今年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果不佳，癥結(jié)在哪里？
政府把調(diào)控重點(diǎn)放在管住土地與管住銀行信貸上。這樣做沒錯(cuò)，但房地產(chǎn)作為周期性較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，管住土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響應(yīng)該是中長(zhǎng)期的，更何況，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之前，許多土地早就在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。管住銀行信貸當(dāng)然是點(diǎn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的死穴，而且相當(dāng)多的調(diào)控文件都強(qiáng)調(diào)了管住銀行信貸的重要性。但是為什么越是對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金越多呢？是政策因素不到位還是有其他原因？
2006年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金16284多億元，同比增長(zhǎng)幅度28.1%，資金總額同比增長(zhǎng)了3752億元。而今年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長(zhǎng)最快的有國內(nèi)銀行貸款，同比增長(zhǎng)為51%(2005年同比增長(zhǎng)為10.9%)，金額同比增長(zhǎng)為1211億元；利用外資同比增長(zhǎng)為35.8%(2005年同比增長(zhǎng)為26.8%)，金額同比增長(zhǎng)為59億元,其中外商直接投資同比增長(zhǎng)為62.8%(2005年同比增長(zhǎng)為19.4%)，金額同比增長(zhǎng)為59億元；自有資金同比增長(zhǎng)為27.7%(2005年同比增長(zhǎng)為41.9%)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長(zhǎng)速度，金額同比增長(zhǎng)679億元；其他資金來源同比增長(zhǎng)為22.1%(2005年同比增長(zhǎng)為11.5%)，金額同比增長(zhǎng)為1295億元，其中定金及預(yù)收款(一般是指居民住房預(yù)售資金)同比增長(zhǎng)為-5.1%(2005年同比增長(zhǎng)為13.9%)，金額同比增長(zhǎng)減少了245億元。
從這組國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看到，盡管今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不小，但是進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍然在快速增長(zhǎng)。填補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金增長(zhǎng)下降及個(gè)人住房預(yù)售為負(fù)增長(zhǎng)的漏洞還有余。
房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的快速增長(zhǎng)主要來源為三個(gè)方面，一是國內(nèi)銀行之信貸，二是其他資金，三是利用外資。盡管今年利用外資增長(zhǎng)幅度較快，但由于往年的基數(shù)小，利用外資增加金額的比重仍然十分微小(僅占1.6%)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源主要在于銀行信貸及其他資金來源兩個(gè)方面。
為什么政府在管住銀行信貸的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，而且增速大于上年的4倍以上？這并非國內(nèi)商業(yè)銀行不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，也不是監(jiān)管部門監(jiān)管不力，而在于商業(yè)銀行的利益驅(qū)動(dòng)。從已經(jīng)披露出來的銀行基層的窩案和來自銀行高層的貪污大案來看，許多案件與國內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)的管理人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的尋租行為有關(guān)�？上В覀儧]有看到哪個(gè)銀行高層管理者由于此類尋租行為受到追究。一些事件盡管被國家審計(jì)署披露，但再無下文。
應(yīng)該看到，從房地產(chǎn)開發(fā)投資其他資金來源看，定金與預(yù)收款為4588億元，占比65%。這部分資金一是各種委托貸款，但所占比重不會(huì)太高，更多的可能是通過房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司貸款及其他方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣來自銀行信貸。因?yàn)椋瑹o論是在民間信貸市場(chǎng)還是委托貸款，其成本都大大高于來自銀行的資金成本(目前民間信貸市場(chǎng)平均利率達(dá)17%以上，而銀行信貸的基準(zhǔn)利率只在6.12%)。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金無論是直接的還是間接的，基本上是來自國內(nèi)銀行信貸。怪不得早些時(shí)候北京銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行對(duì)于自有資金低于35%的房地產(chǎn)開發(fā)商不得貸款，禁止向未封頂?shù)臉潜P發(fā)放按揭貸款，立即就有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商群起而攻之。
對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，如果能夠真正地落實(shí)在銀行信貸上，一切問題就會(huì)迎刃而解。具體而言，一是按現(xiàn)有出臺(tái)的規(guī)則把信貸政策落到實(shí)處，如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入審查；二是有效發(fā)揮其資金價(jià)格機(jī)制，讓銀行信貸市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制服務(wù)于國內(nèi)自住消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：易憲容)
