如果你家周圍新建的樓盤影響了你的通風(fēng)采光。那么你將有望通過物權(quán)法來維權(quán)。昨天，十屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議分組二次審議了物權(quán)法草案。
草案規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)可依法轉(zhuǎn)包出租、小區(qū)業(yè)主會(huì)議有權(quán)更換建筑單位聘請(qǐng)的物業(yè)、小區(qū)業(yè)主會(huì)議及其業(yè)主享有居住區(qū)的維護(hù)管理權(quán)利等問題。
繼保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)條款寫入憲法后，以單行法形式詳細(xì)規(guī)定保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的物權(quán)法草案再次提請(qǐng)中國最高立法機(jī)關(guān)審議。昨天，全國人大常委會(huì)組成人員分組審議《物權(quán)法(草案)》時(shí)一致希望物權(quán)法能盡快出臺(tái)。
特別要提出的是，《物權(quán)法(草案)》主要起草人王利明建議物權(quán)法需要解決公民房屋所有權(quán)的無期限性與房屋所占用的土地的有期限之間的矛盾。王利明認(rèn)為，從原則上說，公民對(duì)房屋享有的所有權(quán)不因土地使用權(quán)的期限屆滿而消滅。土地使用權(quán)屆滿后，應(yīng)當(dāng)推定公民仍享有該土地使用權(quán)，但公民應(yīng)當(dāng)支付延長期限的土地使用費(fèi)。
今年3月，憲法修改時(shí)，明確規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。專家認(rèn)為，憲法確立了私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)后，各部門法有了保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)立法的依據(jù)。同時(shí)，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)除了要有最高層次的憲法保護(hù)之外，還應(yīng)有民法保護(hù)和單行法保護(hù)。由于民法典草案分為九編，共1209條，內(nèi)容復(fù)雜。全國人大常委會(huì)法律委員會(huì)建議，以分編審議通過為宜，當(dāng)前最急需的是出臺(tái)物權(quán)法。
參加昨天審議的全國人大常委會(huì)委員認(rèn)為，物權(quán)法對(duì)規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的秩序相當(dāng)重要。物權(quán)法的出臺(tái)，能更好地促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富的積極性。
物權(quán)法草案有望三審?fù)ㄟ^
王利明《物權(quán)法(草案)》主要起草者之一
新京報(bào)：究竟什么叫物權(quán)？
王利明：物權(quán)是指自然人、法人直接支配特定的物的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物，既包括汽車這樣的動(dòng)產(chǎn)，也包括房屋這樣的不動(dòng)產(chǎn)。
新京報(bào)：你認(rèn)為立一部物權(quán)法的意義在哪里？
王利明：私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是公民的基本權(quán)利，它與生命權(quán)、自由權(quán)一起被并稱為公民的三大基本權(quán)利。我國憲法今年已經(jīng)修改，對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)作出了原則性規(guī)定。物權(quán)法作為規(guī)范平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民法的一個(gè)重要組成部門法，對(duì)明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序有重要作用。
新京報(bào)：物權(quán)法草案確定了哪些基本原則？
王利明：確定了物權(quán)法定原則、物權(quán)公示原則等四大基本原則。即物權(quán)不能個(gè)人約定，物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定；權(quán)利人要讓其他義務(wù)人知道自己是權(quán)利人就必須要通過公開辦法明示，比如房屋登記制度。
新京報(bào)：此次審議，委員們的修改意見集中于何處？
王利明：大體上還是過去學(xué)界產(chǎn)生過分歧的一些問題，比如物權(quán)法的客體是否包括無體物等。
新京報(bào)：你對(duì)“物權(quán)法草案”的審議通過有何預(yù)期？
王利明：這樣一部重要的法律，全國人大常委會(huì)是非常謹(jǐn)慎的。如果正常的話，兩個(gè)月后三審?fù)ㄟ^的可能性非常大。
物權(quán)法草案解讀
解讀1 業(yè)主會(huì)議有權(quán)換物業(yè)
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議可以制定有關(guān)該建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定，自行管理該建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。
對(duì)建筑單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議認(rèn)為不合適的，有權(quán)更換。草案還規(guī)定，業(yè)主就高層建筑物內(nèi)其居室享有所有權(quán)，就走廊、電梯等享有共有權(quán)。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會(huì)所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
解讀2 住宅改商用須業(yè)主同意
草案規(guī)定，將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人同意。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不得擅自占用、挖掘建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、場地，損害建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。因維護(hù)、修繕等原因確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議同意。草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪音，以及違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求停止侵害、賠償損失。
解讀3 空調(diào)水不得侵害鄰家
很多地方，一些人光顧自己新建樓房，影響到鄰居住房的通風(fēng)采光。今后受影響的鄰居可以通過物權(quán)法來維權(quán)。草案在專門開辟一章就相鄰關(guān)系進(jìn)行了明確規(guī)定。
草案規(guī)定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動(dòng)產(chǎn)；安裝空調(diào)等設(shè)施，不得因滴水、噪音對(duì)相鄰的權(quán)利人造成損害。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的正常使用和安全。相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求施工的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供相應(yīng)的擔(dān)保。
解讀4 私人投資及收益受保護(hù)
私人對(duì)其合法取得的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，國家保護(hù)私人儲(chǔ)蓄，國家保護(hù)私人投資及其收益。物權(quán)法草案對(duì)此作出明確規(guī)定。
草案規(guī)定，國家、集體、個(gè)人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)投入到企業(yè)的，由出資人按照出資額享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理等權(quán)利。專家認(rèn)為，這一條體現(xiàn)出對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)和國家財(cái)產(chǎn)平等享受收益和決策權(quán)。
草案還完善保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律制度。草案規(guī)定，私人對(duì)其合法取得的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。國家保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)以及其他合法權(quán)益。
解讀5 公益學(xué)校醫(yī)院不得抵押
學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施等不得設(shè)置抵押。物權(quán)法草案規(guī)定6類財(cái)產(chǎn)不得抵押。包括土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；依照法律規(guī)定被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
草案還規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，有權(quán)就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
解讀6 土地承包經(jīng)營權(quán)可轉(zhuǎn)包
草案規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，但合同的期限不得超過原土地承包經(jīng)營權(quán)合同剩余的期限。
此外，草案規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包人不得收回承包地。承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照土地承包經(jīng)營權(quán)人的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依照法律規(guī)定進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。
解讀7 善意占有不擔(dān)民事責(zé)任
物權(quán)法草案規(guī)定，占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)而使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，善意占有人不承擔(dān)民事責(zé)任。
占有是指占有人對(duì)動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制與支配，所有權(quán)人有權(quán)占有，此外屬于草案規(guī)定的無權(quán)占有。無權(quán)占有包括善意占有和惡意占有。除有相反證據(jù)證明外，推定為善意占有。
草案規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)扣除占有人因妥善保管該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的費(fèi)用。占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)摹?/p>
解讀8 拿回失物須支付保管費(fèi)
草案規(guī)定，所有權(quán)人、遺失人取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。
還有，我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物。草案規(guī)定，這種情況下，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報(bào)酬。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)未支付保管費(fèi)等必要費(fèi)用的，拾得人或有關(guān)部門有權(quán)留置遺失物。不過草案同樣規(guī)定，拾得人拾得遺失物應(yīng)當(dāng)返還。
拾得人拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門。
解讀9 一戶村民一處宅基地
一戶村民只能分配一處宅基地。村民占用宅基地面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費(fèi)。
草案規(guī)定，本集體的村民通過轉(zhuǎn)讓取得兩處以上宅基地的，應(yīng)當(dāng)交納多占部分的宅基地使用費(fèi)。本集體以外的人通過轉(zhuǎn)讓取得宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費(fèi)。按照規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。住房抵押時(shí)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
全國人大法律委員會(huì)副主任委員胡康生介紹說，對(duì)于宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)專家們有不同意見，尚待進(jìn)一步研究(記者廖衛(wèi)華 )
來源：《新京報(bào)》
