關(guān)鍵詞之三 信貸
◆ 原文：“規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。”
◆ 解讀
中國(guó)人民銀行金融研究所研究員鄒平座：
首先，穩(wěn)定是今后銀行信貸發(fā)展的大方向，也是“十一五”提出要規(guī)范發(fā)展住房信貸的主要目的之一，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將維持不變。從住房消費(fèi)信貸的供應(yīng)量上看，今后將維持適度、穩(wěn)定增長(zhǎng)，基本將與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的速度保持協(xié)調(diào)。
“規(guī)范”的第二個(gè)層面在于信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，包括區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)等。隨著建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村步伐的推進(jìn)，農(nóng)村住房改造全面鋪開，這塊住房信貸的份額將有所增加。另外，由于多項(xiàng)政策都對(duì)解決中低收入者的住房問題有所傾斜，可以預(yù)見，這類住房需求將在未來一段時(shí)間內(nèi)增大，其在銀行住房消費(fèi)信貸中的占比也將相應(yīng)提高。另外，居民流動(dòng)性的增加將不斷加大對(duì)租賃市場(chǎng)的需求，由此可能導(dǎo)致投資類的住房消費(fèi)貸款有所增多。
第三，“規(guī)范”的目的還在于維護(hù)并加強(qiáng)信貸系統(tǒng)的安全。這主要可以從三個(gè)方面來考慮：一是保持適度的宏觀調(diào)控，避免系統(tǒng)的信貸危機(jī)；二是要完善監(jiān)管規(guī)則，規(guī)范銀行信貸行為；三是要積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。
最后一點(diǎn)，“規(guī)范”還應(yīng)表現(xiàn)為信貸效率的提高。銀行間競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及先進(jìn)技術(shù)的使用，都將對(duì)這一目標(biāo)產(chǎn)生推動(dòng)作用。
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所 況偉大博士：
規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，是為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，防止房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前，通過房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)來解決居住問題的觀念已經(jīng)非常普遍。這就意味著，人們需要通過住房投資來解決住房消費(fèi)問題。這里所說的住房投資包括兩個(gè)層面，一是普通的住房消費(fèi)投資，也就是自住購(gòu)房，一是投機(jī)性的房地產(chǎn)投資。后者是造成當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的主要因素之一。從國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀政策來看，都為了限制房地產(chǎn)投資。但如果籠統(tǒng)地用某項(xiàng)政策限制房地產(chǎn)投資，也將會(huì)對(duì)正常的房地產(chǎn)消費(fèi)造成打擊。因此，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸首先要區(qū)分房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，并加以區(qū)別對(duì)待。
關(guān)鍵詞之四 供應(yīng)結(jié)構(gòu)
◆ 原文：“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。”
◆ 解讀
北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任 董藩：
調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)這次列入“十一五”規(guī)劃發(fā)展綱要，是一種必然，同時(shí)也是可喜的事，說明我們國(guó)家接下來會(huì)在這方面加大力度。值得注意的是，規(guī)劃中明確提出要“嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房”，這說明我們國(guó)家在消費(fèi)政策上的一個(gè)轉(zhuǎn)變。過去我們是鼓勵(lì)消費(fèi)，現(xiàn)在我們認(rèn)識(shí)到資源是有限的，大量大戶型高檔商品房的出現(xiàn)，在一定程度上促使房?jī)r(jià)上漲壓力增大，人均建筑面積增長(zhǎng)過快。房子太小不行，住得不舒服，所以人們就想住大房子，但房子很大是不是就好呢？有一對(duì)數(shù)字可作比較，我們現(xiàn)在的人均住宅面積已經(jīng)超過日本近10平方米，而日本的人均GDP卻是我們的20倍。在人均GDP與發(fā)達(dá)國(guó)家尚有較大差距的情況下，過分強(qiáng)調(diào)人均住宅面積增長(zhǎng)顯然是不太合時(shí)宜的。此次規(guī)劃體現(xiàn)為指導(dǎo)性思路，相信年內(nèi)還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)節(jié)能省地的措施。
同時(shí)，規(guī)劃中明確表示，要“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”，這也是非常重要的一點(diǎn)。規(guī)劃中所指房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)應(yīng)該是包括土地出讓到商品房開發(fā)銷售，也就是我們通常理解的開發(fā)商品房的過程。而二級(jí)市場(chǎng)主要是交易市場(chǎng)，如二手房交易等，要調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)梯次消費(fèi)，房地產(chǎn)一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)均衡發(fā)展，過去強(qiáng)調(diào)過多的是對(duì)新商品房買賣的調(diào)控，而對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的促進(jìn)和規(guī)范不夠，使得二級(jí)市場(chǎng)存在產(chǎn)權(quán)關(guān)系難以查清、信息不透明、偷稅漏稅、私下交易等問題，都需要解決。此外，規(guī)劃中明確提出加強(qiáng)租賃市場(chǎng)調(diào)控，說明租賃市場(chǎng)得到了重視。畢竟房地產(chǎn)業(yè)要協(xié)調(diào)發(fā)展，房子作為一種商品要流通順暢，買賣和租賃都是不可或缺的環(huán)節(jié)。
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