我也希望中國(guó)的房地產(chǎn)商像美國(guó)的一樣，能夠給消費(fèi)者提供一套房子只賺500美元的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但這樣的好日子恐怕要等房地產(chǎn)真正市場(chǎng)化以后。想當(dāng)年倒騰幾十臺(tái)彩電就能發(fā)大財(cái)，但是今天一臺(tái)質(zhì)量更高、屏幕更寬的彩電能賺百把元就已很不錯(cuò)了。
在一個(gè)不完全的市場(chǎng)里一味指責(zé)開(kāi)發(fā)商的暴利和無(wú)良，除了煽動(dòng)情緒與仇恨外，其最大的作用是轉(zhuǎn)移人們對(duì)房地產(chǎn)核心問(wèn)題的挖掘，使不明真相的人對(duì)房地產(chǎn)的基本面缺乏認(rèn)識(shí)。轉(zhuǎn)移矛盾的結(jié)果，只能使房地產(chǎn)離健康的軌道越來(lái)越遠(yuǎn)。
認(rèn)識(shí)中國(guó)的房市之前，竊以為首先應(yīng)該把握中國(guó)房市的三個(gè)基本面。
第一個(gè)基本面，這是一個(gè)壟斷的市場(chǎng)。主要體現(xiàn)為政府對(duì)土地供應(yīng)的壟斷。在此情形下，像潘石屹這樣的房地產(chǎn)巨頭都愁拿不到地、差點(diǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京以外的省市，何況一些小開(kāi)發(fā)商？很多人詛咒開(kāi)發(fā)商囤積土地和房屋，但古人言只有奇貨才可居，為什么沒(méi)有人囤積彩電？因?yàn)楣⿷?yīng)充足，誰(shuí)囤誰(shuí)倒霉。由于土地不能自由供應(yīng)，市場(chǎng)規(guī)律就無(wú)法起作用。在土地供應(yīng)奇貨可居的大背景下，政府實(shí)行拍賣(mài)價(jià)出讓土地，結(jié)果就是土地價(jià)格越抬越高，像北京廣渠路36號(hào)地，還是限價(jià)樓盤(pán)項(xiàng)目，光土地樓面價(jià)就已拍到5600多元。中低收入階層根本無(wú)力問(wèn)津。
第二個(gè)基本面，就是住房作為公共品，對(duì)于中低收入階層的住房保障，政府具有不可推卸的責(zé)任。但在過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，很多地方政府在這方面的責(zé)任付之闕如。
第三個(gè)基本面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是城鄉(xiāng)分割的斷裂的市場(chǎng)。根據(jù)建設(shè)部《2005年村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年中國(guó)城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的市民、農(nóng)民共有住宅總量為365.29億平方米，考慮到2005年中國(guó)村鎮(zhèn)竣工住宅6.88億平方米，城鎮(zhèn)商品房竣工面積為4.8793億平方米，由此推算城鄉(xiāng)住宅總量約為375億平方米，其中農(nóng)民住宅約有260億平方米，占三分之二以上。而在這些住宅中，約有100億平方米左右處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果進(jìn)行改建和重建，提高容積率(現(xiàn)有農(nóng)房大多是平房或兩層樓)，則可建造300億平方米以上的新房。但占全國(guó)住宅總量三分之二的巨大體量的農(nóng)房不能入市，既使農(nóng)村房屋的價(jià)格被嚴(yán)重低估，也嚴(yán)重地影響了房屋的有效供應(yīng)。農(nóng)房入市尚未“開(kāi)禁”，北京農(nóng)民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村自行開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”已占在售住宅近兩成。據(jù)調(diào)查，目前在售“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的均價(jià)為3344元每平方米，僅為2006年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)8792元的38%，也比同一區(qū)域的普通住宅價(jià)格低很多。
明白了中國(guó)房市的三個(gè)基本面，我們就知道解決中國(guó)房市的正確之道在哪里了。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題多多，體現(xiàn)在拆遷、征地等各個(gè)環(huán)節(jié)。總體而言，開(kāi)發(fā)商是有功的，他們用十多年時(shí)間，迅速改善了中國(guó)人的整體居住環(huán)境，有力促進(jìn)了中國(guó)的城市化進(jìn)程。僅上世紀(jì)90年代，中國(guó)房屋開(kāi)發(fā)總量就超過(guò)建國(guó)后前40年的總和。今后，我們依然離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商。以北京為例，根據(jù)北京市政府承諾，北京正針對(duì)不同家庭，建立由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房三個(gè)層次構(gòu)成的住房保障體系。預(yù)計(jì)“十一五”期末，北京保障性住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)到新增住房建設(shè)規(guī)模的24.8%。也就是說(shuō)，仍有四分之三的住房需要依賴(lài)市場(chǎng)供應(yīng)，而北京每年三四十萬(wàn)的新移民，更是只能依靠市場(chǎng)提供住房。(蕭劍)
