“還以為對(duì)房地產(chǎn)的‘救市’已經(jīng)啟動(dòng),誰(shuí)知道反而對(duì)行業(yè)的調(diào)控更緊了!”一位機(jī)構(gòu)分析人士向記者如此表示。

　　日前,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱(chēng)《通知》),要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。昨天,滬深股市對(duì)此作出了直接的反應(yīng):地產(chǎn)指數(shù)領(lǐng)跌大盤(pán),當(dāng)天滬指上漲0.34%,深成指跌0.13%,然而房地產(chǎn)板塊卻整體下挫1.54%。

　　綜合多位分析人士對(duì)《通知》的解讀是,房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)到“救市”的時(shí)候,而且政策的調(diào)控還有可能繼續(xù)進(jìn)一步收緊。如此一來(lái),本來(lái)備受資金緊張煎熬的房地產(chǎn)商,還得依然“勒緊褲頭”過(guò)日子。因此,不僅房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整尚未結(jié)束,房地產(chǎn)板塊股票表現(xiàn)也可能繼續(xù)承受壓力,還需要更多時(shí)日才能“撥開(kāi)云霧”。

　　收緊信貸令地產(chǎn)商資金更緊

　　今年7月,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出,要滿(mǎn)足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求,科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。自從去年下半年實(shí)施從緊的貨幣政策至今,這是首次出自監(jiān)管層有關(guān)改善房地產(chǎn)信貸需求的表態(tài)。

　　不過(guò),盡管銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)作出這樣的充滿(mǎn)“暖意”的表態(tài),但是,從近日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《通知》精神來(lái)看,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策方向并沒(méi)有明顯改變,尤其提出“禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款”。最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的蘇寧環(huán)球退地事件,還有其他的一些“退地”的消息表明,隨著開(kāi)發(fā)商退地潮涌現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士紛紛看跌房地產(chǎn)后市。

　　事實(shí)上,在信貸緊縮環(huán)境下,商品房銷(xiāo)售下滑使企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大,土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積增速明顯放慢。今年1-7月,全國(guó)土地購(gòu)置面積近2.2億平方米,同比增長(zhǎng)5.24%,增速較去年同期下降7.51個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)面積近1.5億平方米,同比增長(zhǎng)4.18%,增速較去年同期減少7.15個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí),今年1-7月,房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅出現(xiàn)明顯回落,房屋銷(xiāo)售面積出現(xiàn)萎縮,景氣度出現(xiàn)持續(xù)回落。1-7月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為4013元/平方米,同比上漲4.24%,與今年上半年同比漲幅相比下降0.31個(gè)百分點(diǎn),和去年同期11.37%的漲幅相比出現(xiàn)明顯回落；今年前7個(gè)月,我國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積30453.96萬(wàn)平米,同比減少10.8%,與去年同期25.1%的增速相比明顯下降。

　　與此同時(shí),投機(jī)資金在大舉流出房市。

　　從2004年開(kāi)始,國(guó)外的熱錢(qián)借著人民幣升值的預(yù)期大規(guī)模進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn),使得房?jī)r(jià)猶如脫韁的野馬一個(gè)勁往上漲。美國(guó)次貸危機(jī)加速了流入我國(guó)房市的大部分投機(jī)資金在高位套現(xiàn),今年我國(guó)股市60%的跌幅嚴(yán)重削弱了國(guó)內(nèi)的投機(jī)力量,沒(méi)有資金持續(xù)流入的房市注定終結(jié)上漲勢(shì)頭。

　　即便信貸放松亦非拯救開(kāi)發(fā)商

　　雖然CPI增幅持續(xù)回落,但是通脹壓力仍然不容小覷。因此,市場(chǎng)普遍認(rèn)為,在通脹環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策放松的可能性不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)走出觀望缺乏足夠的外部推動(dòng)條件,交易量的低迷可能仍會(huì)持續(xù),房屋價(jià)格漲幅面臨下行壓力。

　　長(zhǎng)城證券分析師也認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮政策并未危及銀行體系,而是成功促進(jìn)了整個(gè)行業(yè)的良性調(diào)整,此時(shí)放松信貸緊縮可能會(huì)造成嚴(yán)重的后果,但不排除對(duì)個(gè)別調(diào)整過(guò)度的城市區(qū)別對(duì)待的現(xiàn)象發(fā)生。

　　不過(guò),如果下半年政策有所松動(dòng),其目的應(yīng)該是刺激有效需求,而非拯救開(kāi)發(fā)商。天相投顧認(rèn)為,政策調(diào)整的著力點(diǎn)將是刺激有效供給和有效需求,而并非前一陣市場(chǎng)爭(zhēng)論激烈的拯救開(kāi)發(fā)商。因此,提升保障性、自主性和改善性等剛性需求以及購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力,從而刺激有效需求的財(cái)稅、信貸政策無(wú)疑有較大空間,此外,繼續(xù)支持、加大保障性住房供給力度從而提升有效供給也將是中長(zhǎng)期的政策方向。(記者駱海濤)