔡，這些在5、6月份就出現(xiàn)價格回調(diào)的遠郊新盤聚集區(qū)目前打折風(fēng)還在繼續(xù)。從目前來看，分別在中環(huán)內(nèi)的大華錦繡華城和內(nèi)環(huán)外側(cè)的中環(huán)1號是大幅降價樓盤中最靠近市區(qū)的項目。而中環(huán)一號則一盤獨獲8月全市銷售面積和銷售金額冠亞軍。

　　□預(yù)測：降價潮蔓延市中心

　　“預(yù)期在9月內(nèi)中環(huán)一些項目上市的推動之下，這輪房價20%左右的下跌趨勢將向市中心蔓延�！毖�建雄堅持自己的觀點。在他看來，隨著時間推移，從郊區(qū)到市中心，都有大量的樓盤供應(yīng)積壓。盧灣區(qū)浦江灣1號要推盤，周邊豐盛皇朝、匯景天地等樓盤也都處在滯銷狀態(tài)，翠湖天地也有一批新房源要上市，而濟南路8號也一直滯銷，偏居打浦橋的永業(yè)公寓卻以5.3萬元的豪宅入門價在熱銷。在黃浦區(qū)，公館77、綠城黃浦灣和外灘九里都有一批新房源需要上市消化。徐匯區(qū)的遠雄徐匯園即將上市，而區(qū)域內(nèi)尚海灣、百匯園和徐匯苑幾個項目的競爭也已經(jīng)很激烈，徐匯的核心商圈也還有鼎園、嘉御苑等項目。另外，楊浦的新江灣城有大量高檔樓盤上市，長寧、靜安、普陀也都有中高檔樓盤上市。

　　“近期的成交價格上升從某種角度說是一種‘假象’，只要是新盤集中的區(qū)域，下半年肯定會打價格戰(zhàn)，高端物業(yè)也不會幸免�！毖�建雄如是判斷。