政府“救市”政策中適用按揭優(yōu)惠的表述“模糊不清”，房貸細(xì)則遲遲不出，令按揭市場“陰晴不定”

　　在10月22日財政部公布的“救市”措施中，“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%”，讓銀行、房地產(chǎn)界及購房者產(chǎn)生一個又一個疑團(tuán)：“二套房”政策有松動了嗎？購買144平方米以下的首次置業(yè)者，能夠享受首置90平方米以下普通住宅的優(yōu)惠嗎？老貸款客戶，可否適用新優(yōu)惠？

　　日前已有媒體報道，廣州兩大國有銀行以“只做不說”的方式，開始悄悄放松第二套房貸利率了。據(jù)記者從銀行和多個按揭中介公司了解到的信息，廣州市銀行給二套房“松綁”已邁出一大步，而且記者從一家銀行獲得肯定的答復(fù)：144平方米以下的首次置業(yè)者照樣可以享受首付兩成、利息下浮30%的優(yōu)惠；而至于老貸款客戶可否享受新優(yōu)惠，據(jù)透露，有的銀行已經(jīng)躍躍欲試搶存量房貸蛋糕。按揭業(yè)人士表示，目前由于國家有關(guān)主管部門未出細(xì)則，銀行掌有自由裁量權(quán)，與銀行關(guān)系密切的按揭公司正是發(fā)揮資源優(yōu)勢的好時機(jī)。

　　二套房政策：

　　結(jié)清貸款再購買住房，按首次置業(yè)辦理

　　良策按揭區(qū)域總監(jiān)阮學(xué)林對記者表示，廣州兩大國有銀行的二套房政策已經(jīng)邁出一小步，即結(jié)清貸款的客戶貸款購買另一套住宅，按首次置業(yè)優(yōu)惠辦理。另一國有銀行“松綁”力度更大，除了結(jié)清貸款的客戶貸款購買另一套住宅，按首次置業(yè)優(yōu)惠辦理外，該行還在貸款征信系統(tǒng)中查詢客戶資料時以個人為單位查詢。

　　按央行去年12月出臺的“二套房”規(guī)定，“二套房”政策以家庭為單位，舉例說，丈夫貸款買樓，妻子沒有貸款，妻子貸款買樓也要按“二套房”政策辦理。而這一國有銀行以個人查詢按揭客戶資料，則意味著，丈夫貸款買樓，妻子沒有申請過貸款，若妻子現(xiàn)在貸款買樓，可以按照首次置業(yè)優(yōu)惠辦理。

　　據(jù)競宇按揭總經(jīng)理鄢紅勝透露，繞過“二套房”政策不一定要結(jié)清貸款，貸款人可申明本家庭人均居住面積低于本地水平，以獲得首次置業(yè)優(yōu)惠。他表示，以廣州為例，人均居住面積為19.9平方米，只要貸款人申明而銀行接納的話，則可以“過關(guān)”。有的銀行不一定會查對、證實貸款人的資料，但一旦給銀行查出，個人信用恐怕會蒙上污點(diǎn)。

　　144m2以下普通住宅：

　　照樣享受首付兩成、利息7折優(yōu)惠

　　由于財政部在“救市”方案里面明確說明：首次購買90平方米以下普通住宅的購房者，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，而對于所謂“改善型普通自住房”語焉不詳。記者從民生銀行廣州分行了解到，該行對于90平方米以下及90~144平方米之間的首次置業(yè)者(一、二手房皆可)，同樣施行新政策優(yōu)惠。

　　中原地產(chǎn)旗下的匯瀚按揭公司高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜對記者表示，首次購買住房人士不乏一步到位的購房者，他們都希望買大一點(diǎn)的房子供三代同堂居住，因此財政部的救市措施對于這點(diǎn)沒有說清楚，銀行和按揭中介只能“摸著石頭過河”。

　　億達(dá)按揭陳溢溢及良策按揭阮學(xué)林告訴記者，只要是首次置業(yè)者，無論購買面積在90平方米以下或是在90~144平方米之間，銀行基本上都可以按照首次置業(yè)優(yōu)惠辦理。

　　按揭公司：

　　呼吁銀行盡快制定指引 消除觀望氣氛

　　作為按揭服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，各大按揭公司向記者表示，目前模糊不清的房貸市場是凸顯按揭公司存在價值的時候。

　　億達(dá)按揭陳溢溢表示，按揭公司與銀行保持著較密切的聯(lián)系，較能掌握每個銀行的各種優(yōu)惠措施，因此可以給消費(fèi)者量體裁衣的按揭建議。他透露，甚至有銀行打電話給按揭公司，以了解同行的舉措。匯瀚按揭莫靜表示，目前銀行對于按揭政策非常謹(jǐn)慎，很多時候是口頭通知按揭機(jī)構(gòu)，連書面通知都沒有。良策按揭阮學(xué)林也表示，目前很多優(yōu)惠措施是支行做出來的，連上級機(jī)構(gòu)都不一定了解。

　　據(jù)按揭人士介紹，房貸新政出臺后有很多客戶打電話來咨詢有關(guān)詳情，不少客戶表示，若果真可以辦到首置優(yōu)惠，他們肯定會“轉(zhuǎn)會”。他們也呼吁各個銀行盡快制定清晰的指引，以協(xié)助觀望的客戶盡快選擇按揭銀行和產(chǎn)品。

　　“老貸新惠”：

　　二手房貸市場明年春節(jié)后或會變局

　　對于眾多在10月22日之前按揭貸款的買房者來說，房貸新政不啻是當(dāng)頭一擊。他們覺得自己既買貴了房子，又背了高利息。因此，如何應(yīng)付這批龐大的老貸款客戶，恐怕是銀行面臨的一大難題。農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行兩個“見光死”的房貸細(xì)則，里面就有提到給予老貸款客戶下調(diào)利率15%的優(yōu)惠。據(jù)匯瀚按揭莫靜透露，銀行對于存量房貸非常敏感，因為涉及客戶龐大，而且銀行需要謹(jǐn)慎處理，以確定是否符合商業(yè)可行性。按目前的貸款新政策，以5年期來算，5年期存款利率與5年期貸款利率相差不到一個百分點(diǎn)，商業(yè)銀行需要考慮成本因素，故此銀行遲遲不出有關(guān)存量房貸的細(xì)則。

　　據(jù)億達(dá)按揭陳溢溢透露，早在“10·22”房貸新政出臺前，已有銀行打存量房貸的主意。有的貸款人在A銀行以基準(zhǔn)利率申請按揭貸款，B銀行會誘以基準(zhǔn)利率下調(diào)15%的優(yōu)惠來吸引按揭客戶“轉(zhuǎn)會”。競宇按揭鄢紅勝表示，銀行對于贖契控制得很嚴(yán)，辦理過程可能長達(dá)兩三個月，而且有的銀行對于純抵押貸款(沒有產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)按揭)一般不下調(diào)利率，只會上浮。匯瀚按揭莫靜也同意鄢紅勝的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，首次置業(yè)下調(diào)15%與30%的萬元月供款只差5元，贖契涉及手續(xù)費(fèi)和違約金，消費(fèi)者為“轉(zhuǎn)會”可能會是得不償失，不過對于貸款年限長、總額高的人士來說，或許值得嘗試。

　　不過，對于一大批在去年“9·27”房貸新政與今年“10·22”房貸新政之間買房的二套房貸款者來說，基準(zhǔn)利率上浮10%與基準(zhǔn)利率下浮30%相比較，省下的月供額可能達(dá)千元之多。因此，目前存量房貸可以“靜水流深”來形容，暗涌悄悄在醞釀中。據(jù)良策按揭阮學(xué)林透露，目前他已得知一個中型股份制銀行可以向“轉(zhuǎn)會”的貸款客戶提供首次置業(yè)優(yōu)惠(利息打7折)。億達(dá)按揭陳溢溢向記者表示，時近年底，各個銀行依然處于“互不出牌”的階段。由于貸款指標(biāo)按年度發(fā)放，不排除有的銀行在新年后出臺房貸細(xì)則，或許存量房貸市場在明年春節(jié)后會產(chǎn)生變局。(李鳳荷)