房產(chǎn)70年后自動續(xù)期

　　“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”這是物權(quán)法作出的明確規(guī)定。

　　隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“70年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。

　　我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。

　　據(jù)全國人大常委會法工委有關(guān)負責(zé)人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當(dāng)時出讓的一些土地使用期限較短，一些只有30年，很快就要到期。特別是目前絕大多數(shù)城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權(quán)期滿的問題更加引人關(guān)注。

　　雖然物權(quán)法關(guān)于70年后自動續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規(guī)定。

　　對此，全國人大代表王煥永表示：“中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說不清，多讓人不放心！”他建議，國家在制定相關(guān)的規(guī)定時，一定要慎之又慎、反復(fù)斟酌。

　　車位車庫須滿足業(yè)主需要

　　隨著住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)。因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。

　　對此，物權(quán)法明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或者出租。

　　王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對現(xiàn)實生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。

　　對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

　　尹田說，如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。

　　而針對實際生活中由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業(yè)律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權(quán)法的規(guī)定。例如杭州市出臺的《杭州市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理條例》就規(guī)定，地面公共停車泊位、按標準建設(shè)的自行車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。

　　物權(quán)法明確保護“陽光權(quán)”

　　物權(quán)法對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。

　　物權(quán)法規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”

　　近年來，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，有些開發(fā)商違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，使基于“陽光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。

　　物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

　　法律專家稱，所謂相鄰關(guān)系，簡言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　據(jù)民法專家王利明介紹，物權(quán)法明確了物的權(quán)屬，侵權(quán)責(zé)任法則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦。全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預(yù)備立法項目中就包括制定侵權(quán)責(zé)任法。(新華社記者 田雨 崔清新 楊維漢 孫聞)

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