(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)
歷經三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調整，而且這個調整期可能會比人們預料的要長。
如果把抑制房價的種種努力看作一場戰(zhàn)爭，則其間攻防態(tài)勢的轉換、各利益主體間的進退特別耐人尋味。而這其中中央與地方政府房產新政的交替性推出，以及穿插其間的中央調研的展開、地方姿態(tài)的展現(xiàn)、各種詮釋與解讀的互動，尤具指標意義。
圍繞上海房價的戰(zhàn)爭暫時告一段落，而造成上海房價飆升的體制性因素的解決則剛剛起步：中央各部門間政策的協(xié)調，中央與地方財權、事權的劃分，行政手段與市場手段主輔地位的轉化等等，都需要長期的努力才能捋順。而這些問題的解決與否，將決定地產市場的上海故事會否再次上演。
上海樓市：新政下的頹勢
歷經三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后，上海房地產開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調整。而且這一調整期可能會延續(xù)一至兩年，而非5個月到半年
“要么6月1日前賣出，我愿意‘割肉’，要么6月1日后出貨，什么都免談。”5月中旬，上海市面上各類房產中介都開始紛紛收到房東們的“臨危委托”。
類似的“房東式”話語頗耐人尋味：一方面是急于出售的焦躁，一方面是對于后市依然“堅挺”的信心。
這是上海二手樓市對5月11日由中央七部委(建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會)聯(lián)合發(fā)出的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(下簡稱《意見》)的一個回應。所謂6月1日的時限，正是出自《意見》中的規(guī)定：“2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅�！�
上海的房東們前所未有的焦慮表明頹勢似乎難以挽回，“上海房地產開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調整。”一位上海市政府特聘決策咨詢專家對本刊說。事實上這也是本刊接觸到的上海地產商、中介、購房者及學者們的共識。
“心理反轉點”出現(xiàn)
從4月到5月，上海的樓市出現(xiàn)了微妙的“心理反轉點”。
今年3月、4月，即上海出臺多項政策(包括征收營業(yè)稅、期房限轉)、央行加息之后，上海的樓市進入了僵持狀態(tài)。就是說，樓市中的上家和下家開始博弈：上家不肯降價，下家不肯掏錢。
這背后是兩種完全不同的政策解讀：開發(fā)商和投資者們普遍認為政府政策主要是為了調控房價的增速，打擊投機者的短期行為；而購房者卻認為，政府政策直指虛高房價，價格不降調控不止。當時上海市政府一方面推出了“兩個1000萬”的安居房，以平抑房價；另一方面，又宣稱要將房價的增速控制在10%以內。
在此背景下，“業(yè)內大多都認為今年4月樓市會重復去年4月的走勢。”上海虹口區(qū)一家開發(fā)商對本刊說。去年4月，上海市政府也出臺了“期房限轉”的政策，當時中央宏觀調控還有針對房地產的系列政策，但不出3個月，上海樓市稍事調整就得以再次狂飆突進。
與開發(fā)商的樂觀情緒不同，今年4月市場的預期已開始悄然分化�！捌鋵�4月時，購房者的預期已經開始明顯分化了，但開發(fā)商并沒有感覺到�！敝蟹恐笖�(shù)系統(tǒng)(華東)副主任陳晟對本刊說。陳曾提醒開發(fā)商注意這一點，“但他們大都仍很樂觀”。
如陳所言，整個4月上海樓市的買賣雙方開始分化和調整。盡管中心地區(qū)成交價格還在上漲，但整體價格已出現(xiàn)松動，二手房成交價格整體微幅下挫。部分區(qū)域中高檔二手房均價有所回落，例如中遠兩灣城4月1日前房價基本在15500至16000元/平米之間，4月末回落至15000元/平米。
此外，二手房成交量出現(xiàn)明顯萎縮，市場呈現(xiàn)量跌價平的局面。中原地產上海中原物業(yè)代理有限公司副總經理李錦德對本刊介紹：“4月上海整體成交量跌了60%左右，市場各方都還在觀望市場的變化�！�
這種狀態(tài)在5月初的“假日樓市”表現(xiàn)得淋漓盡致。上海展覽中心為期4天的“假日樓市”展廳里明顯人氣不足，許多參展商表示，相對以前樓市紅火時期，本次房展會令人失望。部分二手房大幅跌價，新樓盤光顧者寥寥。
一位房產經紀人透露，展會4天中，已有不少房源或明或暗地降低了價格。上海靜安區(qū)和長寧區(qū)的幾處房源的掛牌價也出現(xiàn)了10萬元到20多萬元不等的降價。但當時降價幅度較大的房子，其房主多有急于脫手的原因，并非普遍現(xiàn)象。
不小的降幅也凸顯出賣方市場開始向買方市場轉化的跡象。這種狀態(tài)延續(xù)到5月11日，由中央七部委聯(lián)合提出的《意見》直接引發(fā)了樓市的“心理反轉點”。
盡管在土地政策方面，《意見》并沒有更嚴厲的新措施，但未來對政策的執(zhí)行力度顯然會不斷加強。而《意見》最核心的政策要點是遏制投機炒作行為，對兩年內的二手房交易全額征收營業(yè)稅，將大大提高目前房地產投資、投機風險。
這些被上海的市場人士廣泛理解為充分表明了中央調控房價的決心�！罢{整房價變成了一個政治任務，地方政府將必須有所作為�！崩铄\德對本刊說。至此，房地產業(yè)中的賣方信心開始徹底動搖。這種動搖最初是從二手房市場體現(xiàn)出來的。
二手房：買方市場確立
上海二手房交易萎縮始自于上海3月份推出的相關財稅政策，其中規(guī)定個人購買上海行政區(qū)域范圍內的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅。
而《意見》則更為嚴厲，“自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。”以上海一處60萬的房子為例，一年內轉讓100萬賣出，只需要征收2萬營業(yè)稅，但如果按照《意見》則需要5萬。
5月中旬，上海地產中介的幾位老板和銷售總監(jiān)在新天地的一家酒吧里對本刊抱怨世事艱難：4月份上海二手房市場的掛牌量已經比3月驟增五成，《意見》出臺后的5月，掛牌量又增兩成左右，同時，成交量卻萎縮六成左右，“零成交”已經成為不得不面對的現(xiàn)實。
在這種情況下，上海多達14000家的中介市場洗牌在所難免，一些大的中介已經準備減少店面，而一些小的中介干脆選擇關張大吉。
為了“過冬”，一些中介公司打出橫幅，“對自住型買房者贈送3000元的套餐服務”。其中包括，搬家服務、裝修服務、家居服務等。不過中介公司自己也說，這種策略也只是能夠增加一點“人氣”而已。
面對“慘淡”樓市，房東陣營也開始迅速分化。一類人實力較強，資金承受力較大，他們選擇撐下去，其中一些甚至打算等兩年；而另一種人考慮到未來房價調整幅度和自身實力，準備與時間賽跑，最好在6月1號前拋出。
根據(jù)李錦德的估計，這兩類人在房東中各占一半。但在一些投機較多的區(qū)域，如浦東的東城板塊，選擇拋出的房東可能占到7成左右。正因此拋盤量才會如此激增。
二手房供求比例的急劇變化最終帶來了買方市場的確立。本刊接觸的多家中介顯示，由于選擇空間加大，買方不再像以前一樣急于拿到一個“優(yōu)惠價”，而是追求反復的變動的“心理價位”，當房東降價后，買家往往要求每平方米再降幾百元，甚至如此反復多次。
在此情況下，二手房的價格開始持續(xù)走跌。上海美聯(lián)物業(yè)副總經理方萬昌介紹說，根據(jù)他們的調查，繼3月初以后上海二手房房價至今累計下降至少10%。而李錦德也認為，5月的頭三個星期，二手房成交價格已經下調了10%。此前4月已經下降了5%，個別“虛高”者掉下幅度達20%～30%不等。以世貿濱江的二手房為例，1月份成交價在3.5萬元/平方米，但到5月，有人以2.9萬元/平方米的價格出手一套房子。
盡管二手房的降價幅度普遍達到10%左右，但購房者還是“買漲不買跌”。比較普遍的看法認為，相比原本漫天要價式的“虛高”，現(xiàn)在的降幅還遠遠不夠。此前上海中心城區(qū)樓市價格成倍的上漲，因此即便是成交價下跌20%，也還比漲價前高很多。
由于成交量銳減，一些房東已經改變策略，轉為中長線投資。漢宇地產總經理施宏睿發(fā)現(xiàn)，5月11日的新政策出來以后，他們的客戶調查數(shù)據(jù)顯示：除急需資金周轉的3成客戶選擇繼續(xù)拋售外，約有7成客戶明確表示，考慮由售轉租，或是邊租邊售，以此捱過這個市場趨冷的夏天。
新盤還能撐多久？
比之于2005年初金外灘花園等樓盤在開盤前10天數(shù)千人搶購的場面，4月份以來，上海新盤銷售市場熱度較之以往大幅降低，搶購場面難以再現(xiàn)。許多新盤的銷售陷于停滯。
美國第一太平洋戴維斯上海辦事處市場研究及開發(fā)顧問部負責人譚文紅對本刊回憶，2004年上海一手房住宅市場日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量則在500～700套之間，4月的日均成交量為450套左右，而到5月的頭三個星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市簽約數(shù)僅136套，占可售新房0.1%。
眼下，新盤日均銷售一套已堪稱佳績。5月中旬，位于徐匯區(qū)的名盤“海上名門三期”以每日平均銷售1套的業(yè)績，獲得了徐匯區(qū)銷售排行榜第一名和全市第十名，有人感慨這種“佳績”在以前是不可想象的。
但大部分的新盤價格基本保持穩(wěn)定。在上海12個城區(qū)，新盤4月份價格比上月下跌0.73%。譚文紅介紹，整體看，今年1季度商品住宅均價為8921元/平方米，較去年下半年的7903元/平方米上漲12.8%，部分市中心樓盤的漲幅甚至超過50%。
根據(jù)上海房地產交易中心一位人士對本刊的說法，小開發(fā)商有些松動了，但是大的開發(fā)商“還在等等看”。整個新盤市場并沒有出現(xiàn)大量拋盤的情況。
由于目前市場交易冷清，一些資金實力較弱，急于回籠現(xiàn)金的開發(fā)商已經如坐針氈，他們的樓價開始有所松動。不過，從價格看，其調整幅度也不過千元左右。
根據(jù)本刊接觸到的一位具政府背景的開發(fā)商稱，該企業(yè)還能撐一年，他相信政府調控房地產是“淘盡黃沙始見金”，現(xiàn)在開發(fā)商比的是實力和耐力。
上海本地一家地產咨詢機構負責人對本刊回憶說：“上周(5月14日至5月20日)開發(fā)商們吃過飯了，大家都表示不降價，都要挺著。圈子里就這么定了。”市場人士也普遍認為，一手房的房價暫時還會被地產商們撐著。
然而，房地產是較為市場化的行業(yè)，很難成立一個價格聯(lián)盟，“房產市場到最后還是要靠自己，新盤有沒有開，以前的樓盤賣了多少，有沒有足夠資金可以支撐，情況出現(xiàn)了很大的不確定性。誰也不知道年底情況會怎樣。”第一中國房地產開發(fā)集團高級經理鮑滋元說。
那么，實力強勁的開發(fā)商究竟還能撐多久呢？“根據(jù)我們對開發(fā)商的延期成本和承受力的考察，估計最多就是一年�！鄙虾Ｉ赉y萬國證券研究所有限公司分析師劉浩對本刊說。
這并非所有開發(fā)商的時間表。許多開發(fā)商由于擔心短期賣不出好價格，因此將樓盤以租代賣，“這主要是一些高檔公寓和別墅。一些樓盤還出現(xiàn)了帶租約出售�，F(xiàn)在這樣做的樓盤越來越多，這是策略調整。”上�；膷u房地產工作室有限公司市場研究中心主任馮偉說。
可以做為佐證的是，仲量聯(lián)行對本刊提供的研究報告顯示：今年第一季度，“高級”和“豪華”住宅租賃需求強勁，季內“豪華”住宅物業(yè)租金上漲1.7%。當中以萬豪行政公寓最為矚目，盡管新租約租金上漲15%至25%，但空置率依然低于3%。
但其他普通住宅開發(fā)商就沒有那么幸運了。根據(jù)上海房產之窗網樓市監(jiān)測系統(tǒng)顯示：開發(fā)商在5月14日～5月20日一周已經開始試探性的加快了推盤步伐，新開樓盤共計39個，推出房源6620套，面積70萬平方米。而此前一周，新開盤僅24個，推出房源3149套，面積約為37萬平方米。
“銷售放緩已經給開發(fā)商的資金鏈帶來一定壓力，為緩解這一壓力，試探性推盤會繼續(xù)上升�！鄙虾Ｊ薪洕芯恐行拿貢L肖元真說。盡管開發(fā)商不會采取公開降價的方式，但他們開始采用一些間接方式，如免去10年物業(yè)費、送家電和裝潢等。
“硬著陸”會來臨嗎？
在經歷了3、4、5連續(xù)三個月的房產新政之后，目前上海樓市一種流行的看法是，“硬著陸”即將來臨，《意見》可能是壓死駱駝的最后一根稻草。
以前這種說法主要存在于學者和研究機構之中，但現(xiàn)在一些開發(fā)商和大部分中介也都開始心里沒底了�！拔覀冊诟_發(fā)商討論，上海政府原本希望將房價漲幅控制在10%之內的目標會不會演變成房價大幅下跌。”陳晟說。
本刊接觸到的大部分上海開發(fā)商、中介及政府智囊的看法是：新八條可能調控“過頭”，“4月份的成交量已經下了那么多，房價也開始回落，這說明3、4月份的政策可能剛剛好。這時又出一個《意見》，是否太過嚴厲了？”
但仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立明對本刊說：“在中國，如果政策不過于嚴厲，是很難見效果的，甚至矯枉過正才能達到目的�！痹蚝芎唵危酝慕涷灡砻�，政策執(zhí)行起來會打折扣，因此嚴厲的政策對于中國國情而言似乎并不為過。
事實上，這同時又是一個很微妙的調控。香港中原地產董事局主席施永青曾經如此來形容房價調控：“好像開一部老爺車，這個舊車打油門油還不到，車子還不快，所以油門就打多一點，油到了車就一下子沖向前了，你覺得害怕了就用剎車，一下子剎重了它又熄火了。”
房價的走勢到底將會怎樣?
各方折衷的判斷是第4季度見分曉。根據(jù)陳晟的判斷，目前上海仍有大量的剛性購房需求者，從他們的心理預期和實際承受力來判斷，其所能忍受的觀望期是5個月左右。地產界很多人士也將10月份看作政策效果最終顯現(xiàn)之時。
據(jù)劉浩分析，到時房價將下跌20%～30%。但如果超過30%，就會出現(xiàn)金融風險�！澳壳按蟛糠址孔佣际�70%的貸款，如果房價跌破30%，那就意味著‘負資產’出現(xiàn)，銀行風險就會凸現(xiàn)。”李錦德說，因此他估計，政府并不希望讓房價跌破30%。
樂觀的看法認為，當房價在第四季度平均跌破20%時，自住者會主動接盤，因為上海房地產的基本面并無根本性的改變。
但這種判斷可能忽略了一個變量，就是《意見》中土地政策的執(zhí)行力度，即“超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權�！�
事實上，目前各大開發(fā)企業(yè)都在搞各自的土地儲備、土地“銀行”。如果這一條能有效執(zhí)行的話，對上海房地產格局將產生深遠的影響。據(jù)本刊了解，以前開發(fā)商往往先挖個坑，佯裝已經開工。但這次國土資源部如果出臺工程進度方面的規(guī)定，則可以杜絕這方面的“手腳”。這樣一來，新的樓盤供應量將在未來一二年大幅增加，因此，目前這個調整期會延續(xù)一至兩年，而非5個月到半年。到時，“虛高的樓價將被拉回理性，投機者也會變成真正的投資者。”陳立明說。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：王晨波
