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這個(gè)政策只能是權(quán)宜之計(jì)，因?yàn)殂y行無(wú)法回避來(lái)自市場(chǎng)化的壓力，而行政性命令的結(jié)果往往收效甚微
6月13日，在市場(chǎng)猜測(cè)了許久之后，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該通知涉及的內(nèi)容，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)信貸的全過(guò)程，而其中的關(guān)鍵詞十分明確：抬高房貸門檻。
針對(duì)這項(xiàng)出臺(tái)后仍面臨諸多爭(zhēng)議的政策，本刊專訪了著名房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行的助理董事陳學(xué)軍。
政策可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲
新聞周刊：對(duì)于“收縮房貸”的爭(zhēng)論至今仍然沒(méi)有停止，你認(rèn)為這次政策調(diào)整的目的是什么？
陳學(xué)軍：我們認(rèn)為出臺(tái)此項(xiàng)通知不是為了打壓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開序幕。這些政策都不是頭一回，2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提醒已經(jīng)防范房地產(chǎn)過(guò)熱引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。今年，國(guó)務(wù)院主管部委接連出招，從對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)三個(gè)最大影響因素——資金、土地和項(xiàng)目審批入手，三管齊下，迫使被認(rèn)為是“過(guò)熱”的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。這些動(dòng)作的目的都非常的明確：規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。
新聞周刊：為什么政令頻出效果卻不盡人意？
陳學(xué)軍：首先這種政策的前提是，銀行沒(méi)有或缺乏能力去控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣就必須借助這一紙政令去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，行政性命令的結(jié)果往往收效甚微。因?yàn)閷?duì)于商業(yè)銀行而言，找到一個(gè)良好的項(xiàng)目是非常不易的，所以銀行會(huì)非常愿意貸款出去的。那么這種市場(chǎng)壓力就消解了行政命令的影響力。
新聞周刊：您認(rèn)為收縮房貸能在多大程度上達(dá)到初衷？
陳學(xué)軍：我想這個(gè)政策只能是權(quán)益之計(jì)，因?yàn)榱己玫脑竿幢啬軒?lái)良好的結(jié)果。在金融改革日益推進(jìn)之時(shí)，銀行無(wú)法回避來(lái)自市場(chǎng)化的壓力。
我們認(rèn)為這個(gè)政策會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)楹芏喟l(fā)展商會(huì)因?yàn)椴环稀锻ㄖ返囊蠖鵁o(wú)法得到貸款，這樣會(huì)減少住房的供應(yīng)量，而同時(shí)，房屋的需求是剛性的，這樣會(huì)最終抬高房?jī)r(jià)。如此以來(lái)，中底層收益者并不能得到真正的實(shí)惠，而高收入者卻根本不會(huì)受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。
新聞周刊：對(duì)于銀行業(yè)的利弊如何？
陳學(xué)軍：好處就是，銀行“被動(dòng)”地失去了一些產(chǎn)生呆壞賬的機(jī)會(huì)。但是，央行這一政策將使銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受到一定的控制，從而引起銀行利潤(rùn)下降。
我們具體分析，目前80%的房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)不到自有資金的要求，他們的貸款會(huì)影響到銀行的利息收益；而消費(fèi)類的住房貸款也因?yàn)閷?duì)于第二套住房的限制而受影響。
有人從另一層面認(rèn)為該政策重點(diǎn)為窮人服務(wù)而排斥富人，進(jìn)而這種做法既不符合商業(yè)銀行建立的基本宗旨，也不符合銀行的經(jīng)營(yíng)需要。實(shí)際上，窮人也未必會(huì)因此受益。
制度約束比行政命令有效
新聞周刊：這樣以來(lái)，伴隨《通知》下發(fā)的似乎是執(zhí)行難的老問(wèn)題？
陳學(xué)軍：此次《通知》明確要求，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，但在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款和開發(fā)貸款界限非常模糊，難以區(qū)分。另外，銀行在查詢貸款申請(qǐng)人購(gòu)買的是不是第二套住房時(shí)也存有困難，況且，住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行一般也不會(huì)把客戶拒之門外。另外就是對(duì)“高檔住房”的定義說(shuō)法不一。目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有“高檔住房”的統(tǒng)一定義，因而貸款是否用高利率就有很大的政策空間。
新聞周刊：地產(chǎn)業(yè)如果不用政策“洗牌”，有什么別的辦法？
陳學(xué)軍：實(shí)際上，《通知》切斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的來(lái)源和渠道，而中國(guó)又沒(méi)有資本市場(chǎng)直接融資的渠道。從開發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權(quán)進(jìn)行融資的情況極差，近3萬(wàn)多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為130多家，僅占0.4%；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責(zé)任的注冊(cè)資本股權(quán)融資，使股權(quán)融資的手段未能充分發(fā)揮作用。
從開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒(méi)有企業(yè)債券的發(fā)行，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持，沒(méi)有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口。
這樣，在沒(méi)有新的融資渠道的之時(shí)，一刀切的政策是不可取的，這要求今后的政策制定應(yīng)該有系統(tǒng)配套的政策和可操作的細(xì)則，否則，就會(huì)流于形式，甚至偏離目標(biāo)。
我們相信，通過(guò)內(nèi)在的制度約束要比單純的行政命令更有效，只有通過(guò)這種約束，銀行和房地產(chǎn)商才能真正的變成一個(gè)獨(dú)立有責(zé)任感的經(jīng)營(yíng)者。(記者/王晨波)
