潘石屹：首先在北京，一手房交易的量每一年是好幾十萬(wàn)，可是二手房交易的量是三四萬(wàn)，所以二手房現(xiàn)在的量比較少，我們可以從一個(gè)新房子上面，還是能把市場(chǎng)上面的一個(gè)基本事實(shí)認(rèn)定得比較精確。
任志強(qiáng)：你用數(shù)據(jù)也不太準(zhǔn)確，去年一手房交易量是17萬(wàn)多套，二手房交易量6萬(wàn)多套，當(dāng)時(shí)是三分之一，都合計(jì)起來(lái)大概是20%，所以不能單說(shuō)。
潘石屹：你說(shuō)，你接著說(shuō)。
任志強(qiáng)：因?yàn)槎址窟�是一個(gè)很大的交易量。
張寶全：我覺(jué)得平均價(jià)格指數(shù)的變化等同于房?jī)r(jià)的變化，這是不一樣的概念，平均價(jià)格指數(shù)更反映了，我們不同的產(chǎn)品在比例結(jié)構(gòu)上的一種變化，可能會(huì)對(duì)平均房?jī)r(jià)帶來(lái)影響，比如說(shuō)城區(qū)的房子供應(yīng)多了，郊區(qū)的房子供應(yīng)少了，平均價(jià)格值一定要上漲，這是一點(diǎn)。一個(gè)價(jià)格真正上漲了，我剛才同意任總的說(shuō)法，房?jī)r(jià)的變化一定是在同一地區(qū)，在不同時(shí)間里面相對(duì)的價(jià)格的變化，這是一個(gè)房?jī)r(jià)的變化，北京在最早的時(shí)候，我記得有一家單位做過(guò)這樣的實(shí)驗(yàn)，但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)他放棄了，我覺(jué)得可能因?yàn)檫@樣不給他帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，比方說(shuō)我們可以把CBD這個(gè)地區(qū)，通過(guò)交易網(wǎng)就可以能夠看得見(jiàn)，CBD劃了一個(gè)范圍，這個(gè)范圍有一個(gè)相同性，這個(gè)平均價(jià)格今年交易下來(lái)和去年交易下來(lái)有什么變化，比方說(shuō)海淀區(qū)，或者說(shuō)再把豐臺(tái)區(qū)，我就把這幾個(gè)區(qū)在一個(gè)相同區(qū)域里面價(jià)格的變化，我覺(jué)得這可能能夠代表我們房?jī)r(jià)的變化。把一個(gè)平均交易價(jià)格指數(shù)的變化當(dāng)成房?jī)r(jià)的變化，我覺(jué)得這第一是不科學(xué)的，第二剛才大家在講，究竟是北京市建委的數(shù)據(jù)，網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)真實(shí)呢？還是各家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)真實(shí)？
任志強(qiáng)：數(shù)據(jù)可能都是真實(shí)的，但是它代表的含義不一樣。
張寶全：對(duì)，數(shù)據(jù)都是真實(shí)的，我們最關(guān)鍵的要了解它的數(shù)據(jù)計(jì)算的方法，比如說(shuō)他的方法是按照所有交易平均算下來(lái)的呢，還是把新房和舊房一起算下來(lái)的呢，還是就是按照任總說(shuō)的，是在某一個(gè)區(qū)域里面的參照算下來(lái)的呢，所以如果我們講房?jī)r(jià)的高低，一定是在一個(gè)相同的區(qū)域里面不同時(shí)間里面價(jià)格的變化，這是房?jī)r(jià)的變化。
張寶全：對(duì)一個(gè)房?jī)r(jià)交易支出的平均價(jià)格變化，這表示我們?cè)诠⿷?yīng)結(jié)構(gòu)上的一種改變，或者是消費(fèi)結(jié)構(gòu)，或者是供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)帶來(lái)的一些變化，所以我想這一個(gè)前提不說(shuō)清楚的話，很難評(píng)判說(shuō)你是對(duì)的，還是他是錯(cuò)的，因?yàn)槲矣X(jué)得任總是對(duì)的，他們所有的計(jì)算出去的結(jié)果都是對(duì)的，但是最重要的是計(jì)算方法是不一樣的，這個(gè)方法應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的，如果把方法公開(kāi)完以后，如果大家按照統(tǒng)一方法來(lái)結(jié)算，可能結(jié)果也就是一樣的。
任志強(qiáng)：如果你研究總體的房屋價(jià)格的時(shí)候，一定要用統(tǒng)計(jì)局的價(jià)格，建委的價(jià)格最多能用在這一個(gè)地區(qū)、這一個(gè)時(shí)間，當(dāng)時(shí)進(jìn)行一手房交易，這兩個(gè)使用方法是完全不同的。我現(xiàn)在要買(mǎi)一手房可能用建委的數(shù)字，因?yàn)榫褪乾F(xiàn)實(shí)交易，小潘說(shuō)的，網(wǎng)上登記了，現(xiàn)實(shí)交易了，你價(jià)值除以面積就行了，總金額除以面積就得出一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)，我今天要去買(mǎi)北京市的一手房可能就按這個(gè)價(jià)格計(jì)算。但是你要說(shuō)普遍的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)沒(méi)增長(zhǎng)，或者全國(guó)的房?jī)r(jià)是不是大動(dòng)了，這是兩個(gè)概念，因?yàn)樗亲匀粌r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)情況，要用統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是最合理的數(shù)據(jù)，重要的我覺(jué)得還不是董藩教授說(shuō)的，樣本對(duì)不對(duì)，樣本是固定的，因?yàn)檫@個(gè)樣本固定原因是在于他把不賣(mài)的房子也作為固定樣本去評(píng)估它的價(jià)格增值沒(méi)增值。
任志強(qiáng)：所以70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，包括了我沒(méi)有交易的房屋房?jī)r(jià)是不是增值的，可能我拿它去抵押貸款的時(shí)候，本來(lái)能貸20萬(wàn)，房子增值了我就能貸30萬(wàn)，再增值我可能能貸40萬(wàn)，如果貶值我只能貸10萬(wàn)。在香港的金融風(fēng)暴的時(shí)候就很明顯，銀行放貸很重要的是靠小業(yè)主把房屋作為抵押，換來(lái)生產(chǎn)的流動(dòng)資金，這個(gè)房屋的價(jià)格就非常大地影響到他從銀行能拿到的多少貸款，這樣的房?jī)r(jià)的平均指數(shù)才能真正地起到指導(dǎo)市場(chǎng)的作用，你不光光是買(mǎi)房子，你可能還要賣(mài)房子，你作為賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，你也會(huì)知道我的房子現(xiàn)在值多少錢(qián)，這是兩個(gè)不同概念，所以它用的地方是完全不同的。不能說(shuō)建委的數(shù)字是不真實(shí)的。
主持人：我們房地產(chǎn)業(yè)界的三位老總他們也是討論很熱烈，我們?cè)賮?lái)聽(tīng)一聽(tīng)我們的專(zhuān)家的看法，董主任您怎么看？
董藩：關(guān)于統(tǒng)計(jì)局和建委的問(wèn)題，在現(xiàn)在這種情況下，任總講了統(tǒng)計(jì)局這個(gè)是一套很科學(xué)、很規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際上也采用這樣的方法，我們是借鑒過(guò)來(lái)的，是這么回事，但是在操作過(guò)程當(dāng)中可能有個(gè)問(wèn)題，通常我們所說(shuō)的好經(jīng)給你念歪了，比如說(shuō)我在選樣本的時(shí)候，我是不是選得非�？茖W(xué)，還有樣本的權(quán)重問(wèn)題、大和小的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候可能是有意無(wú)意當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)偏差，而實(shí)際交易就不會(huì)出現(xiàn)這樣的偏差，所以說(shuō)要說(shuō)哪個(gè)數(shù)據(jù)有價(jià)值，兩個(gè)數(shù)據(jù)都有價(jià)值，應(yīng)該是結(jié)合到一起修正它得出來(lái)的結(jié)論，我覺(jué)得這樣可能會(huì)更好一點(diǎn)。
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