專家觀點：土地成本必將抬升房價

　　牛鳳瑞(中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)

　　為中低收入群體開發(fā)的住宅產(chǎn)品，一般是銷售價格在4000元/平方米左右的經(jīng)濟適用房。它之所以銷售價格低，主要是政府在土地出讓金以及相關稅費方面給予一定的減免。目前，政府不可能對此投入大量的公共財力，所以北京市政府有關部門每年都在提出大力開發(fā)中低價位住宅，但是實際中卻并沒有什么行動。

　　現(xiàn)在有些住宅產(chǎn)品的銷售價格居高不下，并非完全是因為土地成本增加而導致，因為有些項目是在“8·31”土地大限之前拿到的土地，但在銷售過程中卻按照目前公開出讓的土地成本來計算房價，因此這些項目還是存在巨大的利潤空間的。

　　從可操作層面來看，真正按照政府有關部門的要求，進行中低價位住宅的開發(fā)難度比較大。尤其是目前的土地出讓政策，導致土地出讓成本不斷上升，而開發(fā)商也必然會將增加的成本轉(zhuǎn)移到房價中。目前可以通過降低土地出讓金的方式來開發(fā)一批中低價位的住宅產(chǎn)品，但是這也并非長久之計。

　　北京舉措：市建委將出臺房地產(chǎn)監(jiān)管政策

　　26日，北京市建委有關官員表示，將出臺政策對商品房交易市場進行監(jiān)管，預計政策27日就會發(fā)布。

　　而據(jù)媒體此前報道，建設部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠表示，當前宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點城市將動用行政手段予以調(diào)節(jié)。

　　開發(fā)商聲音：拿地方式不改房價只會上升

　　李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理)

　　北京大力開發(fā)中低價位的住宅產(chǎn)品需要政府的推動，但是這個推動一定是用市場杠桿來進行。一方面，政府主管部門可以通過政策傾斜的方式，來調(diào)動開發(fā)商進行中低價位住宅產(chǎn)品開發(fā)的積極性，比如在土地出讓金繳納時間和比例等方面給予優(yōu)惠、降低一些開發(fā)門檻等。另一方面可以提高土地的使用率，來提供更多的中低價位的住宅產(chǎn)品。比如在進行前期規(guī)劃時，可以加大住宅產(chǎn)品的密度和高度，在一定程度上可以降低整體的開發(fā)成本。

　　通過招拍掛的方式獲得土地的政策執(zhí)行快兩年了，政府有關部門當初并沒有想到，通過這種方式和程序出讓土地的價格增長如此之高。同時，在一定程度上，政府有關部門在土地儲備方面并沒有作準備。如果按照目前的出讓方式和程序提供土地，房價永遠只能直線上升。(吳海花 張學冬 蔣彥鑫）

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