部分機(jī)構(gòu)上調(diào)評(píng)級(jí) 地產(chǎn)股調(diào)整已見(jiàn)底？

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，經(jīng)過(guò)超過(guò)兩個(gè)月的調(diào)整，多數(shù)地產(chǎn)股在近階段走出了震蕩盤整行情，這是否意味著本來(lái)地產(chǎn)股調(diào)整已接近見(jiàn)底？6月以來(lái)，國(guó)都證券將房地產(chǎn)行業(yè)短期評(píng)級(jí)上調(diào)至“推薦—A”，交銀國(guó)際表示下半年有機(jī)會(huì)調(diào)高評(píng)級(jí)，高華證券建議強(qiáng)力買入萬(wàn)科A……種種機(jī)構(gòu)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，令市場(chǎng)再度聚焦房地產(chǎn)。

　　綜合分析當(dāng)前市場(chǎng)上各家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)已轉(zhuǎn)變了此前對(duì)房地產(chǎn)的悲觀態(tài)度，盡管對(duì)行業(yè)短期前景尚存分歧，但不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，已經(jīng)可以在當(dāng)前的低谷中挖掘中長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。

　　行業(yè)估值接近底部

　　交銀國(guó)際認(rèn)為，當(dāng)前A股市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)估值與2008 年低點(diǎn)仍有距離，預(yù)計(jì)下半年的估值趨勢(shì)會(huì)呈先低后高的走勢(shì)。交銀國(guó)際在最新一期的研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)時(shí)平均股價(jià)對(duì)資產(chǎn)凈值的折讓幅度為47%，已充分反映了悲觀預(yù)期。假如以最保守假設(shè)估值重回歷史低點(diǎn)(即折讓幅度達(dá)72%)，則現(xiàn)時(shí)股價(jià)仍有47%的下跌空間。假如估值能重回歷史平均水平，則股價(jià)有24.6%的上升空間。

　　長(zhǎng)江證券認(rèn)為，從絕對(duì)估值的角度來(lái)說(shuō)，股改以來(lái)房地產(chǎn)板塊的平均市盈率在37 倍左右，這與2006 年以來(lái)房地產(chǎn)銷售金額的平均增長(zhǎng)率36%基本相一致，體現(xiàn)了一個(gè)較為合理的估值水平。

　　另外，從相對(duì)估值的角度來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)板塊的估值也已經(jīng)處于歷史的低點(diǎn)。歷史上房地產(chǎn)相對(duì)于全部A 股溢價(jià)最低為0.99。目前估值溢價(jià)為0.98，已處歷史低位。不難看出，資本市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)的表現(xiàn)發(fā)生背離并不是因?yàn)橘Y本市場(chǎng)估值過(guò)高，相反目前的估值已處于歷史的底部。

　　短期受損 長(zhǎng)期受益

　　高華證券認(rèn)為，雖然實(shí)體市場(chǎng)未來(lái)幾個(gè)季度可能繼續(xù)消化近期調(diào)控措施的影響，從而維持相對(duì)疲弱態(tài)勢(shì)，但這在更大程度上歸因于低迷的市場(chǎng)情緒，而非根本的基本面惡化。高華證券表示，政府對(duì)購(gòu)買多套住房的限制可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在短期低迷，但長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景依然完好。事實(shí)上，這些政策將會(huì)有助于鞏固行業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。

　　在高華看來(lái)，中國(guó)應(yīng)采取更加均衡的增長(zhǎng)方式，側(cè)重中西部地區(qū)發(fā)展，從而帶動(dòng)商品房擁有率繼續(xù)上升，到2015 年實(shí)現(xiàn)50%的城市化目標(biāo)，未來(lái)5年中西部地區(qū)業(yè)務(wù)比重能達(dá)到較高水平的開(kāi)發(fā)商將從銷量顯著增長(zhǎng)中受益。鑒于該行業(yè)具有良好的長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力，高華證券重申看好當(dāng)前估值低于或接近其悲觀假設(shè)估值的股票。首選股是恒大地產(chǎn)和萬(wàn)科A ，二者均位于強(qiáng)力買入名單。

　　尋找新的商業(yè)模式

　　從目前來(lái)看，無(wú)論是絕對(duì)估值還是相對(duì)估值來(lái)看目前地產(chǎn)估值都處于歷史的底部，長(zhǎng)江證券認(rèn)為造成這種估值向下的原因是傳統(tǒng)商業(yè)模式受制于融資、土地、稅收等因素帶來(lái)的增長(zhǎng)瓶頸。

　　在這樣的行業(yè)背景下，市場(chǎng)未來(lái)相對(duì)看好城市綜合體發(fā)展模式，長(zhǎng)江證券認(rèn)為其優(yōu)勢(shì)有如下三點(diǎn)：第一，城市綜合體模式迎合了各地政府的住宅土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現(xiàn)實(shí)要求，具有拿地的優(yōu)勢(shì)；第二，其資金來(lái)源更加多元化，包括自身的優(yōu)勢(shì)、保險(xiǎn)資金進(jìn)入以及未來(lái)REITS的興起；第三，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)有效的撬動(dòng)了出售的寫字樓與住宅的價(jià)格，使得其售價(jià)高于同區(qū)域內(nèi)其他的開(kāi)發(fā)商。另外，長(zhǎng)江證券還相對(duì)看好正在興起的旅游以及養(yǎng)老地產(chǎn)。