3 融資
關(guān)鍵在于金融變革
上半年的房地產(chǎn)業(yè)融資市場可以用“雪上加霜”來形容。限制“銀根”作為中央最為核心的調(diào)控手段已經(jīng)產(chǎn)生很大的效應(yīng)。融資受阻、資金鏈斷裂、項(xiàng)目滯銷等各方面不利因素如夢魘般困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。
開發(fā)貸款的審批越來越嚴(yán)格。銀監(jiān)會(huì)的最新表態(tài)是，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由原來100%提高到150%至200%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發(fā)放。但即便符合上述全部條件，能在商業(yè)銀行貸到款的項(xiàng)目還是少之又少，甚至沒有。
如果說中小開發(fā)企業(yè)在嚴(yán)格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中，那么，以往大型項(xiàng)目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也在受限。
“國六條”下發(fā)后不久，銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)的六點(diǎn)意見，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時(shí)整頓各類打捆貸款。開發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融學(xué)教授巴曙松表示，中國的融資結(jié)構(gòu)如不做大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的大起大落還是很難避免的。如整個(gè)社會(huì)的融資過份的依賴于銀行。銀行承擔(dān)了融資的任務(wù)，同時(shí)也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。
專家認(rèn)為，小的房產(chǎn)企業(yè)必然在日后的金融風(fēng)險(xiǎn)中倒閉或者被吞并。而具備發(fā)展實(shí)力的開發(fā)商則會(huì)爭取海外上市融資，就像世茂集團(tuán)和上海綠城等。
房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金的比重上升很快，但是對銀行的依賴程度還未減輕。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，不然還會(huì)對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠壓。(一凡)
4 結(jié)構(gòu)
政策博弈現(xiàn)實(shí)怪圈
“我一直沒有看到90平方米和70%這兩個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性論證，卻有一些例子讓我有點(diǎn)懷疑這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定是不是市場需求�！弊蛱欤珖ど搪�(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生這樣表示。
她介紹，曾遇到專門到北京來反映情況的江蘇開發(fā)商，說江蘇城市90平方米以下戶型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外還收到了一個(gè)上海開發(fā)商的信，說控制套內(nèi)建筑面積并非新話題，如“六五”到“八五”期間，普通住宅規(guī)定是55平方米，高層住宅限制在65平方米，這家開發(fā)商共建設(shè)了1000萬平方米此類住宅，卻用了10年才把這些戶型消化掉。
這與半個(gè)月前，建設(shè)部165號文件尚未落地時(shí)，本報(bào)獨(dú)家披露的樓市普遍存在“倒70%怪圈”相當(dāng)一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面積占成交總量的30%還不到；在北京，商品住宅現(xiàn)房成交套均達(dá)152平方米；在廣州、深圳、天津等地，90平方米以上戶型也在成交統(tǒng)計(jì)中占到大半邊天……。
“90平方米和70%這兩個(gè)數(shù)字最后能不能實(shí)現(xiàn)，還是市場說了算。如果真的以后70%以上都是小戶型，但所產(chǎn)生的結(jié)果卻是多年以后形成空置，那比房價(jià)下降還可怕。當(dāng)然，目前中小戶型肯定要做，因?yàn)槭潜容^缺位的�！甭櫭飞詈蟪诌@樣的觀點(diǎn)。
市場人士更在意現(xiàn)實(shí)性的操作。世邦魏理仕上海住宅項(xiàng)目營銷部高級董事陳煒認(rèn)為，首先，調(diào)控樓市結(jié)構(gòu)必將落點(diǎn)于處于源頭的土地供應(yīng)，“政府的態(tài)度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高檔住宅用地，放的就是中小戶型、中低價(jià)位的部分�！逼浯�，市場產(chǎn)品地位的變化也顯而易見�！熬o湊型的房型將會(huì)從非主流位置升至主流位置，曾經(jīng)的主流產(chǎn)品在調(diào)控形勢下不得不讓位。”
雖然“小戶型之夢”任重而道遠(yuǎn)，但各方都在等待著這場樓市結(jié)構(gòu)“驚天大逆轉(zhuǎn)”的到來。(李和裕)
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