房企龍頭中報(bào)業(yè)績(jī)喜憂參半 預(yù)言四季度房?jī)r(jià)必降

　　每次宏觀調(diào)控，都考驗(yàn)著地產(chǎn)商的管理水平。截至8月11日，招商、萬(wàn)科、保利、金地、中海半年報(bào)全部出爐，中報(bào)業(yè)績(jī)靚麗的同時(shí)，是調(diào)控持續(xù)帶來(lái)的市場(chǎng)成交量下滑，如何保障明年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)成為發(fā)展商最緊要的事。

　　而地產(chǎn)龍頭對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷一致，隨著9月份大量房源的入市，四季度熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。開(kāi)發(fā)商面臨的唯一選擇就是，靠降價(jià)來(lái)贏得銷售。

　　中報(bào)業(yè)績(jī)喜憂參半

　　因2009年樓市行情火爆，今年上半年開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)都很靚麗，但反映現(xiàn)階段業(yè)績(jī)好壞更為直接的則是銷售情況。

　　8月10日，萬(wàn)科公布中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬(wàn)平方米，銷售金額367.7億元。截至中期，萬(wàn)科共有530萬(wàn)平方米已銷售資源未參與結(jié)算，合同金額合計(jì)約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%。1-7月萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額為452.1億元。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，考慮大幅增加的已售未結(jié)資源，萬(wàn)科今年的營(yíng)業(yè)收入將呈現(xiàn)前低后高的局面，全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)在可期待之中。

　　因上海房?jī)r(jià)飆升過(guò)快，泡沫增加，累積的風(fēng)險(xiǎn)加大，萬(wàn)科2009年便沒(méi)有在上海拿地，但金地卻始終把上海區(qū)域作為公司的發(fā)展重心，這在宏觀調(diào)控一線城市的政策下很受傷。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-7月金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積57.21萬(wàn)平方米，較上年同期下降44.9%；累計(jì)簽約金額64.55億元，較上年同期下降41.6%。金地明年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)正遭受大考。

　　對(duì)此，金地董秘徐家俊表示，上半年銷售面積和銷售金額同比下降的主要原因是上半年庫(kù)存偏少，沒(méi)有充足房源可供銷售，下半年新增可銷售資源200萬(wàn)平方米。

　　保利2010年上半年結(jié)算的利潤(rùn)總額為24.32億元，同比增長(zhǎng)20.91%。1-7月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積311.65萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額254.25億元，銷售面積差不多，但銷售金額卻與萬(wàn)科相差過(guò)百億。

　　中國(guó)人壽一地產(chǎn)研究員告訴記者，去年機(jī)構(gòu)普遍看好保利，認(rèn)為后勁增長(zhǎng)十足，但萬(wàn)科在突破管理瓶頸后，重新走入了穩(wěn)定增長(zhǎng)的通道，機(jī)構(gòu)看好萬(wàn)科未來(lái)的表現(xiàn)。

　　銷售壓力激增

　　半年報(bào)顯示，保招萬(wàn)金四大房企上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)。萬(wàn)科和金地分別為-95億和-20億元。

　　對(duì)于擴(kuò)展業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流為負(fù)屬于正常。但對(duì)于保利來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)較行業(yè)內(nèi)水平偏大。因土地和在建項(xiàng)目投入增加，保利的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-233.5億元，減少了528.17%，而負(fù)債為370億元，使得負(fù)債率從2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，資金壓力較大。

　　同樣，金地集團(tuán)6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動(dòng)負(fù)債246億元，扣除無(wú)需償還的預(yù)收賬款105億后，流動(dòng)負(fù)債依然達(dá)到141億元，資金缺口為47億元。

　　國(guó)十條出臺(tái)后，從量跌到價(jià)跌，市場(chǎng)的反應(yīng)正在逐步體現(xiàn)出來(lái)，地產(chǎn)商面臨的銷售壓力也激增。

　　保利公告顯示，因加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，公司存貨從去年年底的600億飆升到報(bào)告期內(nèi)937億元，增長(zhǎng)56%，因擴(kuò)張速度極快，銷售壓力巨大。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰告訴記者，萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長(zhǎng)三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。

　　譚華杰說(shuō)，反映市場(chǎng)重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場(chǎng)新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5�，F(xiàn)在隨著存貨上升，需求減少，轉(zhuǎn)為供大于求，開(kāi)發(fā)商銷售壓力也加大了。

　　“四季度房?jī)r(jià)必然下調(diào)”

　　從4月國(guó)十條出臺(tái)到8月中旬，過(guò)去四個(gè)月了，成交量下滑明顯，但價(jià)格依然在徘徊，并未出現(xiàn)顯著下降，這也讓許多開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了房?jī)r(jià)不會(huì)下跌太多的僥幸心理，因此大多開(kāi)發(fā)商都在死扛著不降價(jià)。

　　萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，此次政府調(diào)控決心和力度都是空前的，開(kāi)發(fā)商去賭政策很危險(xiǎn)。熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變，隨著下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái)，前期投資比例高、價(jià)格上漲過(guò)快的城市價(jià)格會(huì)有較大幅度的回調(diào)；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來(lái)住房供應(yīng)可能受到影響。

　　對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，金地認(rèn)為，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化，交易量的下滑將促使房?jī)r(jià)的調(diào)整順理成章，但房?jī)r(jià)的回調(diào)也必然促發(fā)剛性需求，從而使成交量回歸到理性平穩(wěn)的水平。

　　中海地產(chǎn)總裁辦總經(jīng)理陳為強(qiáng)也告訴記者，四季度熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)會(huì)下調(diào)，但價(jià)格幅度不會(huì)太大，相對(duì)北京、上海，深圳區(qū)域的上漲空間不大，但下跌空間也有限，如果作為投資，未來(lái)二三級(jí)城市的投資回報(bào)率要大于一線城市。 （陳小瑛）