中新網(wǎng)5月26日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道,今年以來,外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的速度激增。商務(wù)部研究院外資研究部主任金伯生表示,實(shí)際進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種,他的“感覺”是——“‘眀’的增長都這么快,‘暗’的增速也不會低”。
因此,相關(guān)專家紛紛指出,盡管中國房地產(chǎn)業(yè)利用外資大幅增長有合理因素,但與此同時(shí),更多境外資本特別是游資,通過各種渠道加速進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),拉動房價(jià)持續(xù)上漲,應(yīng)引起足夠重視。
海外游資多渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場
“今年一季度房地產(chǎn)業(yè)利用外資增速比往常高得多,其占服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域引資額比重超過了一半,而在去年這個(gè)比重僅為45%略多!苯鸩硎,“雖然商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)口徑并不涵蓋‘炒房’的境外資本,但這個(gè)數(shù)據(jù)還是具有一定說服力的!
金伯生把實(shí)際進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種。所謂“眀”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計(jì)范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資。所謂“暗”的,則指通過其他渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的境外資本,如以貿(mào)易項(xiàng)下名義進(jìn)入以規(guī)避資本管制的境外資本,這部分資本顯然無法在統(tǒng)計(jì)中得到反映。
對于在國內(nèi)“炒房”的境外資本,很難統(tǒng)計(jì)出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字,但金伯生并不諱言自己的“感覺”——“‘眀’的增長都這么快,‘暗’的增速也不會低”。他分析認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)中“暗”的外資,基本是國際游資。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場購買房產(chǎn),而不是進(jìn)行實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)!耙?yàn)楦惴康禺a(chǎn)開發(fā)的外資,沒有必要走非正常的渠道”。
金伯生的“感覺”還能從現(xiàn)實(shí)中得到一些印證。根據(jù)今年以來的公開報(bào)道,海外機(jī)構(gòu)投資者在國內(nèi)京、滬、穗等一線城市收購房產(chǎn)的數(shù)量激增,動輒數(shù)以千萬美元、甚至上億美元的“大手筆”,其“氣魄”超過以往歷年。
而不少市場機(jī)構(gòu)估算的數(shù)據(jù),也與金伯生的感覺一致。仲量聯(lián)行不久前發(fā)布報(bào)告稱,今年前3個(gè)月外資在上海房地產(chǎn)投資市場投資放量,成交金額已超過去年總量的一半。置業(yè)國際發(fā)布報(bào)告稱,一季度香港人在內(nèi)地購樓金額約36.5億元,同比增加11%。這些資金8成投在了珠三角樓市,另有13%投在了上海。
“熱錢”押寶人民幣升值
境外資本如此熱衷“炒房”目的何在?金伯生分析認(rèn)為,主要是流入境內(nèi)押寶人民幣升值的“熱錢”在伺機(jī)而動——這樣“進(jìn)可攻退可守”:在人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下,“熱錢”流入房價(jià)節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場,不僅可以減輕長期滯留中國境內(nèi)的成本壓力,還可以獲取房地產(chǎn)增值收益幣;一旦升值至合適水平,“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國。
商務(wù)部研究院另一位研究人員梅新育博士進(jìn)一步指出,房地產(chǎn)業(yè)是中國目前最成型、活動能量最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán),“海外投資者相信,房地產(chǎn)利益集團(tuán)有能力促使政策偏向于維持房地產(chǎn)市場泡沫不散”。
梅新育分析認(rèn)為,游資投入中國房地產(chǎn)市場的方式有兩種,一種是投資者直接購買房地產(chǎn)入市。這里的投資者包括居民和非居民個(gè)人、企業(yè)、投資基金等。這些資金進(jìn)入途徑包括僑匯、企業(yè)增資款、借用外債款、直接投資等,還有些可能是用平行貸款方式進(jìn)入的。
國家外匯管理局不久前發(fā)布的《2005年中國國際收支報(bào)告》指出,2005年流入中國的僑匯資金有174億美元,主要流向粵、浙、滬、閩四地區(qū),占全部僑匯的80%以上。報(bào)告進(jìn)一步指出,“近年來,廣東、福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定,年增幅很小,而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上。結(jié)合上海、浙江的房地產(chǎn)價(jià)格波動遠(yuǎn)高于廣東、福建的情況,不排除僑匯增長與房價(jià)波動之間存在一定聯(lián)系的可能!
另外一種方式是投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),分享房地產(chǎn)開發(fā)商的高額利潤。這又分為股本投資即設(shè)立外資房地產(chǎn)公司,以及債權(quán)投資。游資主體往往采用“回購協(xié)議”等方式進(jìn)行債務(wù)投資,其流程如下:內(nèi)地開發(fā)商與境外投資者簽訂回購協(xié)議;境外投資者按照約定金額收購內(nèi)地開發(fā)商的某項(xiàng)房地產(chǎn);到期后內(nèi)地開發(fā)商在原來境外投資者收購金額的基礎(chǔ)上加上約定利息向其回購這項(xiàng)資產(chǎn)。
把外資“炒房”納入監(jiān)管范圍
“目前房地產(chǎn)泡沫如不能得到有效遏制,很可能成為中國經(jīng)濟(jì)肌體上的最大毒瘤。”梅新育說,“從這個(gè)角度看,必須高度重視國際游資‘炒房’這一現(xiàn)象。”
“當(dāng)務(wù)之急,是將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)納入資本和金融項(xiàng)目交易監(jiān)管!泵沸掠f。
梅新育建議,取消對房地產(chǎn)業(yè)過多的政策優(yōu)惠,特別是優(yōu)先取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的“超國民待遇”,抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫!巴瑫r(shí),提高購房首付比例、推進(jìn)房地產(chǎn)市場透明化,必要時(shí)考慮取消銷售期房制度,限制游資‘炒房’可能的空間。”
在采訪中,專家們還建議,規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和交易行為。加強(qiáng)對外資房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入審批,限制投機(jī)性炒作房地產(chǎn);提高外資房地產(chǎn)行業(yè)的注冊資本在總投資中的比例,使之與投資總額相適應(yīng)等。
專家特別指出,靈活的匯率機(jī)制更容易抑制投機(jī)性資本的流入。要克服“害怕浮動”的觀念,讓匯率在可控的浮動區(qū)間內(nèi)真正浮動起來,避免出現(xiàn)單向的直線運(yùn)行,同時(shí)保持匯率基本穩(wěn)定,打消境外投機(jī)性資本投機(jī)人民幣匯率的企圖。(王小波)