文/龐無忌

　　樓市正在經(jīng)歷一輪需求結構和市場形勢的重大轉變，一項重要表現(xiàn)是：二手房交易量占比的持續(xù)提升。

　　今年以來，在“以價換量”等策略帶動下，中國二手房交易活躍度持續(xù)高于新房，這也帶來二手房交易量占比的持續(xù)提升。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進在2日舉辦的一場月度房地產(chǎn)形勢分析會上稱，據(jù)該機構統(tǒng)計，2024年1-7月份，中國25個代表城市新房和二手房累計總成交套數(shù)同比有所下降，其中二手房成交量占比進一步提升至64.1%。2023年，25個代表城市新房和二手房累計總成交中，二手房占比升至55.6%。

　　8月份，這一趨勢還在持續(xù)。中指數(shù)據(jù)顯示，8月份(7月29日至9月1日)，11個重點城市二手住宅周均成交套數(shù)較去年同期增長22.3%。當月，重點100城新建商品住宅成交面積同比和環(huán)比均有所下降。

　　對于這種趨勢，58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出，當前新房市場量價比處于低位，購房需求總量雖有下降態(tài)勢，但結構上有增量。多數(shù)城市今年上半年銷售數(shù)據(jù)顯示，二手房銷量反超新房——盡管新房銷量同比大幅下滑，但仍有近三分之二城市二手房銷量同比增長。

　　韋謝指出樓市的四項重大轉變：

　　其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“快擴張、高周轉”轉向“慢節(jié)奏、穩(wěn)經(jīng)營”。

　　其二，經(jīng)營“火車頭”從投資驅(qū)動變?yōu)樾枨笠I。

　　其三，市場周期趨勢從把脈城市輪動向捕捉短期波動轉變。如今全國市場長期低迷，走勢高度趨同，但各地不時爆發(fā)短期需求脈策，這對房企的前瞻性銷售策略提出更高要求。

　　其四，主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動下的增量市場、剛需為王，轉變?yōu)榇媪渴袌鲇芍脫Q驅(qū)動的改善需求。

　　韋謝表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)正處于勢能轉換的關鍵窗口期。自2021年末至今，行業(yè)數(shù)據(jù)在低位徘徊已超三年，“二手房交易已成為新房市場的驅(qū)動引擎”。

　　他認為，目前樓市主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動下的增量市場、剛需為王，轉變?yōu)榇媪渴袌鲇芍脫Q驅(qū)動的改善性需求。對于房企而言，項目唯有在資源、產(chǎn)品、價格等維度上創(chuàng)造獨特優(yōu)勢，方能有效應對二手競品分流客戶的壓力。