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文／舒立
2005年12月12日召開的“《財經(jīng)》年會：2006預(yù)測與戰(zhàn)略”上，討論新一年房地產(chǎn)趨勢的圓桌會議，成了參與者最為踴躍的分會場。當(dāng)時便可從中感悟，經(jīng)過了2005年近一年指向“調(diào)控房價”的“房地產(chǎn)新政”之后，業(yè)界人士對新一年的房價仍充滿迷茫。
果然，2006年開春之后，房價在國內(nèi)一些城市出現(xiàn)翻升之勢。3月間，北京期房均價較上年上漲19.2%的地方統(tǒng)計消息公布，因領(lǐng)先于上海而引起震動；5月初，深圳市公布了當(dāng)?shù)匾患径鹊墓俜浇y(tǒng)計，深圳關(guān)內(nèi)商品住宅價格同比上漲35.46%，平均房價在全國首次沖破萬元大關(guān)。
對于宏觀經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)價格上漲并非壞事。比如過去五年中房價上漲，對美國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展起到了重要的支持作用。但中國畢竟與美國不同。十余年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場化，使“居者有其屋”的夢有了現(xiàn)實基礎(chǔ)；但由于市場的不完善、不規(guī)范和欠公平，實現(xiàn)夢想的路仍然遙遠(yuǎn)。房價抬升過快，不僅使得大多數(shù)潛在買房者不得不壓縮其他消費需求，而且會引發(fā)公眾不滿，造成不良社會影響。深圳市民鄒濤啟動的“三年不買房運動”肇始于4月底，至今參加者已數(shù)以萬計，網(wǎng)上調(diào)查公布的支持比例更高達(dá)79%，這正是廣大公眾與“高房價”形成對立情緒的一個例證。由此可見，房價上漲過快，給中國社會帶來的負(fù)效應(yīng)可能遠(yuǎn)超其正效應(yīng)。
因此，期待中國的商品房價既能夠保持穩(wěn)定、穩(wěn)中有升，又能夠緩解社會的不滿情緒，正是一種理性訴求。然而，在繼續(xù)選擇市場模式的情況下，這種期待如何才能變成現(xiàn)實呢？我們認(rèn)為，政府的作用仍然是關(guān)鍵。
去年政府“房地產(chǎn)新政”出臺后不久，我們曾經(jīng)發(fā)表評論，明確提出必須繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場化，政府應(yīng)在此過程中明確自己的角色，糾正以往的缺位和錯位。在這里，糾正“缺位”，系指政府應(yīng)“通過對低收入群體的購房補貼、興建廉租房等措施，保障居民的基本居住條件”；糾正“錯位”，系指政府在房地產(chǎn)的一級市場即土地市場和二級市場即房地產(chǎn)商品市場上，都必須找準(zhǔn)定位，結(jié)束“與民爭利”與“經(jīng)營城市”等失當(dāng)之舉，“從運動員變?yōu)椴门袉T”。當(dāng)前，我們?nèi)詧猿诌@一原則性看法，且提出更具體的建言：
其一，把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。經(jīng)濟適用房和廉租房的選址、興建規(guī)格及適用人群，本質(zhì)上是政府究竟將以多少資源用于買不起商品房的弱勢群體的問題。這正是一個公共選擇過程，應(yīng)當(dāng)在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，通過聽證會或地方人民代表大會等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數(shù)公眾能夠接受并感到滿意。同時，廉租房還是房地產(chǎn)供給的重要組成部分，通過廉租房數(shù)量和地點選擇，可以起到防止房價大起大落的作用。
其二，增強商品房市場信息的透明度。在中國新生的房地產(chǎn)市場，信息是一種公共品，政府應(yīng)當(dāng)在維護(hù)透明度上付諸更大努力。中國房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范化，牽涉到諸多配套的制度設(shè)施的完備，須假以時日；但有一點目前就可以看得比較清楚，即必須加強市場信息的透明度，幫助購房者根據(jù)較為真實的信息，做出自己正確的判斷。首先，政府在土地市場上處于完全壟斷的地位，土地規(guī)劃、供應(yīng)量、閑置土地存量等等直接影響房地產(chǎn)價格的一般性指標(biāo)，并不易為公眾所知，因此，市場信息的透明首先是這些一般性指標(biāo)的透明化；其次，政府應(yīng)當(dāng)利用二級市場的信息優(yōu)勢，加強房地產(chǎn)投資、樓盤銷售、房屋空置率、房價變動等信息的披露機制，為公眾決策提供一致的、真實可靠的依據(jù)。經(jīng)過一年多來的“房地產(chǎn)新政”，房地產(chǎn)投機成本大大增加，而投機的特性又要求短期內(nèi)套現(xiàn)，因此，增強商品房市場信息的透明度，不僅有利于公眾對房價走向做出正確判斷，而且可以防止房地產(chǎn)開發(fā)商和投機者利用信息優(yōu)勢哄抬房價。
其三，利用土地市場調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，需要加強政府的獨立和公正性。在英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場，保持房地產(chǎn)市場供求基本平衡的做法比較常見。香港特區(qū)在這方面的政策運用上也有先例。因此，內(nèi)地不少城市存有采用“香港模式”之想。然而，這種模式需要以政府的獨立、公正和信息透明為基本前提；如若不然，政府可以從高房價拉動的高地價中獲得大量財政收入而不受監(jiān)督，必然不會真心平抑房價，甚至?xí)䦟Ω叻績r推波助瀾。而這也正是我們一直擔(dān)心的政府在房地產(chǎn)市場的“越位”問題。
(摘自《財經(jīng)·雙周刊》)
