復(fù)牌后的中關(guān)村(000931)昨天以天量震蕩，顯示出市場對黃光裕180億元地產(chǎn)項目注資的分歧。當(dāng)天，中關(guān)村高層也首次露面，詳解注資內(nèi)幕。

　　注資中關(guān)村

　　“此次定向增發(fā)，黃光裕先生做出了很大讓利，而且大股東增發(fā)的股份將鎖定3年，這更有利于保護中小投資者利益。

　　”昨天，中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司(以下簡稱中關(guān)村)常務(wù)副總裁王軍接受國內(nèi)3家媒體采訪時如此開場。

　　前天，停牌7個月的中關(guān)村(000931)發(fā)布公告：以14.67元/股向鵬泰投資、鵬康科技和黃秀虹定向增發(fā)不超過12.27億新股，將三方持有的鵬潤控股100%股權(quán)置入中關(guān)村科技。對此定向增發(fā)，王軍概括為“180億元地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入中關(guān)村”。

　　自2007年9月28日最后一個交易日后，中關(guān)村經(jīng)歷了7個月停牌。王軍透露，停牌7個月，主要是因為討論CDMA擔(dān)保、銀行債務(wù)重組、存量資產(chǎn)處置等重大問題。在大股東支持下，截至2007年底，中關(guān)村成功化解了涉及33.9億元巨資的CDMA擔(dān)保風(fēng)險，并解決了10多億元的債務(wù)，年度業(yè)績實現(xiàn)盈利。

　　但中關(guān)村未來發(fā)展仍沒有解決。如何做大做強主業(yè)，形成持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流和主營業(yè)務(wù)利潤，是上市公司不可回避的問題。王軍稱，最終大股東決定兌現(xiàn)重組承諾，把旗下約180億元優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)注入中關(guān)村。

　　王軍認為，去年中關(guān)村停牌時，大盤點位接近5600點。按照規(guī)定，此次發(fā)行價格定為董事會決議公告日前20日股票交易均價14.67元/股。時隔7個月，大盤指數(shù)一度下跌50%左右，但中關(guān)村大股東黃光�？紤]到中小股東的利益，以相對較高的定向增發(fā)價夯實中關(guān)村6億多的原有股份的股價。

　　王軍透露，此次定向增發(fā)，相當(dāng)于黃光裕放棄了4億股，相當(dāng)于向上市公司倒貼40億—50億元資產(chǎn)。

　　然而，在經(jīng)歷復(fù)牌首日漲停后，在昨天深證漲2.61%情形下，中關(guān)村卻逆市挫3.33%，收于15.70元，并放出13.9%換手率、10.09億元的天量。市場對增發(fā)仍存狐疑。

　　或同出一轍

　　同樣是定向增發(fā)，同樣是收購地產(chǎn)，黃光裕重組中關(guān)村的方案不由讓人聯(lián)想到其兄黃俊欽去年上演的“*ST金泰42漲停神話”。黃光裕此次注入的地產(chǎn)項目是否值180億元，成為市場關(guān)注焦點。

　　王軍透露，注入中關(guān)村的鵬潤控股，旗下?lián)碛斜姸嗤恋匾患夐_發(fā)和土地整理項目及房地產(chǎn)二級開發(fā)項目。其中，土地一級開發(fā)和土地整理項目主要位于北京，總占地面積超過1億平方米，房地產(chǎn)二級開發(fā)主要在北京、重慶、無錫等一二線城市，包括住宅、商業(yè)、寫字樓，總規(guī)劃建筑面積約101.6萬平方米。而注入中關(guān)村的180億元的地產(chǎn)項目，包括重慶解放碑國泰廣場、重慶鵬潤藍海住宅、北京大康國際鞋城、北京金尊大廈項目等10個項目。

　　王軍說，以明天開盤的重慶鵬潤藍海住宅項目為例，該項目位于重慶核心CBD商圈，共分為A、B、C、D四個區(qū),建筑面積60余萬平方米，其中A區(qū)的開盤價為6700元/平方米。以此計算，僅A區(qū)1400余戶就將給鵬潤藍海帶來5億—10億元銷售額。

　　而位于北京三環(huán)路西壩河的金尊大廈地塊，多年來被視為黃光裕的“地王”。該項目建筑占地面積3萬余平方米。該地塊是黃光裕約在2002年用1億多元拿到的，經(jīng)歷北京房價近年來大漲，商業(yè)價值早已高達數(shù)十億元。

　　王軍透露，鵬潤控股地產(chǎn)資產(chǎn)注入后，中關(guān)村住宅地產(chǎn)將占業(yè)務(wù)60%左右，商業(yè)地產(chǎn)與科技地產(chǎn)為補充。盡管此前鵬潤的地產(chǎn)項目如國美第一城、明天第一城均面向大眾消費階層，曾創(chuàng)造“像賣電器一樣賣房子”的低價模式，但重組后的中關(guān)村地產(chǎn)業(yè)務(wù)將依托國美電器的家電優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向以精裝修公寓為主的中高端地產(chǎn)項目。

　　面對地產(chǎn)市場最近的低迷，王軍認為，對照美國、日本等國家近50年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗，地產(chǎn)業(yè)“拐點”并未來到。目前宏觀調(diào)控加劇業(yè)界洗牌，使房地產(chǎn)入市門檻提高，對中關(guān)村恰是很好的機會。王軍認為，在2035年之前，中國房地產(chǎn)仍將處于高速發(fā)展期，2035—2050年處于平穩(wěn)發(fā)展期，因此中國房地產(chǎn)市場至少還有30—50年發(fā)展。

　　肥水不外流

　　值得注意的是，此次定向增發(fā)中涉及的黃秀虹是黃光裕妹妹，目前執(zhí)掌國美電器的華東市場。而定向增發(fā)完成后，黃秀虹將一舉躋身30億元富豪之列。

　　根據(jù)重組方案，定向增發(fā)完成后，中關(guān)村總股本將由原來6.75億股增加到19.02億股。其中黃秀虹持股比例達到12.9%，以14.67元/股增發(fā)價計算，其市值近36億元。

　　而增發(fā)完成后，黃光裕控制的鵬泰投資與鵬康科技將持中關(guān)村59.68%股份，市值逾160億元。而黃氏家族對中關(guān)村的持股比例也將達到72.58%，屬于絕對掌控。其他A股投資者僅享有27.42%股份。

　　“從黃光裕當(dāng)初運作國美電器在香港上市的經(jīng)驗看，黃光裕對上市公司掌控一定要超過70%，為今后資產(chǎn)注入留下伏筆。其重組中關(guān)村顯然仍是此思路�！币恢备叨汝P(guān)注國美的中國電子商會副秘書長陸刃波對此評價。

　　“其它地產(chǎn)業(yè)務(wù)，我們將選擇合適時機陸續(xù)注入上市公司，但目前尚無明確時間表和計劃。”王軍說。 （段志敏 譚麗雅）