中新網(wǎng)4月23日電 2009年中國《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的主編李景國研究員在“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)”上表示，2009年房地產(chǎn)市場房價(jià)上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。房價(jià)下降預(yù)期強(qiáng)烈。保障性住房建設(shè)力度增大，商品房市場存在不確定性。

　　他表示， 2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢中第一個(gè)趨勢，房價(jià)上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。受世界經(jīng)濟(jì)形勢的影響，2008年下半年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下降趨勢。2008年末，全國GDP增長率降到6.8%，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我國經(jīng)濟(jì)有了向好的跡象，但全球金融危機(jī)至2009年初仍顯示出種種跡象，我國經(jīng)濟(jì)還存在變數(shù)。房地產(chǎn)市場發(fā)展也存在著不確定性，總體上2009年我國房地產(chǎn)市場大體存在如下趨勢：

　　一個(gè)是房價(jià)上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。首先國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場自身發(fā)展規(guī)律促房地產(chǎn)下行，住房體制改革之后，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近十年的快速發(fā)展，旺盛的需求、良好的預(yù)期等多種因素促使房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升。2008年下半年，在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化及多年調(diào)控政策累計(jì)效益的作用下，樓市交易量明顯萎縮，樓價(jià)漲幅回落，走低趨勢形成。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能總是直線上升，房地產(chǎn)也不例外。但由于我國房地產(chǎn)供求關(guān)系基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年房價(jià)總體將處于高位。:

　　二是房價(jià)下降預(yù)期強(qiáng)烈。首先，資金壓力可能促使開發(fā)商降價(jià)促銷，資金短缺成為2008年困擾房地產(chǎn)企業(yè)的大問題。在樓市銷量銳減的情況下，資金回收量減少，資金壓力加大。從2008年3月開始，房地產(chǎn)企業(yè)的資金增速低于應(yīng)付款累計(jì)增速。2008年9月房地產(chǎn)資金累計(jì)增速比2007年12月下降了27.2個(gè)百分點(diǎn)，2009年來自資金的壓力成為房價(jià)下調(diào)的重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)也需要主動(dòng)降價(jià)促銷。其次，在政府調(diào)控、房價(jià)形成下降趨勢，大量保障性住房建設(shè)等眾多因素的影響下，消費(fèi)者觀望情緒難以消退，對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化使市場難以吸引敏感的投資和投機(jī)資本入市。2008年全國商品房控制面積大幅增加的局面也恐難在2008年中逆轉(zhuǎn)，盡管開發(fā)商打著降價(jià)、促銷，但若房價(jià)與市場繼續(xù)脫節(jié)，恐怕難讓消費(fèi)者付諸行動(dòng)。

　　此外，國家有關(guān)部門呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和需求主動(dòng)采取措施，以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房的銷售。一些房地產(chǎn)商積極降價(jià)促銷，為企業(yè)爭得了發(fā)展空間，提高了競爭力等等。這些形成了強(qiáng)烈的促使房價(jià)下調(diào)的社會(huì)氛圍。

　　三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市調(diào)整不僅使房市銷量銳減，更有前期房地產(chǎn)價(jià)格引導(dǎo)的城市房價(jià)出現(xiàn)下行。但總體來看中國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)升幅大調(diào)的可能性不大，主要因?yàn)樵诜績r(jià)快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機(jī)性需求等政策措施，房價(jià)泡沫在大范圍減跌，而市場需求尤在。

　　特別是2008年下半年以來，國家及時(shí)調(diào)整了宏觀政策，如大幅降息和存款準(zhǔn)備金率，放松信貸等，對(duì)房地產(chǎn)持利好。在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)有望在下半年走高，推動(dòng)房地產(chǎn)景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵(lì)購房消費(fèi)的政策刺激下，市場需求將由無償性釋放，一些房價(jià)調(diào)整較大的城市有可能率先走出低迷，趨于回暖。

　　第二個(gè)趨勢，保障性住房建設(shè)力度增大，商品房市場存在不確定性。中央提出刺激擴(kuò)大內(nèi)需計(jì)劃，其中9000億元用于新增廉租房等政策性住房的建設(shè)。相當(dāng)于2008年全國房地產(chǎn)市場實(shí)際投資額的10%，保障性住房建設(shè)力度前所未有，大量住房困難家庭將受益。

　　但是國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，2009年商品房建設(shè)投資還存在較大的不確定性，由于銷售下降，控制方存量較大等因素影響，上半年商品房建設(shè)投資意愿會(huì)受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，觀望情緒的改變需要時(shí)間等等，商品房市場存在不確定性。下半年，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的作用下，如果經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，商品房市場也有回暖的可能。

　　第三個(gè)趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。2008年受開發(fā)信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰。整體來看，一切品牌發(fā)展商雖然銷售受到?jīng)_擊，但其行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位和上市公司的背景在融資方面有一定優(yōu)勢。2008年一些品牌企業(yè)依然取得了與2007年持平的銷售面積和銷售收入業(yè)績，市場份額也在提高。調(diào)整將使新一輪的洗牌加速進(jìn)行，使強(qiáng)者更強(qiáng)，較小的企業(yè)不得不通過降價(jià)、銷售資金回籠、企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運(yùn)。從長遠(yuǎn)來看，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰有利于房地產(chǎn)資源的整合和優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　第四個(gè)趨勢，暖市成為調(diào)控政策的主基調(diào)。首先降息和下調(diào)準(zhǔn)備金率有利于暖市。其次，加快房地產(chǎn)融資多元化步伐。為改變房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新將加快，推進(jìn)資金來源的多樣化和社會(huì)化將有新的進(jìn)展，主要是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資的主渠道，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，提高企業(yè)自有資金的生產(chǎn)能力。通過引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。2009年房地產(chǎn)信托投資基金有望在國內(nèi)試點(diǎn)。在確保資金安全的前提下，將住房公積金用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)將在有條件的地區(qū)開展試點(diǎn)。(據(jù)中國網(wǎng)文字直播實(shí)錄整理)