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　　專(zhuān)家潑冷水：滬迪士尼未必盈利 川沙地價(jià)10年漲了幾百倍

　　李國(guó)強(qiáng)的電機(jī)修理店，位于川周公路南邊的黃樓村�！熬W(wǎng)上說(shuō)的都是騙人的，我們已在這里等了10年，迪士尼還是不來(lái)�！彼�反復(fù)用手比畫(huà)著“十”字，有點(diǎn)郁悶地告訴記者，1998年開(kāi)始，黃樓村及附近的區(qū)域就陸續(xù)動(dòng)員拆遷，所有的當(dāng)?shù)厝硕贾�道，這里要修建迪士尼樂(lè)園。

　　李國(guó)強(qiáng)透露，相當(dāng)一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來(lái)能多拿一點(diǎn)拆遷補(bǔ)償。同時(shí)，人均1畝的耕地也轉(zhuǎn)讓給了村集體，村集體再將土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)。黃樓村的土地，許多轉(zhuǎn)讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據(jù)當(dāng)時(shí)每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入，作為綠化補(bǔ)償給當(dāng)?shù)鼐用�，�?dāng)時(shí)一畝地的補(bǔ)償是400元/年。

　　也有人士告訴記者，其實(shí)土地還沒(méi)被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來(lái)，到時(shí)包括宅基地在內(nèi)的征地補(bǔ)償，還是算在當(dāng)?shù)卮迕耦^上。

　　黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來(lái)了？趕快來(lái)吧，我都80多歲了，不能再等了！”

　　迪士尼要建在川沙鎮(zhèn)的消息傳開(kāi)后，川沙鎮(zhèn)的土地價(jià)格開(kāi)始上升，地價(jià)的算法也從按畝計(jì)算，變成了按平方米和按天計(jì)算。

　　據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，規(guī)劃區(qū)的6平方公里區(qū)域里，一共有7個(gè)村。這7個(gè)村的耕地，皆在1998~2003年以預(yù)征方式轉(zhuǎn)讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉(xiāng)村公路旁，多處可看到寫(xiě)著出租廠房的橫幅。

　　“現(xiàn)在出租的價(jià)格，每天每平方米從0.8元到1元不等�！碑�(dāng)?shù)厝耸客嘎丁０凑彰刻烀科椒矫?.8元計(jì)算，一畝地每年用來(lái)出租廠房可收入19萬(wàn)元左右。這與土地轉(zhuǎn)讓合同上400元/畝·年的補(bǔ)償價(jià)格相比，10年間，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格漲了幾百倍。

　　于是，處于迪士尼樂(lè)園核心規(guī)劃區(qū)的上市公司界龍實(shí)業(yè)，因?yàn)橛?00畝土地毗鄰規(guī)劃中的迪士尼樂(lè)園，每次有關(guān)迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目進(jìn)展的傳聞一披露，其股價(jià)就飆升。

　　利好兌現(xiàn) 小心周?chē)�房�(jī)r(jià)不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂(lè)園的消息公布時(shí)起，與迪士尼樂(lè)園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就是各家投資機(jī)構(gòu)和投資者炒作的對(duì)象。

　　川沙的樓盤(pán)由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米�？拷�迪士尼樂(lè)園規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當(dāng)?shù)負(fù)碛型恋刈疃嗟慕琮垖?shí)業(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對(duì)象。

　　但中原地產(chǎn)香港公司研究董事提醒說(shuō)，在迪士尼樂(lè)園落戶(hù)香港前，周邊房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。但迪士尼真的來(lái)到香港后，樓市的泡沫消失了，周?chē)�的房地產(chǎn)非但沒(méi)有漲價(jià)，反而價(jià)格下跌。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼對(duì)周邊的住宅幾無(wú)任何影響，反而會(huì)因?yàn)橛慰吞�多，影響居民出行的便捷，造成�?dāng)?shù)刈≌�的成交慘淡。唯一利好的只會(huì)是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目離得太遠(yuǎn)，也無(wú)法獲益。

　　一位房地產(chǎn)評(píng)估師計(jì)算得出，整個(gè)上海迪士尼的土地征用費(fèi)用將高達(dá)175.2億元。

　　截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門(mén)征用，而后通過(guò)掛牌拍賣(mài)，上海迪士尼再將它購(gòu)入。據(jù)了解，政府支付的費(fèi)用，除了上述土地的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)外，還包括青苗費(fèi)、農(nóng)耕地占用費(fèi)、搬遷費(fèi)等其他法律規(guī)定的費(fèi)用。

　　五合國(guó)際五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價(jià)比動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用略高，政府可能獲利。不過(guò)，迪士尼項(xiàng)目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價(jià)低于動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用，以免給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)造成巨大的負(fù)擔(dān)。

　　即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣(mài)價(jià)格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準(zhǔn)地價(jià)，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價(jià)格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計(jì)算，僅土地成本一項(xiàng)就需要花費(fèi)36億元。