原題：保障房市場化運作“樣板”

　　“在政策導(dǎo)向下，可以贏得利潤”

　　保障房的兩大部分——廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)都要政府掏錢或放棄部分收益，在當下地方財政吃緊、中央財政增幅下滑的狀況下，完全由中央或地方一攬子包辦不現(xiàn)實。那么，錢從哪里來，房該怎么建？

　　全國500強企業(yè)綠地集團董事長、上海房地產(chǎn)協(xié)會輪值會長張玉良認為，可行的方案是，“錢從市場來，保障房項目可以在政府主導(dǎo)下實行市場化運作，鼓勵專業(yè)性、社會化生產(chǎn)、高效率的企業(yè)參與。”

　　“就我們企業(yè)來講，我們曾有過承擔類似廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)的成功案例，實踐證明，企業(yè)參與保障房建設(shè)，符合政策導(dǎo)向，既可實現(xiàn)社會效益，又可以實現(xiàn)經(jīng)濟效益，我們企業(yè)不僅可以做，也愿意做”，張玉良說。

　　他給出的解決方案是：

　　其一，廉租房可采用政府提供土地、由開發(fā)企業(yè)墊資的模式建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸政府，由政府出租給指定人群。開發(fā)企業(yè)按一定的年限，以逐年收取租金的方式回收成本及較低的既定利潤。租金多少由政府和企業(yè)商定，由政府支付或者由租賃戶支付部分，不足部分由政府補足。

　　1998年，上海一些高校學(xué)生住宿條件非常緊張，當時受亞洲金融危機影響，財政不可能撥款建校舍，學(xué)校力不從心。華東師范大學(xué)在全國第一個采用由開發(fā)商墊資代建、學(xué)校承租的方式，來建造學(xué)生公寓1.8萬平方米(400多套)。中國500強企業(yè)、上海最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綠地集團承接了這個項目。建造公寓的土地由學(xué)校提供，綠地集團負責帶資建設(shè)。

　　當時和現(xiàn)在情況比較相似，由于受金融危機影響，建筑成本較低，每平方米投入在一千多元。根據(jù)核定的造價及合理利潤，校方給綠地集團13年租金(住宿費)收益期，以收回企業(yè)成本和利潤。事實上，綠地集團只用了9年就收回了成本，還有4年多的收益期，屬投資回報�，F(xiàn)在每年收取的租金在1000多萬元。

　　這表明，由政府供地、開發(fā)企業(yè)帶資建設(shè)、分期收取租金的模式完全可以用于廉租房建設(shè)，這是個“三贏”的舉措，利用社會資源、借助市場力量，既可緩解政府負擔、改善民生，也能讓信譽好的專業(yè)公司獲取較低但卻是無風險的利潤。

　　其二，經(jīng)濟適用房建設(shè)由政府主導(dǎo)、企業(yè)參與市場化運作。經(jīng)適房該怎么建？張玉良認為，首先，政府對建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地必須限價專項出售；其次，政府對經(jīng)濟適用房項目的收費(包括水電煤、通訊等配套費、各項附加費等)必須降下來。在此基礎(chǔ)上，通過招投標方式，利用有資質(zhì)、有能力、有信譽的專業(yè)開發(fā)企業(yè)的力量運作。房屋由政府按成本價加一定的管理費(一般在建造成本的1%～3%)和利潤(建造成本的3%)，統(tǒng)一回購。政府按照工程進度付款，譬如開工時支付30%、結(jié)構(gòu)封頂時支付60%，驗收交房時支付10%。建設(shè)過程中其他資金由開發(fā)企業(yè)自行籌措。

　　2006年，綠地集團就以上述模式，承擔了上海動遷安置房(類似經(jīng)濟適用房)——位于上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)的“銀河新都”小區(qū)建設(shè)，建筑面積18萬平方米。綠地集團從銀行融資，帶資建設(shè)，政府按成本價加3%管理費、3%的利潤回購。此外，上海在寶山區(qū)顧村、嘉定區(qū)江橋的動遷安置房基地的項目，也是采用這一模式建設(shè)的。

　　張玉良認為，房地產(chǎn)中涉及到的舊區(qū)改造、保障房建設(shè)部分，既可拉動內(nèi)需，防止經(jīng)濟過速下滑，又能解決民生問題，如政府將其納入信貸支持的產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，以適度的信貸規(guī)模保證開發(fā)企業(yè)的流動性，那么，企業(yè)的資金問題也就迎刃而解�！拔覀儓孕�，在政策導(dǎo)向下，企業(yè)是可以實現(xiàn)合理利潤的�！痹谶@位房地產(chǎn)界低調(diào)的實力派掌門人看來，“保障”并不天然排斥“市場”。 （記者徐壽松）