迪拜債務(wù)危機(jī)發(fā)酵 當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)持續(xù)走低——

　　迪拜危機(jī)持續(xù)發(fā)酵。據(jù)最新消息，迪拜政府的官員11月30日稱，政府不會(huì)為陷入巨大債務(wù)危機(jī)的“迪拜世界”提供擔(dān)保。而最近則有媒體曝出中國(guó)浙江商人因在迪拜炒樓損失20億元人民幣。華人房地產(chǎn)中介、迪拜房地產(chǎn)信息網(wǎng)公關(guān)經(jīng)營(yíng)經(jīng)理胡衛(wèi)東說：“20億元這個(gè)數(shù)字不知從何而來。我粗略估算，從2002年至今，20萬迪拜華人中大約有1萬人買了房�？偼度爰s19億元�，F(xiàn)在至少有一半資金被套牢�！�

　　-去年買房的人大都賠了

　　5年前，溫州商人、阿聯(lián)酋華星集團(tuán)董事長(zhǎng)王偉勝在迪拜買了幾套公寓，由于投資早，即使現(xiàn)在房?jī)r(jià)比最高峰下降了一半，但房?jī)r(jià)還沒有跌到他的買入價(jià)。

　　從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的胡衛(wèi)東自己也投資買房。在2006年花74萬元買了一套兩室一廳95平方米的公寓，一年以后他以130萬元賣出。2007年底他又買了套130平方米的辦公室，但到目前該房產(chǎn)卻貶值了30%。而在2008年金融危機(jī)前，他本可以坐享3倍的利潤(rùn)。

　　“2000年以后，迪拜允許賣房給外國(guó)人。這意味著外國(guó)人不僅可以擁有永久產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，還能擁有永久產(chǎn)權(quán)的土地。很多對(duì)迪拜有了解或者在這里做生意的中國(guó)人開始投資。”王偉勝說，2008年之前投資迪拜樓市的中國(guó)人大都賺了錢。

　　據(jù)胡衛(wèi)東介紹，2007年后，在迪拜炒房賺錢的消息傳出后，世界各地的華商帶著熱錢來到迪拜炒樓。但去年金融危機(jī)來得太快，如果在去年以后又把資金砸到了樓市中，就被套住了。

　　-10%首付是雙刃劍

　　胡衛(wèi)東介紹，在迪拜炒樓的人大都不從銀行貸款。他們都與開發(fā)商簽訂躉交房款協(xié)議，首付只有10%，其余按照工程進(jìn)度付款。大部分情況按季度付款，直到交房時(shí)付到全款。

　　他說：“如果一套房賣100萬元，首付只有10萬。一個(gè)季度之后要再交10萬。而在之前就以120萬元賣出。看似賺到20萬元，實(shí)際上他只交了10萬元，因此利潤(rùn)率達(dá)到2倍�！�

　　通過杠桿撬動(dòng)更大的資金是炒房的秘訣。但當(dāng)樓市走跌的時(shí)候，這個(gè)杠桿卻會(huì)讓炒房者血本無歸。胡衛(wèi)東說：“一個(gè)浙江商人在迪拜塔邊花了250萬元作為首付買下5000萬元的辦公室。金融危機(jī)之后房?jī)r(jià)猛跌。他不打算再給開發(fā)商錢了。如果開發(fā)商停工也可以拖著，但這家開發(fā)商實(shí)力超強(qiáng)，房子繼續(xù)蓋，這樣一來開發(fā)商告這位商人違約。最后250萬元全沒了。”他說，金融危機(jī)后，華商投資中大約有十分之一的錢就這樣沒了。

　　-銀團(tuán)炒樓共進(jìn)退

　　王偉勝說，2006年以前，在迪拜買房的還屬個(gè)人行為，而之后親朋好友聞?dòng)嵹s來，大家開始把錢湊起來共同炒樓。這一溫州炒房團(tuán)在中國(guó)各地炒房的通行模式也在迪拜得到應(yīng)用�！拔覀冇H戚朋友組成銀團(tuán)，用團(tuán)購(gòu)價(jià)買一棟樓或整層房。然后選出董事長(zhǎng)，由他決定何時(shí)出貨，賺得利潤(rùn)按資金比例分?jǐn)偨o各家�！�

　　然而現(xiàn)在迪拜房?jī)r(jià)驟降，是否會(huì)考驗(yàn)華商銀團(tuán)的團(tuán)結(jié)度呢？對(duì)此王偉勝說：“這不是問題。你說的是銀團(tuán)中有人開老鼠倉先跑掉。如果是這樣，他就沒信用了，親戚朋友們?cè)僖膊粫?huì)和他做生意了�！彼�說，出現(xiàn)虧損，銀團(tuán)會(huì)召開董事會(huì)，集體決定何時(shí)出貨及出貨價(jià)格�！按蠹矣袀�(gè)共識(shí)，炒樓不單純是買房子，而是大家合伙做生意。生意有賠有賺，這一點(diǎn)大家組銀團(tuán)之前都很明白。”

　　-華人開發(fā)商經(jīng)營(yíng)結(jié)果不理想

　　胡衛(wèi)東說，有實(shí)力的華商不僅會(huì)合伙炒樓，2007年以后，有些華商還自己買地做開發(fā)商，但因?yàn)榻鹑谖�機(jī)，結(jié)果都不理想。

　　他說，浙江商人、上海中州集團(tuán)董事長(zhǎng)胡賓投資世界地圖島項(xiàng)目中的上海島。外界說他投資2800萬美元，胡衛(wèi)東估計(jì)他實(shí)際投資大約1500萬美元。受金融危機(jī)影響，世界地圖島項(xiàng)目整體停滯。

　　他還介紹，金融危機(jī)前8個(gè)月，一位溫州女商人斥資3000萬元購(gòu)買迪拜衛(wèi)星城一塊地皮。如果沒有金融危機(jī)，這是一筆不錯(cuò)的生意。因?yàn)榈仄た偪畲蠹s3億元，她用十分之一的錢拿下土地，然后靠圖紙賣樓花，資金可迅速回籠。但因?yàn)榻鹑谖�機(jī)和政府基礎(chǔ)設(shè)施投入不到位，加上銀行對(duì)土地貸款收緊，以及銀行對(duì)期房房貸停止，項(xiàng)目已經(jīng)停頓。

　　-華商資本如何退出

　　胡衛(wèi)東說，炒房人對(duì)于虧損有兩種做法。一是繼續(xù)等待，二是尋找下家脫手。

　　他說：“如果是期房，開發(fā)商建不下去了，投資人也可緩交下一筆款，這樣就止損了。如果開發(fā)商有實(shí)力繼續(xù)蓋樓，投資人可以繼續(xù)付款，等入住后或出租或賣出。”

　　如果投資人不打算繼續(xù)在迪拜做生意了，可以尋找下家。有時(shí)一家開發(fā)商資金鏈斷裂，政府或者有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)提出接盤，然后向各位業(yè)主提出回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格可能要讓業(yè)主虧損50%以上，如果能接受這個(gè)條件，也就退出了。

　　樓市蕭條，是否意味著迪拜買房不值了？對(duì)此胡衛(wèi)東說，金融危機(jī)后，公司客戶很少見到投資炒房人了。對(duì)于即將在迪拜買房的人他建議首先考慮自住需求。他說：“房?jī)r(jià)雖然降低，但租售比仍然高，如果打算長(zhǎng)期在迪拜生活，買一套自住并不虧�！�

　　他補(bǔ)充說，現(xiàn)在迪拜政府推出安全賬戶政策，也就是說現(xiàn)在買期房，房款將被打到政府監(jiān)管的安全賬戶內(nèi)，開發(fā)商只能用于開發(fā)本項(xiàng)目而不能挪作其他樓盤項(xiàng)目使用，因此投資有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的期房也相對(duì)安全了。 (楊曉）