監(jiān)管的難題
根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》，對(duì)非居民投資或購買房地產(chǎn)進(jìn)行必要限制是國(guó)際社會(huì)的通行做法。在其187個(gè)成員中，有137個(gè)成員都針對(duì)不同對(duì)象和內(nèi)容，通過各種方式與手段對(duì)非居民投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。
中國(guó)對(duì)外資購房過度開放，使得大量外籍人士廣泛參與到購房“大軍”中。尤其2003年之后，一些歐美人士博弈中國(guó)人民幣升值，也加入原本是海外華人為主體的購房隊(duì)伍。他們對(duì)上海房?jī)r(jià)的飛漲起到火上澆油的作用。
據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2004年共有220億元外資進(jìn)入了上海，其中70億元用于購房。境外資金購房主要集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。2005年前兩月，境外資金購買上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額，同比增長(zhǎng)47.6%和73%，購買單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長(zhǎng)2.8倍和3.1倍。境外人士投資購房之瘋狂，令人乍舌。
限制境外人士購房，勢(shì)在必行。不過，如何區(qū)別對(duì)待境外人士及各種不同種類的外資，則是一大難題。中國(guó)人有著葉落歸根的傳統(tǒng)，將來華僑購房會(huì)越來越多。這些華僑的感情能夠傷害么?同樣，對(duì)不同種類的外資在技術(shù)上怎樣進(jìn)行限制，也是一個(gè)急需解決的問題。
縱深：設(shè)限外資方向之爭(zhēng)
外資進(jìn)入房地產(chǎn)的問題，決策層已關(guān)注一年有余。國(guó)家總體限制性政策的出臺(tái)，僅僅是個(gè)時(shí)間問題。不過，受制于一系列的因素牽制，其出臺(tái)也并未如外界猜測(cè)的那么簡(jiǎn)單。
中央早已關(guān)注
無論是國(guó)務(wù)院“地產(chǎn)調(diào)控6點(diǎn)意見”，還是隨后發(fā)布的9部委《意見》當(dāng)中，都沒有針對(duì)外資的設(shè)限條款，但這并不能證明中央政府并未意識(shí)到外資對(duì)于房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的連帶性影響。一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
記者了解到的消息表明，在國(guó)務(wù)院發(fā)布“地產(chǎn)調(diào)控6點(diǎn)意見”之前，決策層曾召開過多次會(huì)議，在其中的一次會(huì)議上，房地產(chǎn)行業(yè)的外資問題曾被領(lǐng)導(dǎo)同志專門提出，并要求關(guān)注其可能對(duì)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響。
有消息稱，在會(huì)上，最近頻頻在內(nèi)地房地產(chǎn)收購物業(yè)或進(jìn)行投資的摩根斯坦利等境外基金機(jī)構(gòu)被點(diǎn)名——這足見中央政府對(duì)于房地產(chǎn)外資問題的關(guān)注。
實(shí)際上，中央政府在持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)外資問題的同時(shí)，已經(jīng)開始使用一些技術(shù)手段對(duì)外資購房等行為進(jìn)行控制。而所謂技術(shù)手段主要是以外匯結(jié)匯的審查為主，也就是說，通過嚴(yán)格審批，控制外資購房的發(fā)展速度和規(guī)模。
在今年“地產(chǎn)調(diào)控6點(diǎn)意見”下發(fā)之后，外匯購房的結(jié)匯明顯從緊，并已經(jīng)強(qiáng)化了審批，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)海外銷售的一家中介代理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，“原來3天就可以審批下來的，現(xiàn)在基本已經(jīng)延長(zhǎng)到了一周�！�
這意味著，雖然在去年和今年的調(diào)控過程中，外管局并未加入到調(diào)控的主要協(xié)作部門中，但其對(duì)房地產(chǎn)外資的控制卻一直“潛行”。去年上海房?jī)r(jià)的快速上漲勢(shì)頭得到抑制，實(shí)際上便與外管局對(duì)外資的控制有關(guān)。此前，外資大規(guī)模涌入，曾是推動(dòng)上海樓價(jià)快速上漲的主要原因之一。
技術(shù)瓶頸
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者目前掌握的消息表明，究竟由哪個(gè)部委對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控管理，現(xiàn)在還沒有明確的說法。
到目前為止，參與房地產(chǎn)調(diào)控的部門已經(jīng)從去年的7個(gè)增至今年的9個(gè)，卻唯獨(dú)不見與外資相關(guān)的外管局和商務(wù)部，而沒有這兩個(gè)部門的介入，對(duì)房地產(chǎn)外資的調(diào)控就無從談起。而這兩個(gè)部門的“隱身”，則與對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)限的技術(shù)因素有關(guān)。
“現(xiàn)在中國(guó)只有資本項(xiàng)目下的外資進(jìn)入受到管制，QFII每年是有額度的。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾對(duì)記者說。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目則是被置于日常消費(fèi)類科目，而在現(xiàn)行的外資政策下，這個(gè)科目是受到鼓勵(lì)的。
這兩個(gè)科目有著“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)模和速度，以避免中國(guó)的資本、金融體系受到國(guó)外投機(jī)資本沖擊而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。而日常消費(fèi)類科目所面對(duì)的只是普通的外資消費(fèi)行為，由于除購房之外，普通消費(fèi)行為所涉及的資金額度相對(duì)較少，不會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)，故此長(zhǎng)期以來沒有限制性政策，這個(gè)科目也一直處在被鼓勵(lì)的范圍。
目前，中國(guó)對(duì)資本市場(chǎng)的外資管制采用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對(duì)房地產(chǎn)外資進(jìn)行限制顯然不現(xiàn)實(shí)。雖然頻繁“現(xiàn)身”于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的摩根斯坦利等外資擁有QFII資格，但其投資于房地產(chǎn)的往往是專門的房地產(chǎn)投資基金，這類基金不牽涉資本市場(chǎng)，故無法對(duì)其使用QFII額度進(jìn)行管制。另一方面，這些資金在日常消費(fèi)科目下，進(jìn)出相對(duì)自由，外管局對(duì)其監(jiān)管也有一定的困難。
“即便真的對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)限，我們也有變通的辦法�！币晃痪惩饣鹑耸克较聦�(duì)記者表示。他所言的“辦法”很多，其中最為簡(jiǎn)便的一種便是與中國(guó)內(nèi)地企業(yè)成立一家公司，使其擁有合資公司地位，然后再以這家公司的名義收購物業(yè)或者進(jìn)行投資，如果所需資金很大，則可以用同樣的手段注冊(cè)多家公司解決問題——這恰恰是目前監(jiān)管的技術(shù)難度所在。
方向爭(zhēng)議
從目前中央政府對(duì)于使用外資的總體思路來看，對(duì)房地產(chǎn)外資設(shè)限只是遲早的問題，然而，究竟采用哪種思路對(duì)其進(jìn)行控制，卻存在著不小的爭(zhēng)議。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中力是外資設(shè)限問題上的“強(qiáng)硬派”，他甚至主張將房地產(chǎn)置于資本科目下進(jìn)行監(jiān)管�！皬氖澜绺鲊�(guó)的情況來看，沒有一個(gè)國(guó)家將房地產(chǎn)置于經(jīng)常消費(fèi)科目下，房地產(chǎn)不是快速消費(fèi)品，屬于資源性產(chǎn)品，應(yīng)該對(duì)外資加以監(jiān)管。”
但在“溫和派”看來，即采用稅收等技術(shù)手段增大外資的成本，降低收益，對(duì)其進(jìn)行控制。
從記者目前掌握的情況來看，相關(guān)主管部門比較傾向于后一種思路，對(duì)于將房地產(chǎn)列入資本項(xiàng)目下進(jìn)行外匯管制并不持支持態(tài)度。有消息稱，相關(guān)主管部門正在醞釀從四個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)外資進(jìn)行限制。
首先是稅收，比如調(diào)整進(jìn)入房地產(chǎn)的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制；第三是從資金流入和結(jié)匯方面出臺(tái)一些行政性的外匯管制措施；最后區(qū)別對(duì)待外國(guó)非居民個(gè)人和外國(guó)非居民法人。顯然，在這些層面相對(duì)于資本科目下的配額管制要“溫和”得多。
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