文/龐無忌

　　徐州和西安。

　　這是2021年全國100個(gè)主要城市中，新房價(jià)格漲幅最高的兩個(gè)城市。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年徐州的累計(jì)新房價(jià)格漲幅達(dá)到9.6%，居全國百城之首，其次是西安，房價(jià)上漲9.33%。

　　此外，金華、常州、東莞、成都、廣州、佛山、濟(jì)寧2021年新房累計(jì)漲幅靠前，均超過5%。

　　這一漲幅看似并不如過去幾年，甚至房價(jià)漲幅最高的10個(gè)城市只能與首套房貸利率持平，但需要看到2021年年末以來，中國主要城市房價(jià)出現(xiàn)普跌態(tài)勢，不少城市房價(jià)累計(jì)漲幅年末已有所收窄。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，約85%新房價(jià)格環(huán)比下跌，90%城市二手房價(jià)下跌。持續(xù)超過六年的樓市上行周期被劃上句號(hào)。

　　將時(shí)間線拉長。在過去六年多的樓市上行周期中，哪些城市新房價(jià)格漲幅最高？

　　答案還是徐州和西安。

　　易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)測算出自2015年5月份以來（截至2021年11月）的各城市累計(jì)房價(jià)漲幅排行榜。其中，西安漲幅居首，上漲95%，徐州81%緊隨其后。此后，是武漢和深圳。

　　為什么是徐州？

　　作為蘇北地區(qū)的一個(gè)三線城市，2020年徐州GDP逾7000億元，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與蘇州、南京、無錫、南通等萬億級(jí)GDP的江蘇其他城市仍有較大差距。

　　從人口來看，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年，徐州常住人口908萬，10年間增加逾50萬人，增長5.91%，年平均增長率為0.58%。與西安、深圳等10年人口增長率超過50%甚至60%的城市相比，徐州的人口流入速度并不算快。

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口流入，往往與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)前景直接掛鉤，這些也是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場是否具備上漲動(dòng)力的基本條件。在這些領(lǐng)域“得分”并不算高的徐州，2015年以來，房價(jià)卻從每平方米5000元，漲到了現(xiàn)在新城區(qū)部分樓盤均價(jià)接近每平方米2萬元。這是為什么？

　　分析徐州的地理位置和購房政策，可能主要有四方面原因：

　　第一，作為蘇北大市、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，徐州承接了部分來自省內(nèi)外的購房需求，比如：安徽宿州、淮北，江蘇宿遷，河南商丘等。

　　第二，徐州樓市調(diào)控政策寬松，不限購不限貸。在被住建部約談后，去年8月份徐州出臺(tái)樓市新政。

　　第三，徐州對(duì)二手房實(shí)施2年限售，加之新房限價(jià)，價(jià)格低于二手房，這導(dǎo)致需求被引導(dǎo)向新房市場。這也是徐州新房漲幅（81%）遠(yuǎn)超二手房（43%）的重要原因。

　　第四，徐州此前進(jìn)行過一輪大規(guī)模棚改，且貨幣化安置比例較高，推動(dòng)了一輪樓市繁榮。

　　西安為何排第二？

　　實(shí)際上，截至去年11月份，西安的房價(jià)累計(jì)漲幅是超過徐州位居第一的。但西安12月份暴發(fā)疫情，防控隔離等要求對(duì)樓市交易帶來較大影響。

　　年末本是樓市大面積降溫的時(shí)點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波疫情會(huì)加速西安樓市的降溫，影響甚至持續(xù)到今年年中。這使得2021年全年，徐州反超西安的新房價(jià)格漲幅。

　　在過去這些年里，西安新房價(jià)格可謂“一騎絕塵”。這種上漲很大程度上與西安樓市供需持續(xù)偏緊有關(guān)。過去幾年西安“搶人”大戰(zhàn)成效明顯，2020年當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谳^10年前增加超過448萬，增長近53%。

　　人口快速增長導(dǎo)致西安樓市供求關(guān)系緊張，甚至頻頻出現(xiàn)“一房難求”的情形。

　　據(jù)克而瑞研究中心分析，2015年，是西安樓市供求形勢逆轉(zhuǎn)之年。當(dāng)年西安商品住宅供應(yīng)面積1245萬平方米，成交面積卻創(chuàng)新高，達(dá)到1563萬平方米，供求比由2014年的1.2驟降至0.8。2016年以后，供不應(yīng)求形勢更為嚴(yán)峻。此后，西安的樓市新房供應(yīng)持續(xù)保持緊俏。

　　該機(jī)構(gòu)分析稱，西安部分地區(qū)房價(jià)5年間累計(jì)上漲近3倍。2017年以來，當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控?cái)?shù)次加碼，但仍難抑市場熱情。2021年前9個(gè)月，西安新房市場就出現(xiàn)了12次“萬人搖號(hào)”的情形。

　　深圳二手房價(jià)六年翻倍

　　二手房價(jià)漲幅最大的仍為深圳。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，過去六年多來（自2015年4月份）深圳的二手房價(jià)格總漲幅高達(dá)116.7%，房價(jià)漲幅居70城之首。

　　深圳二手房價(jià)漲幅在一線城市中遙遙領(lǐng)先。易居研究院研究員潘竑羽指出，同能級(jí)的北京、上海、廣州二手房價(jià)格總漲幅分別為72.0%、70.8%、78.2%，均未超過80%。

　　2021年年初深圳二手房價(jià)格還一度領(lǐng)漲全國，但隨著二手房指導(dǎo)價(jià)、嚴(yán)查購房資金等一系列調(diào)控措施的出臺(tái)，深圳二手房成交規(guī)模多月斷崖式下滑，連創(chuàng)近十年新低，同時(shí)價(jià)格自5月轉(zhuǎn)跌以來，已連跌7個(gè)月。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月，深圳二手房價(jià)格還將持續(xù)下跌。

　　去年廊坊新房跌幅居首

　　一些城市房價(jià)率先進(jìn)入下跌通道。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年，廊坊、張家口、肇慶、北海、哈爾濱新房價(jià)格下跌最多，其中廊坊一年間累計(jì)跌3.63%。

　　另據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組監(jiān)測，去年11月份，南寧、西雙版納、廊坊等城市房價(jià)同比跌幅居前，其中南寧與上年同月相比下跌12.86%。

　　不過總體而言，房價(jià)下跌城市的個(gè)數(shù)和跌幅均低于上漲城市。

　　“領(lǐng)頭羊”還漲得動(dòng)嗎？

　　房價(jià)上漲最快的地方往往蘊(yùn)含著較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　部分城市如徐州，房價(jià)持續(xù)上漲缺乏源源不斷的人口和有競爭力的產(chǎn)業(yè)支撐。如今棚改已入尾聲，一旦政策出現(xiàn)真正意義上的收緊，比如限購、房貸收緊等，此前上漲過快的房價(jià)將不得不面對(duì)痛苦的擠泡沫過程。

　　有的城市，如西安，雖近年來有大量來自其他城市的“凈移民”支撐，但連續(xù)多年房價(jià)上漲加之疫情的負(fù)面影響，可能會(huì)使房價(jià)漲幅放緩，區(qū)域之間分化加大，甚至供需格局再度發(fā)生逆轉(zhuǎn)。