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近日，上海、南京、杭州等地紛紛對溫州購房團(tuán)亮出了黃牌，盡管其他城市對溫州人的熱情不減，但由于缺乏接盤者，溫州人也只能是越走越邊緣。
事實上，曾經(jīng)紅火一時的溫州炒房團(tuán)，并非地產(chǎn)利益鏈中的核心力量，他們更像一只玩偶
溫州炒房者似乎突然成了長三角最受排斥的一個群體。
4月1日起正式實施的《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實施細(xì)則》，使南京成為迄今為止國內(nèi)惟一一個明確通過行政手段控制期房炒作的城市；3月30日，《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》開始施行，該辦法禁止期房轉(zhuǎn)讓、商品房交易的網(wǎng)上合同備案、采取類似杭州提高二手房交易的個人所得稅等，以抑制房地產(chǎn)市場的非理性炒作；而此前，杭州開始對二手房交易征收20%的個人所得稅。
盡管沒有哪個政策具體提到溫州，但事實上，溫州人必須直面的尷尬是：很多人在提到“炒房”時，都會不自覺在前面加上“溫州”兩個字。
誰在熱捧溫州人
溫州人在長三角顯得非常失落，但國內(nèi)其它一些省市，對溫州人的熱情卻剛開始。
4月17日，一場春雨讓溫州變得生機(jī)勃勃。但這個城市最有生機(jī)的地方也許是位于城東的博物館，在這里，正在舉辦2004溫州房地產(chǎn)博覽會。
精心布置的展臺、性感大方的售樓小姐、穿梭如織的人流……如果忽略了參展商打出的橫幅，你很可能會以為這只是一次普通的房展會�！叭攴瓋煞薄ⅰ斑M(jìn)來看，包你賺錢”、“搶灘福州”這些極具煽動力的標(biāo)語已渲染出一些異樣的氣氛。更特別的也許是這個專為溫州人開的房展會上幾乎全是外地樓盤。
“溫州人炒房很有名，我們來參展就是希望溫州人去我們那里，把我們的樓盤炒熱�！苯鞴臉欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理李愛梅直率地說。
視溫州人為座上賓的，遠(yuǎn)不止江西的開發(fā)商。
沈陽房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副會長王俊鑾近日公開表示：我們非常歡迎溫州人的到來，因為沈陽(房地產(chǎn))對照市政府定的目標(biāo)，還有很大差距，特別需要像溫州購房團(tuán)這樣的團(tuán)體進(jìn)入沈陽，將遼寧和沈陽的房地產(chǎn)盡快盤活——沈陽積壓一年以上的商品房超過100萬平方米，2003年房屋均價為2915.9元，在全國大中城市中屬于偏下水平。
不僅大城市，一些小城市也嘗到了甜頭。一些城市商品房長期積壓，房價上不去，市場不活躍，溫州人的進(jìn)入改變了這種狀況。
福建寧德市房管局一位人士介紹，自從溫福高速(溫州至福州)通車之后，溫州人開始進(jìn)入福建寧德，不到一年時間，寧德積壓的商品房全部售罄。原來寧德人喜歡住頂天立地的塔樓，套房買不掉，因而造成土地資源閑置，且住房的檔次上不去；溫州人來后，還帶動了觀念的改變�！皩Υ宋覀兎浅８吲d�！边@位房管局的工作人員說。
銀行，對溫州購房者也傾注了熱情。“自從組織看房團(tuán)以來，不斷有外地的銀行跟我接觸，要求我把團(tuán)帶過去，并承諾積極提供貸款等服務(wù)�！薄稖刂萃韴蟆贩慨a(chǎn)工作室的一位記者告訴中國《新聞周刊》。
開發(fā)商、銀行的歡迎讓溫州人有了座上賓的感覺，但最能激起溫州人投資熱情的，或許是來自政府的鼓勵。
溫州市房產(chǎn)管理局局長胡立同向本刊介紹，最近他到成都考察時，當(dāng)?shù)匾晃环抗芫指本珠L表示：成都跟南京等城市不同，我們判斷這個城市的房價和城市的地位不相符合。我們需要外力推一把，火一把�；鹨话巡皇且雅菽党鰜恚且言瓉硭赖臇|西動起來，還原它的真正價值，所以我們歡迎溫州購房團(tuán)。
在各方熱捧下，溫州購房團(tuán)順利地進(jìn)入到了政府、開發(fā)商、銀行和消費者的地產(chǎn)鏈條中。
媒體與“炒房團(tuán)”
歡迎詞對于陳康漢來說，并不陌生。在2001年的上海，他聽到過同樣的聲音。現(xiàn)任上海市浙江商會秘書長的陳，當(dāng)時是《溫州晚報》主管經(jīng)營的副總編，溫州看房團(tuán)(當(dāng)時的名稱)的幕后策劃者。
2001年8月18日，陳康漢到達(dá)上海當(dāng)天，上海房地產(chǎn)協(xié)會就向他轉(zhuǎn)達(dá)了上海市一位領(lǐng)導(dǎo)“一定要把溫州看房團(tuán)服務(wù)好”的指示。
陳并沒有料到，他的那次出發(fā)，成為溫州人在上海房地產(chǎn)市場的一個重要轉(zhuǎn)折點。而溫州人成為地產(chǎn)鏈條中一把利刃并不是偶然的。
90年代初期，溫州市中心的松臺山公園，每天都會有許多衣著光鮮的中年人無所事事地坐在公園的長椅上。“他們當(dāng)中很多都是腰纏萬貫的富翁�！睖刂莓�(dāng)?shù)厝送ǔ@樣介紹這群人。
一些企業(yè)主手上握有幾十萬到上百萬的資金，這些錢要尋找出路�！罢眠@個時候，出現(xiàn)了買房子這種溫州人認(rèn)為百利而無一害的項目。”一位長期關(guān)注溫州購房者的媒體人士說。
為了振興當(dāng)時低迷的上海樓市，1994年上海市政府出臺了一系列旨在推動樓市的優(yōu)惠政策，其中一條是，凡在上海購房就能得到至少一個上海的藍(lán)印戶口。藍(lán)印戶口是90年代以后，一些城市為吸引人才、投資或推動商品房銷售而針對外地人出臺的戶口政策。
事實證明，正是這一政策，極大地推動了溫州人在上海的購房熱情。
上海樓市周刊主編錢夢明告訴中國《新聞周刊》，當(dāng)時因為這個原因在上海買房的溫州人至少占所有購房者的80%～90%�！八援�(dāng)時他們選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)很多都是離學(xué)校遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，上學(xué)方便與否。”錢說。
但2001年8月18日之后，溫州人購房的目的悄然發(fā)生了改變。在這個聽起來非常吉利的日子，《溫州晚報》看房團(tuán)的100多個溫州人坐上了開往上海的火車，也邁出了溫州人征戰(zhàn)中國樓市的第一步。
當(dāng)時看房團(tuán)光顧的有“菊園”、“江臨天下”、“中遠(yuǎn)兩灣城”和“世紀(jì)之門”等幾個樓盤，“結(jié)果開發(fā)商和看房者都非常滿意，交投非�；钴S�！标惪禎h說。
陳康漢回憶，最初一些開發(fā)商只是抱著試一試的心態(tài)在溫州晚報投廣告，但第一次看房團(tuán)就成交了5000萬元，之后廣告投放開始大量增加。而媒體也通過組織購房團(tuán)，有意識地把開發(fā)商和溫州人拉到一起。截至2003年底，《溫州晚報》共組織出團(tuán)52次，參加人數(shù)3686人。此外，在溫州本地開房展會，也成為一種聯(lián)系開發(fā)商和購房者的重要形式，媒體仍是主要組織者。
2002年，上海取消了藍(lán)印戶口的政策，但溫州人對上海樓市的熱情已經(jīng)一發(fā)不可收拾。“這一年真正的投資人開始占了溫州購房者的大多數(shù)，炒家也開始形成�！卞X說。上海官方公布的數(shù)據(jù)中，到了2003年底，“上海投資性購房比重已達(dá)16.6%”。
據(jù)上海格瑞投資咨詢有限公司對購買高檔住宅的人群進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示溫州人購房多以投資為主。(見左圖)
溫州炒房攻略
“真正的炒家很多來自溫州下面的農(nóng)村，一般采取集資參股的形式形成炒房的原始資本。”孔繁勇說。孔原來就職于溫州商會，從2001年開始，他也加入到炒房者的行列中。
據(jù)錢夢明介紹，他組織的看房團(tuán)約有70%是來自溫州下屬的樂清、瑞安等地的農(nóng)村。這些農(nóng)村有很多富有的工廠主，他們投資房產(chǎn)的愿望相當(dāng)強(qiáng)烈。
“由于不是每個人都有時間和精力去外地考察，看樓盤，于是需要有個牽頭的人。”錢夢明說。這個帶頭人看中當(dāng)?shù)啬硞�樓盤，為了多組織一些購房者，以增加和開發(fā)商談判的籌碼，他會在村中作推介，感興趣的鄰居、親戚、同行業(yè)的人都會紛紛委托他。溫州人沒有書面的協(xié)議，通常只是以口頭的形式托付，并給這個牽頭人幾萬元的定金。這樣，這位牽頭人就擁有了購買十幾套、甚至幾十套房子的資金和受托的決定權(quán)。
這些炒家通過參加購房團(tuán)或者房展會尋找合適的樓盤。一般的程序是——首先，溫州人到了當(dāng)?shù)睾螅瑫^察當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃和當(dāng)?shù)氐恼�；然后找商圈，接著看房地產(chǎn)市場。溫州人到一個地方后，特別會到當(dāng)?shù)氐亩质袌錾先タ捶績r，通過此渠道了解該地區(qū)這幾年房地產(chǎn)的變化情況。
“這些炒房者本來就是長期在市場上摸爬滾打的人，長期的市場錘煉已使他們具有相當(dāng)敏銳的市場嗅覺和很好的判斷力�！笨追庇抡f。
他們一旦看中哪個樓盤，就以團(tuán)體的名義去談判，殺價。有一個極端的例子，孔的一位朋友和人聯(lián)手炒房，總共湊了600萬。他們看中了一個名為“粵海廣場”的商鋪，當(dāng)時的價格是20000多元一平米。如果散戶去買，都是這個價格，最多給5%的折扣，但他朋友一舉以600萬元的資金去買，最后談到將近原價的一半買到了半層商鋪。
此后，不僅是上海，中國很多城市都開始出現(xiàn)溫州人的身影，有媒體甚至專門制作了一張炒房路線圖。不管到底是誰的“功勞”，但溫州人所到之處，樓市幾乎都出現(xiàn)上漲的熱潮。此時，溫州人的炒房風(fēng)格已開始融入地產(chǎn)利益鏈條。
炒房聯(lián)盟
“像這樣全部以自有資金炒房的，在炒房者中占極少數(shù)，大部分都是通過炒房者都只是用自己的錢交納30%的首付款，其它的錢則盡量從銀行貸�！闭憬G城集團(tuán)“上海綠城”項目的銷售經(jīng)理田章說。這個位于上海浦東的項目，63.44%的買家來自浙江，溫州人占了其中的47%。
上海住房信貸政策規(guī)定，價格在6000元以下的可以貸80%，6000元以上的只能貸70%�！拔覀兏y行的關(guān)系非常好，一般只要購房者能出示自己的收入證明(溫州很多企業(yè)主出示的是其營業(yè)執(zhí)照和資產(chǎn)證明)，開發(fā)商都能幫購房者從銀行輕松貸出款來——不管買幾套房子�！碧镎峦嘎墩f。
據(jù)交通銀行南京分行個人信貸中心介紹，典型的炒房族通常會采取短期貸款的方式炒房。比如1年期貸款，不需每月還貸，1年后連本帶息一次還清。炒房者往往等房子一出手，便到銀行提前還貸。炒房者通常是買前期，后期一般不跟。比如浦東的一個項目，他們買一期5000多元每平米，等到二期時，開發(fā)商開7000元，他們也跟著要價7000元。
“房地產(chǎn)貸款是風(fēng)險最小，不良貸款最少，效益最好的項目�！币晃汇y行領(lǐng)導(dǎo)表示。
而開發(fā)商在某種程度上也與這些炒房者保持了一種“合作”關(guān)系。
上海多數(shù)銷售人員手上都有一本溫州炒房人的名單。項目開盤時，他們通常會適時通知這批人。溫州人和銷售人員是雙向聯(lián)系，銷售人員會利用溫州人帶來的人氣壓迫其它購買者，而溫州人為了抬高價格也樂于扮演這樣的角色。
一般樓盤成交后，牽頭人就完成了自己的使命。什么時候拋出房子，基本由購房者自行決定。通常，購房者會把房子掛在當(dāng)?shù)氐姆课葜薪槭袌錾�，同時標(biāo)出“加價××萬”的方式標(biāo)明自己的贏利預(yù)期�！敖甓质袌霭l(fā)展很快，為溫州人“出貨”提供了前提，而且開發(fā)商會幫你把一切手續(xù)都辦好�！笨追庇抡f。
有一個在上海地產(chǎn)界流傳很廣的故事可以說明當(dāng)?shù)氐亩质袌鰰r多么發(fā)達(dá)：這個開發(fā)商以均價4000元每平米的價格賣自己的樓盤，一個中介公司找到他們，以3900元的價格包銷，開發(fā)商同意了，結(jié)果這個中介公司以6000元的價格把這個樓盤賣了出去。
“大炒家很少做長線，就是做短線，2003年開始，溫州人的房子轉(zhuǎn)到二手市場的比例越來越高�！卞X夢明說，“他們的心理就是一個短線行為，但隨著市場的盤整和政策的限制，很多人也不自覺地往中線走了。”
最快的方式是炒房號——即從開發(fā)商那里預(yù)定好房號，或者每天花100～200元錢雇傭民工排一天隊等號，或者給銷售人員回扣以拿到好房號。一般一個號可以賣1萬塊左右，他們會等到開發(fā)商推出二期或者三期的時候賣出。
記者了解到的一個情況，通常，開發(fā)商會預(yù)留一些號，因為這樣可以造成房源緊俏的假相，同時也為開發(fā)商和炒房者“合作”留下了空間。例如，有500個房號，但是開發(fā)商在開始選號的時候通常是從100以后開始的。也就是說即使最先拿到房號也是101號，而很多炒房者就在打這前100號的主意，方式是給銷售人員一定“好處”，而銷售人員也樂得把房號賣給他們，可把樓盤炒熱。
溫州只是一個符號？
上海、杭州、南京……許多城市都留下了溫州炒家的印記，這樣的故事還會在更多的城市上演。事實上，從整體房產(chǎn)市場來看，溫洲人其實都不是真正的主角，至少，不是惟一的主角。
據(jù)上海格瑞投資咨詢有限公司為上海某樓盤所做的調(diào)查報告顯示，浙江客源占60%多，而在浙江購房客源中溫州人占47%。(見上圖)
另據(jù)建設(shè)部的材料，溫州人去年購房占上海同期商品房銷售數(shù)量的2%不到，福州大概占3%，重慶和成都都不到1%，而這在整個房地產(chǎn)市場占的比重并不大。
“成都市房管局的人跟我說，溫州人在成都買房，根本沒有媒體報道的那么多�！焙⑼f�！捌鋵嵤瞧渌鞘械拈_發(fā)商、媒體和溫州媒體聯(lián)手把當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)搞熱，他們是在炒溫州人這個牌子�！�
胡立同的觀點在一位成都的開發(fā)商那里得到了證實。這位開發(fā)商表示。“我并不在乎溫州人到底在不在我的樓盤買房子，只要你們把他們帶過來，然后通過媒體報道出去，給人造成這樣一種印象：溫州人到我這個樓盤來買房子了，我這個樓盤肯定就升了。”
在這個利益鏈條中，溫州人的符號作用似乎越來越大于實際作用，因為屬于溫州炒房團(tuán)的市場環(huán)境已經(jīng)很難再現(xiàn)了。
“實際上，大規(guī)模炒房現(xiàn)象現(xiàn)在已經(jīng)走向沒落。”孔繁勇認(rèn)為，上�，F(xiàn)在的房價已經(jīng)很高，炒房的人已不敢介入，而除上海以外的全國其它任何地方，都不會形成溫州人這么狂熱的購買熱情。
上海的地位、環(huán)境和二手市場在中國是獨一無二的。溫州人在上海拋售房產(chǎn)時，很多接盤者都不是上海本地人。在上海，很多華僑、臺灣人、香港人、外國人，這個群體非常龐大(僅在上海生活的臺灣人就有60萬以上，上海甚至有臺北村)，而這一點正是吸引溫州人去上海買房的重要原因，因為有這些人在，他們根本不用擔(dān)心房子脫不了手。
“在房價較低的城市，如福州、珠海、澳門等地，都有很大空間。在這些地方，可能會出現(xiàn)零星的溫州炒家，但大規(guī)模的資金介入可能性已很小，因為均沒有龐大的二手市場，沒有人會接盤，也就沒有炒作的空間。”
“不同時期、不同地區(qū)對溫州購房者的臉色是不同的，盡管溫州炒房者現(xiàn)在在許多地方依然風(fēng)光無限，但遲早他們會離開那些地方�！笨追庇抡f，“就像他們離開上海那樣。”
稿件來源：中國《新聞周刊》作者張邦松
