世博概念曾經(jīng)對(duì)上海，尤其是浦東樓市有一個(gè)很大的拉升。但隨著2010年世博會(huì)召開(kāi)進(jìn)入最后的倒計(jì)時(shí)之際，后世博時(shí)代，上海樓市如何走已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的思考。上海會(huì)否出現(xiàn)奧運(yùn)會(huì)前后北京房?jī)r(jià)沖高回落的情況？最近有業(yè)內(nèi)人士提出，后世博時(shí)代，上海樓市或許更精彩。世博園區(qū)的二次開(kāi)發(fā)被視作撬動(dòng)下一輪上海區(qū)域樓市發(fā)展的契機(jī)。

　　被譽(yù)為“經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克”的上海世博會(huì)即將成為北京奧運(yùn)會(huì)后中國(guó)的又一大國(guó)際盛事。其對(duì)舉辦城市的經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)從中受益匪淺�？傮w來(lái)看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為世博會(huì)后相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)能夠基本保持穩(wěn)定，因?yàn)槭啦┙ㄔO(shè)已經(jīng)推動(dòng)周邊形成了一個(gè)較為高檔的房地產(chǎn)區(qū)域，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的支撐力度比發(fā)展前著實(shí)牢固得多，雖然不排除樓市整體調(diào)整時(shí)受到影響。

　　前期：藥力持久的興奮劑

　　從2002年申請(qǐng)舉辦世博會(huì)成功至今，世博會(huì)對(duì)浦東乃至整個(gè)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響十分明顯。雖然近些年來(lái)上海房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲是受多方面因素的影響，但世博會(huì)無(wú)疑是一支有效的興奮劑。

　　正如當(dāng)時(shí)浦東新區(qū)政府部門(mén)所預(yù)期的，世博會(huì)分區(qū)域、分階段地影響著樓市格局和房產(chǎn)價(jià)格。從區(qū)域來(lái)看，受影響最大的無(wú)疑還是世博園區(qū)范圍內(nèi)及周邊的房地產(chǎn)。如規(guī)劃用地5.28平方公里的世博園區(qū)，約四分之三集中在浦東新區(qū)西南部，還涉及黃浦區(qū)和盧灣區(qū)。

　　“世博會(huì)點(diǎn)燃了黃浦江兩岸世博區(qū)域的樓市熱情，在申博成功后的短短一年時(shí)間，無(wú)論是浦東還是浦西，恒大翰城、蓬萊家園、耀江花園等一批沿江樓盤(pán)樓價(jià)迅速躥升并很快售罄。樓市中的板塊概念也應(yīng)運(yùn)而生，浦東世博板塊的部分樓盤(pán)價(jià)格增幅超過(guò)50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期上海住房的均價(jià)增幅�！蔽搴现菐�(kù)總經(jīng)理鄒毅介紹。

　　事實(shí)上，申博成功之前，一些嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商早早地在浦江兩岸購(gòu)買(mǎi)了數(shù)目可觀的土地，如陸家嘴、萬(wàn)科、大華、中房、中星等一批知名房企在世博會(huì)址鄰近范圍獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而如今打開(kāi)上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢浦東世博板塊，已經(jīng)無(wú)新盤(pán)供應(yīng)，可售的一手住宅房源也所剩無(wú)幾。“借世博會(huì)的光，世博樓市效應(yīng)輻射至緊鄰世博園區(qū)的三林板塊，近三年來(lái)，新房?jī)r(jià)格從七、八千翻至近兩萬(wàn)，顯然開(kāi)發(fā)商成了最大受益者�！庇惺袌�(chǎng)人士直言。

　　中期：供應(yīng)現(xiàn)階段性緊張

　　根據(jù)本報(bào)日前獨(dú)家獲得的消息，涉及世博板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目被政府部門(mén)要求在明年4月至11月期間停止施工、動(dòng)拆遷等工程。知情人士透露，參與此次協(xié)調(diào)會(huì)的開(kāi)發(fā)商涉及浦東、黃浦、盧灣等多個(gè)區(qū)域的在建和擬建項(xiàng)目。雖然在世博園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目并不多，但一些周邊板塊也被牽涉進(jìn)來(lái)，停工的范圍比較大。

　　而對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，階段性停工所帶來(lái)的影響與世博會(huì)所帶來(lái)的刺激同樣不可忽視。相比其他城市，上海本來(lái)存量房比較少，尤其是今年樓市交易回暖以來(lái)，上海房源“告急”就不斷被業(yè)內(nèi)提及。因世博會(huì)而導(dǎo)致一些項(xiàng)目停工無(wú)疑會(huì)加深本就緊張的供求矛盾。

　　不僅如此，記者還從一些房地產(chǎn)顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)了解到，明年上海開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略也因世博會(huì)的召開(kāi)而有所調(diào)整。“不少明年計(jì)劃推盤(pán)的客戶都不約而同地打算避開(kāi)世博會(huì)召開(kāi)的時(shí)間段，比如選擇5月世博會(huì)召開(kāi)前推盤(pán)或者干脆10月世博會(huì)結(jié)束后推盤(pán)，主要是考慮到世博會(huì)期間市場(chǎng)吸引力有所轉(zhuǎn)移，而且為了保障世博順利舉行很多方面可能也有限制，所以估計(jì)看房者會(huì)減少。”有項(xiàng)目經(jīng)理坦言。

　　不過(guò)，他也指出，階段性的供應(yīng)緊張加劇對(duì)房?jī)r(jià)可能形成支撐。此外，基于世博建設(shè)所產(chǎn)生的動(dòng)遷、改善等直接需求近幾年已基本消化完畢，很多樓盤(pán)銷售一空，現(xiàn)階段世博板塊已形成二手房占主導(dǎo)的樓市格局，如果真有實(shí)際需求，可以直接進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

　　后期：二次開(kāi)發(fā)的土地商機(jī)

　　“世博會(huì)后，為世博而大規(guī)模建設(shè)的地鐵、道路、廣場(chǎng)、綠化及市政配套等仍可造福周邊樓市，留下的景點(diǎn)、會(huì)展、商業(yè)等項(xiàng)目也能將區(qū)域樓市的檔次明顯提高。”有樓市分析師表示，“在世博召開(kāi)前，這里的一二手房?jī)r(jià)已經(jīng)幾次躍過(guò)新高度，哪怕是很多“角落”里的老房子也水漲船高。雖然其中不排除盲目、透支世博概念的成分，但世博建設(shè)帶來(lái)的升值空間是確確實(shí)實(shí)的。”

　　對(duì)于有人擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)奧運(yùn)會(huì)前后北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷沖高回落的情況，分析師則認(rèn)為去年北京房?jī)r(jià)的調(diào)整主要還是與大環(huán)境有關(guān)，“去年下半年全國(guó)主要城市樓市都經(jīng)歷深度調(diào)整，選擇降價(jià)的開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主很多。世博會(huì)后的樓市局面當(dāng)然也會(huì)受到明后年的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響。”

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭就指出，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，世博會(huì)的“后發(fā)效應(yīng)”或許比“先發(fā)效應(yīng)”更大。如根據(jù)國(guó)際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會(huì)的慣例，所有的外國(guó)國(guó)家館均為臨時(shí)建筑，因此世博會(huì)建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬(wàn)平方米的新建筑，那么這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就隱藏著巨大的商機(jī)。

　　事實(shí)上，后世博時(shí)期的發(fā)展已在籌劃中。根據(jù)本月剛披露的“浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域后世博時(shí)期(2010-2020)發(fā)展戰(zhàn)略研究”，以三林世博功能區(qū)為代表的浦東世博周邊區(qū)域，計(jì)劃未來(lái)建成一個(gè)“世博新城”，成為上海的第五個(gè)城市副中心。世博新城的范圍主要集中在濱江地區(qū)，即世博園區(qū)和耀華國(guó)際地塊及其外圍地區(qū)，大約8平方公里，輻射范圍則著眼于浦東與南匯合并后的整個(gè)大浦東地區(qū)，面積約1400平方公里。業(yè)內(nèi)也普遍預(yù)期，世博園區(qū)未來(lái)二次開(kāi)發(fā)時(shí)的這些土地供應(yīng)將是許多地產(chǎn)巨頭的爭(zhēng)奪對(duì)象，當(dāng)然，基于世博建設(shè)帶來(lái)的成熟格局，地價(jià)也會(huì)因此提高。如果以今年上海的“單價(jià)地王”作參考，處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，以高達(dá)約2.2萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)成交，而同樣處于內(nèi)環(huán)區(qū)域的“世博土地”，其未來(lái)的價(jià)值可想而知。(李和裕）