土地競拍：餓狼之中還有老虎

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想立足于長遠(yuǎn)發(fā)展，就需要大量的土地儲備。明天地產(chǎn)運營總監(jiān)陳云峰此前在一個房地產(chǎn)論壇上坦言明天地產(chǎn)公司想要拿地的迫切心情：他現(xiàn)在每天急得眼珠子發(fā)藍(lán)，老板給的壓力很大，因為發(fā)展的重心得去找地。

　　很多開發(fā)商都說，項目賣得越好，開發(fā)商越著急，賣完了就沒有�，F(xiàn)在，手里有地的開發(fā)商心里是踏實的，而沒有地的開發(fā)商不僅心慌，最重要的是有錢也不一定能拿到合適的地。

　　記者采訪了解到，開發(fā)商拿地主要有兩個渠道，一個是參與土地儲備中心的招拍掛進(jìn)行競價摘牌。但是，由于每塊地的背后都有不一樣的故事，等到最后進(jìn)行招拍掛時的價格已經(jīng)相對比較高，再加上多次加價后價格更高，很多企業(yè)考慮到成本投入過高，所以最后都選擇了放棄。據(jù)了解，幾年前順馳高價拿“順弛領(lǐng)�！钡牡貕K時，很多開發(fā)商當(dāng)時都說順馳瘋了。但現(xiàn)在，也有很多人回頭說順馳沒瘋，只是地價突破了很多人的心理防線。

　　開發(fā)商拿地的另一個渠道就是參與一級開發(fā)。很多開發(fā)商介入一級開發(fā)后，抬高成本，這樣自己在二級市場摘牌的可能性就會加大。“現(xiàn)在有一些開發(fā)商拿地的主渠道就是一級開發(fā)，在與一些企業(yè)老總溝通時，大家無一例外談的都是一級開發(fā)的地塊�！币晃粚ｉT負(fù)責(zé)拿地的開發(fā)商老總認(rèn)為，一級開發(fā)的土地并不真正屬于參與開發(fā)的企業(yè)，最多是有一半的可能性。因為只有在招拍掛中最終摘牌，與政府簽訂了出讓合同，地塊才真正屬于開發(fā)企業(yè)。

　　而土地市場實行招拍掛以來，一個很顯然的規(guī)律就是：好的地塊絕對輪不著小開發(fā)商，只有資金實力強(qiáng)大、規(guī)模宏大的企業(yè)才有可能在這場競爭中一搏高低。“好的地塊招拍掛時，一幫餓狼在門口等，其中還有個別的老虎。”陳云峰這樣形容目前的招拍掛現(xiàn)狀。

　　據(jù)了解，北京有三千家房地產(chǎn)公司，而目前在售的項目只有一千多個，這說明只有三分之一的企業(yè)有項目，剩下的公司不是在倒騰土地就是在一邊呆著，拿地的競爭激烈可想而知。

　　招標(biāo)機(jī)制擠掉“曲線拿地”水分

　　為了拿地，有越來越多的企業(yè)愿意參與到一級土地開發(fā)中來。用任志強(qiáng)的話說“‘曲線拿地’是上有政策、下有對策的無奈之舉”。從一級市場獲地，通過對該地段前期的了解、開發(fā)進(jìn)而得到二級市場開發(fā)權(quán)，這無疑成為開發(fā)商在市場上繼續(xù)生存下去的一條途徑。

　　偉業(yè)顧問公司總經(jīng)理林潔表示：“由于目前一級開發(fā)市場的不成熟及在二級市場競爭激烈和拿地門檻的提高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入一級土地開發(fā)市場�！睋�(jù)不完全了解，北京目前有80%的知名房地產(chǎn)企業(yè)都在參與土地一級開發(fā)，而且動輒就是百萬平方米的大塊土地。

　　但是，開發(fā)商這種“曲線拿地”的無奈途徑有可能會被堵上。前不久，北京市國土資源局表示，土地一級開發(fā)權(quán)將通過招投標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)，并且引入財政收入補(bǔ)貼到土地儲備資金中。據(jù)了解，招標(biāo)細(xì)則將于近期出臺。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一規(guī)定將使一級土地開發(fā)市場更加規(guī)范，而眾多開發(fā)商希望的“曲線拿地”方法也有可能面臨“退位”。

　　“土地一級開發(fā)過程中引入招標(biāo)機(jī)制，表明政府希望加大主動儲備土地的力度。在此之前，土地儲備在一定程度上是被動的，基本都是企業(yè)自己找土地找信息，然后和土地儲備中心合作。而此次政策的出臺，顯然是政府為加大主動儲備土地的力度而邁出了重要的一步。”一家正在從事一級土地開發(fā)的開發(fā)商代表毛炳輝告訴記者，政府用財政補(bǔ)貼來推動土地儲備的力度，是非常積極的嘗試。顯然，招標(biāo)機(jī)制能在一定程度上擠掉“曲線拿地”的水分，而政府的財政補(bǔ)貼，將使這一水分被擠掉的可能變得更加現(xiàn)實。（王小霞）

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