中新網(wǎng)5月8日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，在普通消費者日益覺得商品房價格難以接受的同時，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個人住房消費與社會總消費之比達到1：5。通過有關數(shù)據(jù)的對比，業(yè)內(nèi)專家日前就中國房地產(chǎn)持續(xù)過熱、消費扭曲的狀況再次提出警告。
比例——1.42萬億元/8.32萬億元
盡管在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的態(tài)勢下，部分地區(qū)出現(xiàn)消費者持幣觀望現(xiàn)象，但2005年中國的房地產(chǎn)市場依舊火熱。建設部專家謝家瑾日前透露，中國居民住房消費持續(xù)擴大，2005年僅個人購買商品住房消費就達1.42萬億元。
與此同時，不久前發(fā)布的2005年中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報顯示，全國全年社會消費品零售總額為6.72萬億元。在該年份，中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，人口56212萬人，農(nóng)村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬人，由此得出的全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。
將居民住房消費與社會總消費進行比較，比例達到1：5；與全國居民可支配收入總額比較，比例達到17.07%。"這個比例在意料之中但也是驚人的。"記者采訪的不少專家表示。
就在房地產(chǎn)市場消費持續(xù)高漲的同時，北京師范大學金融研究中心不久前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》，卻根據(jù)東部地區(qū)商品房均價得出70%城市居民沒有購買新房能力的結論。而網(wǎng)上，一個抱怨房價高漲的新名詞--"房奴"也日漸流行。
"購買力與現(xiàn)實消費之間的悖論表明，中國目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費，房價的持續(xù)、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個人經(jīng)濟能力的恐慌性跟風，這是典型的'羊群效應'。這將給個人和銀行帶來巨大的隱患。"上海房地產(chǎn)界獨立評論人顧海波說。
扭曲——三大需求支撐熱潮
70%城市居民沒有購買新房能力，房地產(chǎn)消費為何依舊高漲？有關專家分析認為，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求、被動性需求和"被驅使的改善性需求"。
"社會財富投資渠道相對匱乏是造成國內(nèi)住房消費高漲的一個重要原因。"申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新說。房地產(chǎn)不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動力等要素。在近幾年股市、債市投資回報率難以讓人滿意的情勢下，作為代表一籃子要素的組合投資品，房地產(chǎn)必然會成為社會投資關注的焦點。
"中國人口的基數(shù)很大，雖然貧富有異，但少數(shù)人買房就能構成需求。"復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也認同投資性需求對中國住房消費的影響。目前，中國部分地區(qū)住房銷售額已經(jīng)接近甚至超過當?shù)鼐用癞斈昕芍涫杖肟偭�。統(tǒng)計公報顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當年上海的商品房銷售額則達到了2163.3億元。
在投資性需求之外，城市化加速引發(fā)的大規(guī)模被動性需求增量是導致住房消費居高不下的另外一個因素。申銀萬國證券研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了1999年低潮后，中國城市建設從2001年開始重新提速。城市基礎設施投資的年增速在2005年達到27%。"與城市化進程的迅速展開相適應，中國每年的拆遷量非常驚人。2006年，上海世博會建設動遷1.8萬戶居民，軌道交通前期建設動遷1.3萬戶居民，3月份該地樓市的'回暖'就與此有關。"顧海波說。而日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)藍皮書》認為，"一些地方片面強調(diào)經(jīng)營城市、盲目大拆大建"對住房消費有著重要影響。
此外，改善性需求也對住房消費形成了巨大推動。"中國人歷來強調(diào)有恒產(chǎn)才有恒心，希望自己擁有住房的觀念根深蒂固。中低收入人群通過按揭貸款等形式購買'高價房'，透支了家庭消費，嚴重影響了生活質(zhì)量。"尹伯成說。他認為在房地產(chǎn)市場普漲的形勢下，中國居民的改善性需求被房市追漲風氣所"驅使"，在一定程度上也是扭曲的。
泡沫——投資性需求必須大力抑制
過熱的消費造成了房價的迅速飆升�！�2006年房地產(chǎn)藍皮書》稱，2000年至2005年全國商品房均價平均增長5.9%。雖然房價持續(xù)上漲的原因還涉及各類要素價格普漲、人民幣升值等，但無疑，投資性需求、被動性需求以及改善性需求的高位運行是造成房價難以平抑、部分城市房產(chǎn)泡沫難以擠除的重要原因。
2006年第一季度，中國70個大中城市房價同比上漲5.5%，部分城市的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在積累。
如何擠除房地產(chǎn)市場的泡沫？記者采訪的專家不約而同地強調(diào)：改變住宅供應結構，增加中小戶型、中低價位住房供應比重，滿足被動性、改善性需求，與此同時，要加大力度抑制投資性購房。
尹伯成認為，應對投資性購房出臺貸款限制政策，分類開征物業(yè)稅，同時控制海外投機資金流入。南京審計學院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎上增加供給，必須抑制需求。國家應在第一套住房免稅的基礎上，對第二套、第三套住房實行累進征收房產(chǎn)稅。
顧海波提出，由于缺乏實施細則，國家去年以來實施的一系列樓市調(diào)控政策在地方和相關方面沒有得到很好落實。"部分地方政府、銀行、開發(fā)商不愿意看到樓市的理性回歸，管住地根、管住銀根的調(diào)控政策在部分地區(qū)屢遭突破。這對消費心理造成了重大影響，也加大了國家宏觀調(diào)控的難度，必須引起方方面面的高度重視。"顧海波說。
調(diào)控——需警惕"五高"
在南京進行的江蘇首屆住宅產(chǎn)業(yè)博覽會上，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華表示，"十五"期間中國房地產(chǎn)行業(yè)稅收增幅很快，但目前的行業(yè)運行質(zhì)量不高，大而不強，樓市宏觀調(diào)控要特別注意"五高"問題。
宋春華說，第一高是高檔房�，F(xiàn)在全國積壓的房地產(chǎn)面積已超過500萬平方米，高檔房占多數(shù)；第二高是高價位。個別地區(qū)出現(xiàn)了房價不正常過快上漲。第三高是高空置率。他認為，用現(xiàn)行統(tǒng)計方法計算的"空置率"并不準確，統(tǒng)計數(shù)據(jù)明顯偏小�，F(xiàn)在的計算方法是，沒有出售、出租的房子才算空置。而許多住宅被投資商買去了，沒有住人，卻并未納入統(tǒng)計。投資者的房子將會伺機進入樓市，可能帶來不小的沖擊，對高空置率絕不能掉以輕心。第四高是高自有率。很多發(fā)達國家住房自有率一般是在50%至70%之間，而中國高達80%。第五高是高風險。如果取消預售房制度，公開開發(fā)商的成本，或提高購房貸款的首付標準，都可能對樓市帶來巨大的風險。（蔡國兆 彭勇 鄧華寧）
