兩大原因?qū)е隆把a(bǔ)漲”
經(jīng)歷過(guò)杭州樓市風(fēng)云變化的陳豪認(rèn)為：“這是北京的地價(jià)在‘補(bǔ)漲’，北京以前的地價(jià)太低了�！标惡勒J(rèn)為，出現(xiàn)補(bǔ)漲的原因有二：其一是土地供應(yīng)方式的變革，即從協(xié)議到招拍掛的過(guò)程，因?yàn)楦?jìng)拍人多而地塊少，必然要經(jīng)歷“漲”的階段。陳豪從杭州的經(jīng)驗(yàn)分析，杭州從2000年開(kāi)始實(shí)行招拍掛公開(kāi)交易，同期，從“外行”或者外地進(jìn)入杭州的開(kāi)發(fā)商也多了，“僧多粥少”的局面使地價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)，“這個(gè)階段需要兩三年的時(shí)間”。按陳豪的分析，從2004年8月開(kāi)始真正實(shí)行招拍掛的北京土地還有兩年的上漲空間。其二是外資企業(yè)和上市房地產(chǎn)公司“囤積土地”的結(jié)果。“北京實(shí)行招拍掛前，應(yīng)該有很多土地進(jìn)入市場(chǎng)，即所謂4000公頃的存量土地，按照現(xiàn)行的政策，這些土地的開(kāi)發(fā)商兩年內(nèi)不予開(kāi)發(fā)，政府就將收回。事實(shí)上，一些土地都還囤積在很多開(kāi)發(fā)商手中，這部分地形不成有效供應(yīng)，又不能及時(shí)收回重新上市，上市的土地就勢(shì)必少了，而北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)又處在上升階段，天價(jià)地塊出現(xiàn)、開(kāi)發(fā)商搶地也就不足為奇了。”陳豪的這個(gè)觀點(diǎn)得到了很多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。
觀點(diǎn)：天價(jià)拍地 開(kāi)發(fā)商頭腦發(fā)熱？
“土地交易方式，由原來(lái)的協(xié)議供地到招拍掛陽(yáng)光交易”，開(kāi)發(fā)商是否頭腦發(fā)熱？昨天，在采訪(fǎng)中，分析天價(jià)地塊在北京頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士提出了建議。
地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一些人士認(rèn)為，根據(jù)國(guó)際上的做法，價(jià)高者得未必合理。不少人士建議：應(yīng)該盡快制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)綜合評(píng)定確定得主，而不是單一價(jià)格決定制。而據(jù)了解，通常國(guó)際上招標(biāo)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)有四個(gè)：第一，方案是第一位，對(duì)城市土地價(jià)值的提升有什么作用，這可能是所有政府在公共土地招標(biāo)的時(shí)候最關(guān)心的問(wèn)題。第二，建成后對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。比如說(shuō)能解決多少就業(yè)、能解決多少稅收、能解決多少原來(lái)這個(gè)地區(qū)存在缺陷的問(wèn)題。第三，項(xiàng)目是否會(huì)對(duì)地區(qū)造成負(fù)擔(dān)。如果項(xiàng)目建成以后對(duì)當(dāng)?shù)氐慕煌óa(chǎn)生了重大的壓力，政府即使在拍賣(mài)中獲得了很高的資金也是不合適的，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)本身產(chǎn)生的公共壓力都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到政府的頭上，使政府不得不用更大的支出實(shí)行轉(zhuǎn)移支付，來(lái)解決公共交通等等更多的問(wèn)題。第四才是價(jià)格。
此外，業(yè)內(nèi)人士還建議，土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)盡可能細(xì)化。這里有兩層含義：一層是目前土地整理儲(chǔ)備中心的人員配置是否足夠，相關(guān)工作能否及時(shí)完成，會(huì)不會(huì)因?yàn)槿肆ξ锪Ω簧希霈F(xiàn)土地供應(yīng)速度放慢問(wèn)題；另一層就是土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該細(xì)化、透明化。
除此之外，在采訪(fǎng)當(dāng)中，幾乎每位被采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)家都提出：土地市場(chǎng)要根治天價(jià)地現(xiàn)象，治理“部分開(kāi)發(fā)商囤積土地，讓閑置土地盤(pán)活”刻不容緩。業(yè)內(nèi)人士和經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁：有關(guān)方面應(yīng)該在出讓土地的清查方面多下功夫，對(duì)那些已經(jīng)閑置兩年、無(wú)能力開(kāi)發(fā)的土地盡快收回，通過(guò)招拍掛，讓那些有實(shí)力、能夠在最短的時(shí)間內(nèi)把土地變成有效供應(yīng)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，既解決開(kāi)發(fā)商天價(jià)搶地的問(wèn)題，又解決目前購(gòu)房人買(mǎi)不到房子的難題。(余美英）
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