(聲明:刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán)并注明摘自中國(guó)新聞社《中國(guó)新聞周刊》。)
在上海地產(chǎn)博弈之中，至少明面上，有三個(gè)主體：中央政府、地方政府和市場(chǎng)。
于是，在主體之間的故事紛紛展開。尤其是3月以來(lái)，政府和市場(chǎng)頻繁過(guò)招，“市”中即有不同的“事”發(fā)生。
“兩個(gè)一千萬(wàn)”
“以居住為主，以市民消費(fèi)為主，以普通商品住房為主”，“滿足消費(fèi)，規(guī)范投資，抑制投機(jī)的房市調(diào)控目標(biāo)”，這是今年3月上海兩會(huì)工作報(bào)告中令人矚目的內(nèi)容。3月底，“兩個(gè)一千萬(wàn)”政策應(yīng)聲而出。
“兩個(gè)一千萬(wàn)”，指今年推出1000萬(wàn)平方米重大工程配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房。前者適用人群是世博園區(qū)、軌道交通和經(jīng)市政府認(rèn)定的舊區(qū)改造項(xiàng)目以及其他工程項(xiàng)目的動(dòng)遷居民，后者適用的人群標(biāo)準(zhǔn)，目前尚未公布。房子的定價(jià)大約會(huì)在4500元左右。
該政策出臺(tái)的具體時(shí)間是3月26日，恰恰與建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在滬調(diào)研同期。另?yè)?jù)上海媒體報(bào)道，3月底、4月初，市政府給各區(qū)縣相關(guān)部門下了“死命令”：迅速落實(shí)“兩個(gè)一千萬(wàn)工程”，確保今年全部開工，并實(shí)現(xiàn)可預(yù)售。為了保證這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，兩者在完成拆遷、開始打樁后，就可以辦理預(yù)售許可證。
5月17日經(jīng)過(guò)上海市政府的聯(lián)合會(huì)審后，披露的數(shù)字是已有1390萬(wàn)平方米配套商品房和958萬(wàn)平方米中低價(jià)普通商品房項(xiàng)目完成了所有審批手續(xù)。從數(shù)字上看，認(rèn)為不僅完成無(wú)虞，而且會(huì)超額。
“坦率說(shuō)，這就是經(jīng)濟(jì)適用房，換個(gè)名字而已�！币晃辉跍J蕩多年的北京發(fā)展商對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)：“這幾年，上海樓市漲成現(xiàn)在這個(gè)樣子，‘經(jīng)濟(jì)適用房’能‘經(jīng)濟(jì)’到哪里去？你可以看看北京，在回龍觀，現(xiàn)在還可以買到3000元一平米的房子。”
業(yè)界普遍認(rèn)為上海此舉的目的是平抑房?jī)r(jià)。根據(jù)市政府公布的規(guī)劃，今年上海商品房總投放量只有3000萬(wàn)平米，有了這兩個(gè)一千萬(wàn)，“剩下一千萬(wàn)的價(jià)格就保住了”。有評(píng)論者向《中國(guó)新聞周刊》表示：“你在金貿(mào)大廈邊上造100個(gè)大排檔，也不會(huì)影響金貿(mào)的生意，不過(guò)這個(gè)區(qū)塊的餐飲總體價(jià)格就下來(lái)了吧。”
可是，在上海樓市，從“金貿(mào)”到“排擋”的距離實(shí)在太遠(yuǎn)。普陀區(qū)西康路、長(zhǎng)壽路、新會(huì)路(內(nèi)環(huán)線以內(nèi))一帶共1000多戶老舊里弄將在一年內(nèi)拆遷完畢，就在第一個(gè)“一千萬(wàn)”計(jì)劃之內(nèi)。居民們聽說(shuō)將會(huì)被動(dòng)遷到寶山羅店(外環(huán)線以外)。一位張姓中年男子說(shuō)：“我現(xiàn)在開助動(dòng)車上班40分鐘，如果搬過(guò)去就要4個(gè)小時(shí)�！备鶕�(jù)羅店的交通配套情況，每家動(dòng)遷戶的月出行成本會(huì)高上一千元左右。
上海曾有“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的傳統(tǒng)。這種傳統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了動(dòng)遷上，上海的動(dòng)遷難度大，和房?jī)r(jià)一樣已經(jīng)是全國(guó)第一。上海房地產(chǎn)學(xué)者顧海波面對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者時(shí)，更是從總量上質(zhì)疑“兩個(gè)一千萬(wàn)”的消化能力：“比如說(shuō)世博會(huì)園區(qū)，是現(xiàn)在動(dòng)遷的最大頭，其他的都比較零散。我看到數(shù)字是世博會(huì)動(dòng)遷一共才1.7萬(wàn)戶，每戶住100平米也就是不到200萬(wàn)平米�！�
比較溫和的觀點(diǎn)是認(rèn)為配套用房的一千萬(wàn)“問(wèn)題不大”，但中低價(jià)商品房的“一千萬(wàn)”會(huì)“有些困難”。一位曾和某區(qū)政府談過(guò)該項(xiàng)目的發(fā)展商告訴《中國(guó)新聞周刊》：“沒(méi)什么配套的優(yōu)惠條件，只是政府給了一個(gè)限價(jià)，其他的完全是以市場(chǎng)方式去運(yùn)作�！�
他的計(jì)算結(jié)果是，建筑成本達(dá)到了每平米4700元出頭，而區(qū)政府限價(jià)4900元。最后由于利潤(rùn)太小，公司放棄了這個(gè)項(xiàng)目�！拔乙膊皇堑谝粋�(gè)談這個(gè)項(xiàng)目的，其他公司放棄的原因，我想應(yīng)該差不多�！�
巨額商鋪利差稅
“投鼠忌器。市場(chǎng)下來(lái)對(duì)誰(shuí)都不好，尤其是銀行。”一位代客理財(cái)公司的朱姓經(jīng)理這樣向《中國(guó)新聞周刊》總結(jié)他看到的一系列房產(chǎn)政策，“政府有足夠的政策工具讓房?jī)r(jià)下來(lái)，甚至不必出新政策，現(xiàn)有的政策已經(jīng)足夠了。不過(guò)到目前為止我并沒(méi)有看到這種決心。”
讓朱姓經(jīng)理深刻感受到這一點(diǎn)的，是今年年初的一單生意。他代理的某客戶二手辦公樓轉(zhuǎn)讓時(shí)，多了很大一筆稅款�？吹綌�(shù)字，他嚇了一跳，難道是什么新政策出臺(tái)了嗎？稅務(wù)局給出的依據(jù)是幾年前早就推出的《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》。和該規(guī)定中的細(xì)則一比較，今年3月份以來(lái)上海的各種房產(chǎn)新政，甚至是5月11日的七部委文件，“溫和的就像毛毛雨”。
朱姓經(jīng)理查詢后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)通知的原件發(fā)布于1998年，不過(guò)一直沒(méi)有被認(rèn)真執(zhí)行。根據(jù)文件規(guī)定的復(fù)雜計(jì)算公式，他應(yīng)該上繳的稅款總比例是差額部分的55.55%。
“那最后你交了嗎？”記者問(wèn)。
“怎么可能，我們當(dāng)然想辦法繞過(guò)去了�！敝劣谑恰笆裁础鞭k法，是否違規(guī)，朱姓經(jīng)理拒絕再透露半個(gè)字。讓他無(wú)法理解的是，這么重要的稅收政策，怎么就沒(méi)見(jiàn)媒體宣傳解釋過(guò)？
《中國(guó)新聞周刊》記者向上海的媒體朋友詢問(wèn)此事，一位專業(yè)房產(chǎn)媒體的主編也嚇了一跳：“還有這規(guī)定？那商鋪的利潤(rùn)還有多少？”他馬上打電話給專跑政策的記者。
記者回答說(shuō)，文件是有的，而且在2003年底開始重申執(zhí)行，但是實(shí)行了幾天之后就沒(méi)人“搭理”它了。
本刊記者為此向上海稅務(wù)局求證，但負(fù)責(zé)政策解釋的分機(jī)一直是忙音。朱姓經(jīng)理說(shuō)，在3月份政策頻頻出臺(tái)之前，他已經(jīng)拋售了自己在上海的所有房產(chǎn)：“因?yàn)檎呤菦](méi)法預(yù)測(cè)的。”
開發(fā)商的“挺經(jīng)”
開發(fā)商捂盤是由來(lái)已久的做法，但是此輪上海樓市的捂盤模式卻有些奇異。早在4月7日，搜房網(wǎng)副總裁代建功就在公開場(chǎng)合提起：“聽一個(gè)高檔的樓盤的開發(fā)商說(shuō)，他們有一個(gè)樓盤要開盤，但是要通過(guò)申報(bào)，因?yàn)橛锌赡軐?duì)樓盤有一些不良的影響。”
而5月11日中央樓市新政推出之后，開發(fā)商還一直在挺�！伴_發(fā)商絕對(duì)不會(huì)輕易降價(jià)�！鄙虾Ｄ车禺a(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)在接受新華社記者采訪時(shí)表示。5月12日，曾因違規(guī)售房而被責(zé)令整改的耀江花園二期重新開盤。首日放出的搖號(hào)號(hào)碼只有136個(gè)，比預(yù)約人數(shù)還少，而房源總數(shù)卻是215套，但耀江花園仍然把開盤均價(jià)定在每平方米25500元�？梢詫�(duì)比的是，去年11月推出的耀江花園一期均價(jià)在每平方米17000元左右，此次漲價(jià)幅度相當(dāng)之大。一個(gè)極端個(gè)案是內(nèi)環(huán)以里的楊浦區(qū)華升新苑。2004年6月25號(hào)該樓盤就取得全部53900平米的預(yù)售許可證，但至今，在總套數(shù)463套中，還有房源309套。從網(wǎng)上公布的信息看，其累計(jì)均價(jià)是11422元�！吨袊�(guó)新聞周刊》記者打電話過(guò)去，售樓小姐張嘴就給了17000元的均價(jià)：“我們的一樓都要15000，各個(gè)樓層情況不同，好樓層要18800�，F(xiàn)在賣的只是一個(gè)樓，其他的還沒(méi)有開始賣�！庇浾呃^續(xù)詢問(wèn)詳情，她承認(rèn)，總房源的確還有300多套，而且包括其他還不賣的樓。雖然大市不好，她一點(diǎn)沒(méi)有可以商量的意思，只是堅(jiān)持一句：“你來(lái)看看嘛。”
信心何在？一位開發(fā)商對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)：“這一輪開發(fā)商拿到的地，都是2003年以前的，便宜得很。大家撐得住，最多只是下調(diào)一些被這大半年市場(chǎng)炒起來(lái)的非理性預(yù)期而已。”
上海樓市二手房成交價(jià)格下跌，成交量萎縮已成定局。但是開發(fā)商們都認(rèn)為，二手房對(duì)一手房的沖擊波，還沒(méi)有到來(lái)，至少要等上幾個(gè)月。
而一位已經(jīng)退出江湖的老開發(fā)商則對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示了他的擔(dān)憂：“十年前樓市出毛病，整死了差不多80%的開發(fā)商�，F(xiàn)在的都是初生牛犢，沒(méi)吃過(guò)那個(gè)苦。從政策出臺(tái)，到銀行逼債，再到開發(fā)商跳樓，大概是一年到一年半的時(shí)間。等著看吧。雖然具體情況十年來(lái)變化很多，可是基本游戲規(guī)則還是一樣的。”
誰(shuí)在搶地
樓市應(yīng)聲下挫，已是輿論的一致結(jié)論。然而樓市下挫，卻沒(méi)有導(dǎo)致地價(jià)的下挫。
2005年以來(lái)，上海的土地交易減少，但需求持續(xù)旺盛。3月各種房產(chǎn)政策井噴性推出的同時(shí)，上海公開出讓土地兩次，共20幅，全部順利完成。
不過(guò)有兩幅土地的出讓頗為引人注目。
讓《中國(guó)新聞周刊》注意“長(zhǎng)風(fēng)二號(hào)”地塊的，是某位消息人士。他仍然堅(jiān)持上海房地產(chǎn)的“良性發(fā)展論”，對(duì)中央的降溫政策頗有微辭。訪談結(jié)束的時(shí)候，他突然沒(méi)頭沒(méi)腦說(shuō)了一句：“現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)以里的好地已經(jīng)不多了，你可以看看最近都是誰(shuí)在入市，比如長(zhǎng)風(fēng)公園邊上�！�
根據(jù)上海房地局網(wǎng)上公布的信息，“長(zhǎng)風(fēng)二號(hào)”地塊位于普陀區(qū)中山西路以內(nèi)的位置(地塊公告號(hào)：20050208)。此地塊為2005年上海市第二次出讓土地的17幅土地之一，性質(zhì)為儲(chǔ)備用地，面積11.58萬(wàn)平米。
3月25日下午，北京天鴻集團(tuán)與上海市普陀區(qū)簽定了《上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)2號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)2號(hào)地塊委托動(dòng)拆遷合同》，這塊地轉(zhuǎn)讓完畢。
但是該地塊的價(jià)格至今不明，有報(bào)道稱為3.22億元。在上海市房地資源網(wǎng)上的公告中，《中國(guó)新聞周刊》記者查到掛牌價(jià)格為4.4億元。根據(jù)這一數(shù)字，再根據(jù)土地面積和容積率，可以計(jì)算出“長(zhǎng)風(fēng)二號(hào)”每畝地價(jià)為253萬(wàn)元，樓板價(jià)每平米1520元。上海的媒體記者說(shuō)這相當(dāng)于外環(huán)線的價(jià)格。
記者致電普陀區(qū)房地局詢問(wèn)詳細(xì)情況，但是被告知：“能公布的都在網(wǎng)上公布了。”
另一幅是世貿(mào)濱江花園前的浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊(地塊公告號(hào)20050103)，出讓性質(zhì)也是掛牌。入圍的競(jìng)標(biāo)者為四家：保利上海集團(tuán)有限公司、北京新保利大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(聯(lián)合競(jìng)買)；上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(獨(dú)立競(jìng)買)；上海古北(集團(tuán))有限公司(獨(dú)立競(jìng)買)；上海金豐投資股份有限公司(獨(dú)立競(jìng)買)。
4月26日為原定掛牌日，上海市房屋土地資源管理局卻于當(dāng)天突然宣布暫停掛牌。據(jù)內(nèi)部人士透露，這幅地塊很可能會(huì)拍出一個(gè)天價(jià)，而此時(shí)恰逢國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在滬調(diào)研上海房?jī)r(jià)，所以不得不推遲。而交易會(huì)當(dāng)天，據(jù)目擊者稱，只有北京保利方面的代表到場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)推遲掛牌顯得非常不快。
截至記者發(fā)稿時(shí)止，此地塊的掛牌一直沒(méi)有進(jìn)行。
(文章來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》 作者：朱雨晨）
